谨呈：鄂州人信房地产开发有限公司人信威尼斯三期投标报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归武汉新聚仁房地产经纪有限公司所有，未武汉新聚仁房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告提纲本体条件分析本体条件分析本体条件分析本体条件分析竞争态势分析竞争态势分析竞争态势分析竞争态势分析项目卖点挖掘项目卖点挖掘项目卖点挖掘项目卖点挖掘项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点客户来源分析客户来源分析客户来源分析客户来源分析产品定位及建议产品定位及建议产品定位及建议产品定位及建议整体营销策略思路整体营销策略思路整体营销策略思路整体营销策略思路案名建议、案名建议、案名建议、案名建议、VIVIVIVI、推广主题、推广主题、推广主题、推广主题销售计划、节点及周期设定销售计划、节点及周期设定销售计划、节点及周期设定销售计划、节点及周期设定价格定位及实施策略价格定位及实施策略价格定位及实施策略价格定位及实施策略本报告是严格保密的。项目概况本案是区域内最具影响力、最为成熟的别墅大盘，近3年处于停滞状态，目前品牌效应欠佳。项目位于花湖经济开发区振兴大道以西，与黄石迎宾大道相邻，紧贴武黄高速公路，占地约400亩，总建筑面积20万㎡，整体分三期开发，产品由独栋别墅、联排别墅等组成。本报告是严格保密的。一、二期现状前期销售情况良好，但产品塑造力度有限，难以形成具有冲击力的现场表现。项目二期于07年初开盘，140套房源年底即销售完毕，售罄时独栋价格约为5000元/㎡，联排价格约为3000元/㎡。公共景观塑造较好，但建筑品质感一般，水系日常维护工作不足，严重影响项目高端定位形象。本报告是严格保密的。三期指标联排+独栋的物业组合难以跳脱区域产品竞争环境占地面积14万㎡总建面70789㎡独栋建面20767㎡联排建面28193㎡独联体建面10984㎡商业及配套7746㎡容积率0.68绿化率42.47%建筑密度23.63%总户数414本报告是严格保密的。产品分析本案立面是一二期产品的升级版本，细节处理更为丰富，但整体品质感一般。建材：红砖石材及涂料塑造方式：注重细部设计，建筑立面遵循严谨的逻辑和构图原则，强调对砖、石材、石板等自然材料的运用，混合使用不同的材料，以及不同尺寸的相同材料，以不同的肌理，增加了建筑外立面的丰富程度。品质感：较好本报告是严格保密的。产品分析本案独栋产品分析?优势?双车位车库?入户空间大，仪式感强?U形厨房设计，增强使用功能?豪华主卧，套房设计?功能间布置合理?劣势?厨卫布置不集中，不利于上下水?厨卫布置不集中，干湿分区差本报告是严格保密的。产品分析本案联排产品分析?优势?入户花园，私密性好?U形厨房设计，增强使用功能?豪华主卧，配置步入式衣橱、独立卫生间、书房，露台?客厅八边转角飘窗，视野开阔?劣势?二F北向露台实用性差?厨房处可设生活阳台?2F卫生间开门方向可做调整。本报告是严格保密的。报告提纲本体条件分析本体条件分析本体条件分析本体条件分析竞争态势分析竞争态势分析竞争态势分析竞争态势分析项目卖点挖掘项目卖点挖掘项目卖点挖掘项目卖点挖掘项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点项目核心卖点客户来源分析客户来源分析客户来源分析客户来源分析产品定位及建议产品定位及建议产品定位及建议产品定位及建议整体营销策略思路整体营销策略思路整体营销策略思路整体营销策略思路案名建议、案名建议、案名建议、案名建议、VIVIVIVI、推广主题、推广主题、推广主题、推广主题销售计划、节点及周期设定销售计划、节点及周期设定销售计划、节点及周期设定销售计划、节点及周期设定价格定位及实施策略价格定位及实施策略价格定位及实施策略价格定位及实施策略本报告是严格保密的。市场格局分析黄石房地产市场格局花湖片区本应属于鄂州的经济开发区，但鉴于该片区距离黄石市距离较近，所以市场竞争分析主要以黄石市以及花湖片区为主要区域。花湖片区目前黄石房地产市场形成鲜明的五大区域板块格局，分别为黄石港、市中心、西塞山、团城山（新城区）和鄂州经济开发区的花湖区。环磁湖阳胜港片区片区黄石市区内目前无典型的豪宅板块，仅有个别项目存有团城山高价的别墅产品，本案所处片区的花湖板块是相对纯正的别黄金山墅板式，存有大量别墅型物新区业产品。本项目的未来竞争主要来源于区域内的其他别墅项目。本报告是严格保密的。市场走势分析“1+8”城市圈规划的进一步深化带动黄石市09年房地产市场快速发展2009年黄石商品房销售大幅增长，全年共计成交7733套，商品房销售面积82.65万平方米，同比增长61.81%；商品房成交均价3298元/㎡，同比08年上涨15.37%。