鲁商国奥城公寓市场分报告鲁商国奥城项目部2010.12玉兰公寓?项目共25层，约4万㎡，定位为豪华酒店式公寓，是济南目前产品档次最高、销售价格最高的公寓项目。?项目于5月16日首次开盘，共推出5个楼层95套房源，户型面积为73-208㎡，主力户型为70-90㎡；?目前，销售价格在12500元/㎡-16000元/㎡之间，销售均价为14000元/㎡；?项目开盘当日销售80套，其中一室房销售52套，两室房源销售24套，三室房源销售4套，整体去化率接近90%。?项目5.29二次开盘，推出（6、13、14、15、22）五层，共95套，销售约35套，去化率约35%。?9月份成交巴龙集团购买5层，目前已推出可售房源剩余14套左右；另外，7层和8层未推出，对这两层将采取整层销售。?玉兰公寓的成交客户中海尔绿城老业主较多，成交客户中投资客户较多约占70%。?平面布局看，玉兰公寓是4梯19户；?交通核在北侧，南向房源较多，但是走廊较为狭户型面积户型套数套数比长；A88.3㎡一居2套10.2%?共6种户型；B73.91㎡一居11套57.8%?边户户型面积设计较大。C111.20㎡两居2套10.2%D138.81㎡两居2套10.2%F146.69㎡两居1套5.3%G208.43㎡三居1套5.3%B（一居)A（一C（两居）居）D（两F（两G（三居）居）居）装修部位及所用品牌?地面：复合木地板（美丽岛）；?卫生间墙面：瓷砖（亚细亚）；?水槽：摩恩水槽；?洁具：龙头、面盆、花洒、浴盆、马桶（TOTO）；?五金：门窗（顶固）；?厨房：卡萨帝整体橱柜；?面板：西门子面板；?门锁：凯特曼电子门锁；?灯具：基础灯具（三极雄光）；?空调：户式中央空调（三菱重工海尔）；?家电：电视、冰箱（海尔）；装修标准：对外报价4000元/㎡国奥城公寓vs海尔绿城玉兰公寓同属于奥体央区，区位相似度高。但是海尔绿城玉兰公寓在奥体中心以南，紧邻龙奥地段位大厦，其周边的自然景观要好于项目，而且距离经十路较远，其环境相对静谧，更加置适合居住。交通状项目紧邻经十路、奥体中路和解放东路三条主干道，交通条件发达，玉兰公寓周边交况通也较好，但是其不临近交通主干道，在交通条件上不及国奥城。周边配处于同一区位，周边配套相当。套玉兰公寓属于海尔绿城项目的一部分，该项目规划了居住、酒店、商务、商业、休闲项目规等多种功能，是大型综合开发项目，其中喜来登酒店已投入使用，提高了该项目的整划体档次形象；另外该项目是以住宅开发为主，其它开发为辅的项目，其在商业、商务方面的给公寓带来的升值空间不及国奥城项目。玉兰公寓定位为高端酒店式公寓，其在功能上是居住为主，户型面积在70-200㎡，主力户型在80-120㎡之间，户型总体偏大，在一定意义上可以说是小豪宅公寓，居建筑设住功能远远大于国奥城公寓，但是其总价方面较项目公寓不具有优势。其次，玉兰公计寓拥有优雅大方的建筑外观，其在奥体片区的建筑昭示性是突出的；另外，玉兰公寓在景观上拥有无遮挡奥体景观、山体景观等，这方面优势明显高于国奥城公寓。装修标都是全精装公寓，装修用材上与项目相当，都是国内一线品牌为主，4000元/㎡左准的装修标准。硬件设玉兰公寓客梯为日本进口三菱电梯，而项目公寓所用电梯时国产品牌；另外，玉兰公施寓通燃气。这两方面是项目公寓所不及的。物业管玉兰公寓是酒店式物业管理，物业公司是绿城物业，物业管理方面的标准和经验好于理项目公寓。工程进玉兰公寓为准现房，室内装修已经完成30%，将于2011年上半年交房，工期上大大度超过项目。开发品玉兰公寓开发商为全国一线开发商绿城置业和国内品牌企业海尔联袂打造，地产品牌牌商暂优于鲁商。MINI公馆?项目共25层，约2.3万㎡，定位为精装酒店式公寓，是名士豪庭项目的公建项目；?项目于4月17日首次开盘，推出全部房源，共434套，开盘当日选房100余套，之后两周时间内退房60套左右，实际开盘成交40—50套。目前该项目周成交量在10套左右，销售情况一般，截至当前整体已经销售240余套，剩余房源190套左右。?销售价格在8500元/㎡-12000元/㎡之间，其中平层均价8500元/㎡，loft户型11500元/㎡；?名士MINI公馆的成交客户中老业主约占30%，自用客户（主要是教育型客户）占30%，剩余的主要是其它投资客户。A户型（38㎡）B户型（45㎡）C户型（43㎡）D户型（52/55户型面积户型套数套数比㎡）?A38㎡一居3套15%单廊式、南北对称分布；?4梯20户；B45㎡一居2套10%?平层面积在38-55㎡之间；C43㎡一居4套20%LOFT户型顶部4层。D52、55㎡一居11套55%装修标准情况?地面：厨房、卫生间瓷砖地面，客厅及卧室瓷砖地面及复合地板；?内墙：厨房、卫生间瓷砖墙面，其它墙面涂料；?