济南北康高层项目前期市场研究简报济南新联赢房地产营销策划有限公司2012312报第一部分：济南房地产市场综述告框第二部分：竞争项目的概述架第三部分：项目操作认知第一部分济南房地产市场综述2011年济南房地产市场回顾严厉调控持续全年，政策效果初步显现以限购、限贷为核心的严厉调控持续一年，对济南房地产市场的影响日渐显著，市场寒意浓烈，成交量持续低迷，房价开始出现回落，政策效果初步显现。与其他开发企业相比，品牌开发商在淡市下的表现尤显突出面对多变的市场形式，品牌开发商业绩骄人，市场应对能力更胜一筹。一方面，入住济南的品牌开发商通常集中在郊区布局，项目规模大，定位中端或中高端，以刚需客户为主要客群，受房地产调控政策的影响相对较小；另一方面，品牌开发商市场反应迅速，面对不利的市场局面，能积极有效的采取灵活营销策略，抗风险能力强。2011年济南房地产市场回顾郊区化趋势初现，中高端项目低总价成为市场主力。在调控政策持续、房价高企的2011年，郊区大盘低总价优势突出，同时推盘速度快成为市场持续按关注的重点，吸引了大量刚需客户，为整体市场成交做出了大量贡献。土地市场由热转冷，地价止涨下行与房地产市场如影随形的土地市场，在房地产市场成交量出现下滑势头以后，2011年下半年开始又热转冷，开发商拿地日趋谨慎，地王频现的现象偃旗息鼓，土地市场从竞争激烈的“地王时代”进入了“底价时代”，低价结束了自2008年开始的连续三年的高歌猛进，全年土地单价338万元/亩，较2010年下降41万元/亩。济南房地产格局划分1、城中板块2、城南板块3、城西板块4、北部滨河板块5、花园路东与高新区板块6、奥体文博与旅游路板块7、邢村附近板块8、长清大学城板块9、圣井板块10、章丘板块。济南市场土地供应信息土地供应总量分析济南市2011年居住及商服供应土地统计分析表如图所示，2011年济南供应土地98宗，比2010年减少52宗，供应面积、建筑面积分别为447万平方米、1750万平方米，同比均下降35%。济南市场土地供应信息济南市商品房用地供应宗数及平均面积走势图（万平方米）济南市场土地供应信息总体来看，2011年居住及商业供应土地成以下几个趋势：第一，土地供应郊区集中化趋势更加明显。随着城市建设和房地产市场的发展，市区内可供开发的土地不断减少，土地供应逐渐向城市外围扩展，特别是今年，土地供应的郊区化特征尤为明显，西客站片区、唐治片区、滨河新区、汉裕片区等济南市“十二五规划”明确重点发展的区域土地供应集中，供应量大，预计将发展成新的组团居住区。第二，土地供应量减少2011年土地供应宗数、供应面积同比2010年减少三分之一，供应量较年初公布的济南2011年居住及商服土地供应计划缩减12%。济南市场土地供应信息济南市2011年居住及商业供应土地月度走势图（万平方米）土地供应呈现震荡走势，二、三季度供应集中，一、四季度供应量小。2011年土地供应各月差异大，其中1月、3月和12月份土地供应为零。4月份包括历下区舜井街两侧和罗源大街沿线、市中区阳光新路、槐荫区经七纬十二南侧等市区内稀缺地块及唐治片区、大汉峪片区地块在内的35宗土地系数推出，促使该月土地供应达到高峰，约127.03万平方米。济南市场土地供应信息土地供应性质分析2011年济南居住及商服用地供给地性质分析2011年居住及商服用地供应宗数以居住用地占绝指标居住用地商服用地对多数，与2010年居住用地和商服用地供应宗数接近供应宗数（宗）6632平分秋色的状况有明显差异。土地面积（万平方米）370.476.9居住用地供应6宗，所占比例83%17%供应面积达370.4万平方米，占总供应面积的83%，建容积率3.56.0筑面积达1285.6万平方米，占总建筑面积73%，容积建筑面积（万平方米）1285.6464.8率3.5；居住用地供应面积占比、建筑面积占比分别较所占比例73%27%上半年提高9个和8个百分点，容积率与上年基本持平。济南市场土地供应信息2011土地供应区域分析表2011年市中区供应土地8宗，土地面积23.2万平方米，建筑面积95万平方米，土地供应比例5.4%，楼面地价1324元/平方米。推出近15万平方米居住用地的北康片区，预计今后二环南路以南将成为区域内开发热点。受“南控”限制，市中区可供开发土地资源尤其是面积较大的土地资源越加稀缺。商品住宅新开盘及成交分析商品住宅新开盘及成交概况2011年济南市商品住宅新增供应量达到249万平方米，整体开盘成交率54%，成交均价为8448元/平方米，同比2010年新增供应量、成交量、成交均价上涨，但开盘成交率下降。新增供应量一普通住宅产品为主，主力户型为80-100平方米两室和110-120平方米三室，中端房源为新增供应、成交主力。