黄石作为武汉的卫星城市，其地理位置和“1+8”城市圈规划的进一步深化，吸引着武汉开发商将陆续进驻黄石，从而推动黄石房地产的进化。由于目前黄石楼市泡沫尚不明显，可以预见在未来黄石的房价必将稳步上升。本报告是严格保密的。市场供应分析花湖板块以联排别墅和多层产品供应为主体，含有少量的独栋产品，小高层项目日渐增多。?环磁湖，目前无房源供应?市中心，点式高层，房源稀缺花湖片区?黄石港，点式高层，房源稀缺?团城山，目前在售为小高层产品，09年将形成高层环磁湖阳胜港产品为主的格局片区片区?花湖，无统一规划，目前主流为联排别墅、无电梯团城山多层产品，以及少量的独片区栋别墅，小高层项目日渐黄金山增多新区本报告是严格保密的。市场价格分析花湖片区别墅价值偏低，目前联排价格等同于黄石中心区域高层价格。建筑类型价格区间供应区域黄石中心区板块、黄石港板块、团城高层3400—4000元/㎡山板块，市场主力产品多层2500－2800元/㎡鄂州花湖板块，市场主力产品联排3800-4000元/㎡鄂州花湖板块，市场主力产品鄂州花湖板块，丽岛半山华府，市场独栋6000－10000元/㎡供应稀少本案二期于07年底售罄时独栋价格约为5000元/㎡，联排价格约为3000元/㎡，而目前区域内的独栋价格为6000元/㎡，联排价格约为4000元/㎡，花湖片区别墅产品价格年均增长率本报告是严格保密的。仅在10%左右，别墅产品的价值偏低。产品去化分析从产品总价角度考虑，联排产品的去化能力远优于独栋产品。1.2197.06%86.67%90.63%88.88%0.80.6去化率0.40.2000独栋联排独栋联排独栋联排上上坊航宇香格里拉丽岛半山华府从目前在售的别墅产品的去化来看，联排产品的去化能力远优于独栋产品，主要是由于在同一社区内联排产品的总价远低于独栋产品，客户从总价的角度出发，更易接受联排产品。本报告是严格保密的。竞争户型分析本案户型设计相对市场竞争户型无明显竞争优势独栋畅销户型别墅户型分析?独栋别墅仅在鄂州的花湖区，黄石市中心城区缺乏独栋别墅产品，市场上畅销的独栋别墅面积区间在300－400㎡。联排畅销户型?联排别墅主要分布在鄂州的花湖区，黄石新城区个别项目含有少量的联排别墅产品，市场上畅销的独栋别墅面积区间在170－260㎡。本报告是严格保密的。市场格局分析小结：房地产走势：从08到09年，黄石市房地产市场进入快速发展阶段，成交量和成交价格均有大幅增长，预见在未来黄石的房价必将稳步上升。供应情况：花湖板块以联排别墅和多层产品供应为主体，含有少量独栋产品，随着未来土地容积率的不断提高，小高层项目日渐增多。价格情况：花湖片区别墅产品价格年均增长率仅在10%左右，别墅产品的价值偏低，目前联排价格等同于黄石中心区域高层价格，独栋价格仅在6000元/㎡左右。去化情况：同一社区内联排产品的总价远低于独栋产品，客户从总价的角度出发，更易接受联排产品，联排产品的去化能力远优于独栋产品。本报告是严格保密的。产品分析总规：本案在总规层面具有一定优势丽岛物业形态：半山丽岛半山华府—独栋、联排、高层华航宇香格里拉—独栋、联排、高层府排布方式：丽岛半山华府—兵营式、半围合航宇香格里拉—阵列式、组团式、半围合规划模式：丽岛半山华府--体量相对较小，规划上变化性不大。航宇香格里拉--体量较大，在满足容航积率的前提下排列方式变化相对较多。宇规划形式由南向北从高到低。香总规设计亮点不多，有待提高。格里拉本报告是严格保密的。产品分析建筑立面上上坊丽岛半山华府航宇香格里拉风格：黄石市别墅项目建筑立面风格各异，航宇香格里拉为北美风格，而上上坊采用中式风格，丽岛半山华府采用欧式风格。品质感：航宇香格里拉外立面采用文化石等材料，品质感较好；而上上坊外立面采用涂料，且白色易脏，目前的立面效果已明显欠佳，难以凸显品质感。本报告是严格保密的。产品分析景观上上坊丽岛半山华府航宇香格里拉元素：组团绿化+庭院景观元素：组团绿化+中心水景元素：总团绿化品质感：园区道路间为普通绿品质感：道路蜿蜒，起伏性强品质感：园区道路为弧型设计化，部分私家庭院间景观处理，高低景观层次塑造好，步移，高低起伏，但树种档次选取较好，项目总体塑造较差。景移，品质感较好。欠佳，整体品质感较弱。本报告是严格保密的。产品分析小结：竞争项目产品升级速度较快，本案目前产品不具有竞争力，难寻唯一性卖点。总规：亮点不多，有待提高。体量相对较小，规划上变化性不大。航宇香格里拉总规最大特点由南向北建筑由低到高，总规相对较好。建筑立面:黄石市别墅项目建筑立面多为北美风格，而上上坊采用中式风格。总体立面采用常规材料，塑造档次较普通。整体风格同质化现象严重，不纯粹，且缺乏品质感。园林景观：丽岛半山华府采用中心水景与组团绿化，高低景观层次塑造较好，整理品质感较好，上上坊与航宇香格里拉两项目以组团绿化为主，中心景观少有水景布置，且植被档次选取欠佳，总体塑造一般。别墅项目从产品总规