顶棚：客厅、厨房及卧室石膏吊顶、乳胶漆，卫生间防水石膏吊顶、防水乳胶漆；?门窗：钢制防盗门、铝合金窗；?五金：门窗（顶固）；?卫生间：品牌座便器、台窗、水龙头以及品牌淋浴器；?厨房：整体橱柜。装修标准：对外报价1000元/㎡国奥城公寓vs名士MINI公馆地段位该项目距离市区相对较近，区位成熟度略高，但项目的发展潜力与成长空间要不及置国奥城。交通状紧邻经十路和燕山立交桥，交通条件良好。况周边配由于距离市区相对较近，其周边配套上占有优势。套项目依托的是商务、酒店及商业，未来的商务氛围较高，公寓升值空间较大；而名项目规士MINI公馆是依靠名士豪庭这一大型高端居住社区，其居住氛围更浓，但升值潜力划较小。MINI公馆建筑外观与其住宅保持一致，为新古典主义风格，整体形象不及国奥城公建筑设寓；其主力户型在40-60㎡之间，户型设计简单，无分隔，户型设计上不及项目公计寓；装修标该项目公寓装修标准较低，不带家具家电，所用建材多是普通品牌，在装修档次上准无法与项目公寓比较。硬件设无中央空调，采暖为集中普通采暖，电梯档次与项目接近，也没有燃气，整体硬件施配套设施低于国奥城公寓。物业管该项目公寓物业管理为酒店式服务，物业公司为南方物业，服务标准和服务内容与理项目相当。工程进该项目外装已经完成，正在进行内部装修，2011年下半年交房；工程进度上快于国度奥城公寓。开发品名士MINI公馆开发商为南益地产，因开发名士豪庭而在济南著称，但品牌实力不及牌鲁商置业。未来城公寓?项目位于高新区，是中齐未来城一期公寓项目的公建部分，共有2栋公寓楼，建筑面积约为3.7万㎡，其中二号公寓为1.9万㎡；该项目为准现房销售。?销售情况该项目于去年推出的1号楼公寓，目前基本售罄，当时价格仅为6700元/㎡；二期公寓项目2号楼公寓在4月18日开盘，当天推出310套房源，开盘销售100套左右房源，销售价格为8100元/㎡，销售情况相对较好；进入五月份以来，公寓销售情况并不乐观，每月8-9套（写字楼15套）。最低首付20%，二套房首付50%，上调基准利率。41.95-43.31㎡47.2-48.41㎡52.62-53.73㎡89.15-91.83㎡?产品情况?土地产权为40年商业用地，住宅式公寓立项；?项目平面布局：3梯20户，单廊式、南北对称分布；?户型及户型面积：一居（41-53㎡），两居（89-92㎡）；?户型配比：一居（41-53㎡）占90%，两居（89-92㎡）占10%；?层高：3米；装修标准：?地面：地砖；?卫生间：贴瓷砖到顶，洁具到位；?厨房：瓷砖到顶，整体厨房到位；?屋顶：吊顶；?门：防盗门；?窗户：铝合金窗；?物业管理：中齐物业，1.7元/㎡/月。装修价格：外报价800元/㎡国奥城公寓vs未来城公寓地段位未来城公寓位于高新区，其所在位置是济南新兴居住区，居住价值日趋凸显，受到年置轻群体的认同，但是其在商业、商务方面的规划和发展空间有限。整天来看高新区的价值低于奥体片区，虽然同处东部新区，但国奥城公寓在中心区，未来城公寓则处次中心位置。交通状该项目紧邻工业南路，交通条件较好，但较国奥城发达的交通条件要低。况周边配未来城公寓处于高新区居住区，配套条件与国奥城一样还未成熟。套项目规项目依托的是商务、酒店及商业，未来的商务氛围较高，公寓升值空间较大；而未来划城公寓是依靠中齐未来城这一大型高端居住社区，其居住氛围更浓，但升值潜力较小。建筑设未来城公寓在建筑外观上没有特色，而且为小高层设计，形象不突出；另外，该项目计户型设计简单、户型面积较小，为一般性普通白领公寓。装修标800元/㎡装修标准，不带家具、家电，装修简单，与项目公寓不一档次。准硬件设该项目没有中央空调，普通集中采暖，电梯为普通品牌，但是其通燃气。施物业管普通物业管理，服务内容较少，中齐物业，物业品牌较低。理工程进该项目为现房，即买即住，工程进度方面比国奥城有较大优势。度开发品本土中型开发商中齐地产，开发实力一般。牌在与竞争公寓项目进行比较后，以及对项目公寓自身的分析，总结出项目公寓的优劣势如下：项目公寓优劣势分析：?优势分析：1.地段优势——奥体核心，新城中心2.交通优势——紧邻三条城市主干道，奥体交通网良好的4.形象优势——济南城市标志性样板地段价区值与升值潜力5.环境优势——新区自然环境优美6.昭示优势——紧邻经十路，建筑昭示性强项目公寓优劣势分析：?优势分析：1.规划优势——城市综合体，写字楼、公寓、酒店、商业于一体，业态丰富，价值共生。2.规模优势——43万㎡建筑地标群3.建筑优势——现代建筑风格，大面积玻璃幕墙，建筑优雅、现代、大气高效价值体系保障4.品牌优势——鲁商置业、BDCL、上海高迪、金螳螂装饰强强联合打造5.配套优势——大型商业、四星级酒店6.停车优势——2000多个停车位，停车充足项目公寓优劣势分析：?优势分析：1