商品住宅新开盘及成交分析开盘成交总量2011年济南开盘或加推房源项目达112个，新增供应面积249万平方米，整体开盘均价为8448元/平米；2011年新增供应量继2010年大幅上涨后持续增长，涨幅收窄至15%；“限购”、“限贷”等严厉的调控政策持续全年，市场自四季度开始急剧变化，一方面，各项目特别是高端项目推盘谨慎，另一方面，中端开盘或加推项目或以低价开盘，或加大折扣力度，以价换量，开盘均价年末出现下降趋势，但从全年来看，整体成交均价依然保持平稳，较2010年略涨1%；潜在购房者的市场下行预期自10月份以来明显加强，市场观望气氛越来越浓重，只是开盘成交率出现大幅下降，全年开盘成交率受影响，较2010年下降2%。商品住宅新开盘及成交分析济南市2011年商品住宅新增供应统计分析表开盘面积开盘成交年份开盘个数供应套数成交套数开盘均价（万平米）率2010年102217.49197331093155%83752011年112249.65231451246954%8448同比10%15%17%14%-2%1%商品住宅新开盘及成交分析商品住宅新增供应产品形态济南市2011年各形态物业供需分析表建筑形态普通住宅洋房别墅公寓供应套数204484251432129比例88%2%1%9%成交套数10922110921345比例87%1%1%11%成交率53%26%64%63%2011年济南开盘或加推房源以普通住宅为主，占比达到88%，其次为公寓产品占比9%，洋房和别墅产品供应量小，占比分别2%和1%；商品住宅新开盘及成交分析商品住宅新开盘户型济南市2011年商品房新增供应各户型供需统计表供应户型一室两室三室四室以上供应套数21818830110211113供应比例9%38%48%5%成交套数121350085791257成交比例10%40%46%4%成交率56%57%53%21%从新增房源的户型来看，主要集中在两室和三室户型房源成交量大，四室及以上户型的成交量最低。从成交率来看，两室房源的成交量最高，为57%，说明刚需客户在资金实力限制下更为青睐两室户型，三室成交率达到53%，反映了市场中改善型需求仍然占有相当比重。商品住宅新开盘及成交分析成交面积区间面积类型合计90及以下481891-14013382141-2001001201及以上112合计193132011年普通住宅产品成交面积主要集中在91-140平方米，此区间成交量占到成交总量的66%；90平方米及以下房源的成交量占成交总额的24%，其中包含部分公寓产品。商品住宅新开盘及成交分析商品住宅新开盘供应价格2011年济南市商品住宅新增供应量集中在8000-9000元/平方米价格区间；8000元/平方米及以下房源特别是知名开发商郊区大盘项目房源，如绿地国际花都、恒大城、恒大名都、天鸿万象新天等项目房源供应量大，产品具备低总价、高性价比、社区配套齐全、升值潜力大优势，对刚需客户产生较强的吸引力，开盘成交率最高，达到65%。商品住宅新开盘及成交分析济南市2011年各价格区段供需统计表价格供应比例成交比例成交量8000及以下42%50%65%8001-900034%28%44%9001-100008%7%50%10001-120008%6%39%12001以上8%9%57%合计100%100%54%商品住宅新开盘及成交分析成交单价区间表价格供应比例8000及以下102988001-900056949001-10000176110001-12000159612001以上848合计201972011年普通住宅产品的单价集中在8000元以下和8000-9000元/平方米价格区间；成交量占到了总成交量的51%和28%。9000以上和单价过万项目的成交比例进仅占成交量的9%和12%。2012年济南住宅市场预测2012年济南商品住宅供应预测表在售供应区域预计供应量合计（万平方米）量天桥区52.4930.983.39市中区88.281199.28历下区65.8530.195.95历城区79.91897.9槐荫区78.259.888.05高新区14.051226.05合计378.82111.8490.622012年济南住宅市场预测潜在供应量预测：市场供应量大幅增加，北部区域迎来发展阶段2012年济南商品住宅市场潜在供应量将大幅增加，预计将达到约490万平民，除高新区以外的其他五区潜在供应量预计都将达到80万平米以上。与往年不同的是，今年北部滨河新区供应量的显著提升，将是今年市场的重要变化，同时也会不可避免的分流其他版块部分客户资源。2012年济南住宅市场预测成交量预测：成交量有望保持平稳2012年济南房地产市场仍将在比较严厉的宏观调控下前行，预计一季度市场的观望情绪难有减弱，成交量将维持低迷状态，二季度开始，市场将逐步回暖，全年来看，成交量保持平稳可能性较大，这主