佳兆业御金山项目市场调研报告珠海中原事业二部ZhuHai.08.2011本本报报告告仅仅供客供客户内户内部使用。在部使用。在获获得中原地得中原地产书产书面面许许可之前，本可之前，本报报??告的任何部分都不可被擅自引用、告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCopyrightCentalineCentalineGroup,Group,20102010复复制和制和传传播。播。CodeCodeofofthisthisreportreport||11一外部环境分析1.城市背景分析2.宏观经济分析3.房地产市场分析4.政策背景分析5.外部环境总结注：下文图示中为本案所在位置标注1.1城市概况珠海是位于珠江口西岸的经济特区及口岸城市，毗邻澳门，经济发达，城市区位价值明显区位概况经济水平位于珠三角西南部，珠江口西岸；2010年全市GDP1203亿元，同比增长12.8%；东与香港水路相距36海里，南与澳门陆地相连，2010年人均GDP12239美元，排名珠三角第四；西与江门、北与中山接壤；2010年人均可支配收入25382元，与广深差距小设有拱北等8个国家一类口岸，是仅次于深圳的中；国第二大口岸城市；第三产业比重较大，近年基本维持在40%以上；是珠三角城市中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线2010年末，在珠海投资的世界500强企业达39家最长的城市；交通便利，有机场及港口，驾车2小时内可至广深广州广州深深圳圳珠海珠海?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|31.2区域分布珠海划分为3大行政区，6大经济功能区，香洲区为城市中心，斗门区、金湾区为城市发展方向区域分布主城区分布西区分布下辖香洲、斗门、金湾3个行政香洲区作为主城区，是珠海市的政治西区分为金湾与斗门两大行政区，为区，15个镇区；、经济、文化、交通和金融中心；珠海工业、高新技术产业、房地产业下设横琴、高新、高栏港、万山、保该区下辖8个街道：拱北、吉大、翠、城市重点基建的重点发展区域；税、航空产业园6个经济功能区香、狮山、香湾、梅华、前山、湾仔金湾区下辖三灶、平沙、红旗、南水；：唐家、桂山、担杆四；斗下井岸、白蕉、乾政府所在地在香洲区6个镇湾镇镇镇门区辖务镇、万山镇、横琴镇、南屏镇、斗门、莲洲五镇?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|41.3城市定位珠海定位为珠江口西岸核心城市，珠江中经济圈发展核心2008年1月8日，国家发展和改革委员会在国务院新闻办举行的新闻发布会上公布——《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008－2020年）》明确指出：珠海为珠江口西岸核心城市。此外珠海还将联手澳门，成为国际著名的旅游休闲城市。城市定位：珠江口西岸核心城市珠海所属组群：珠江中经济圈辐射区域：珠海、江门、中山、澳门城市定位：中国南方经济中心、文化中心、对外交往中心广州所属组群：广佛肇经济圈辐射区域：广州、佛山、肇庆城市定位：全国经济中心城市和国际化城市深圳所属组群：深莞惠经济圈辐射区域：深圳、东莞、惠州、香港?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|51.4发展规划珠海城市规划重点发展沿海区域，东部主要为唐家与横琴，西部主要为西部中心城区，本案所在片区距西部中心城区较近目前珠海沿海拓展轴：围绕“海港、空港、口岸”三大节点串城市城市发发展展规划规划格局格局联起沿海地区具有比较优势的战略性城市资源，发按照既分散又展产业及建设城市组团。集聚的城市空间发展策略，打造“一条主轴东部板块：建成“一主一区二组团”城市格局，即香、两大板块、洲主城区、万山海洋开发区、唐家湾组团、横琴组团。为行政、文化和服务中心，着重发展港澳现代三区一城、若化服务业，以珠港澳区域经济一体化为主要依托。干组团”的城市发展新格局，促成东部大转西部板块：建成“一主一区四组团”城市格局，即西部主城区、莲州生态保育区、高栏港组团、温泉组型，西部大发团、富山组团、三灶组团。为区域制造业中心和新展。的中心城区，建成为辐射珠中江以至粤西的现代化新城。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|61.5人口规划珠海总人口150万，户籍人口104万，预计2020年总人口增加120万左右，为本地房地产市场的发展与消费带来较大内需珠海未来城市各组团、镇区人口控制规模一览表2020年总人口（万人2020年城镇化水平2020年城镇人口（万城镇体系组团）（%）人）中心城区80-82.510080-82.5主城区南湾城区20-2510020-25斗门城区45-5010045-50地区中心西湖城区30-3310030-33临港21.5-2510021.5-25新城唐家湾18-2210018-22横琴15-2010015-20红旗8-10917.3-9.1平沙15-189013.5-16.2斗门1078.67.9白蕉8-10856.8-8.5中心镇莲洲8705.6桂山0.51000.5万山0.51000.5担杆0.51000.5Codeofthisreport|7total280-315?CopyrightCentalineGroup,201097.2272.1-306.31.6交通规划一桥、两铁、三节点、八高速、若干快线的交通规划格局，将改变珠海交通末梢的困境，大大缩短珠海与发达城市的城际距离一桥：港珠澳大桥；两铁：广珠城际快轨、广珠铁路；三节点：口岸、机场、港口；八高速：港珠澳大桥、京珠高速、太澳高速、江珠高速、粤西沿海高速、高栏港高速、机场高速、金港大道；若干快线：梅华快速、三台石快速、板樟山东快速、珠海大道快速、香海路快速等?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|81.7重点建设2009年起，珠海加大交通与港口的建设力度，重点发展横琴新区等城市升级型建设高端商贸、完善基建、便利交通，珠海房地产业将紧跟城市发展迎来全面升级横琴新区十大重点工程道网贯通2009年，国务院批准《横琴总体发2009年起，珠海已全面启动十大重2010年，广珠铁路、珠港澳大桥及展规划》，横琴新区的发展上升为点工程，总投资达3150多亿元；城际高速等交通项目陆续动工；国家战略；工程包括广珠铁路、广珠城际轨道2011年，广珠城际轨道通车；横琴成为上海浦东新区、天津滨海、中船集团珠海船舶和海洋工程装各大工程的悉数建成将促使珠海由新区后的第三个国家级开发区备基地等珠海命脉工程交通末梢向交通枢纽转变?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|91.7重点建设珠海投入三千亿的重点工程建设已进入快速实施阶段，为房地产升级提供良好基建配套基础2010年珠海市重点建设项目项目名称项目规模总投资额（亿元）开工日期预计完工日期广珠城际轻轨全长144公里181.92005.12已通车广珠铁路全长1891362007.92011金湾LNG接收站共三期9820102013航空产业基地——7620092015港珠澳大桥——72720102016十字门中央商务区占地6平方公里36020102029香海路全长35.6公里4920102015野狸岛休闲文化中心——3020102015金湾LNG接收站航空产业基地野狸岛休闲文化中心?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|101.8小结与关联城市背景城市背景对对本案本案影影响响1珠海是位于珠江口西岸的经济珠海距广深较近，且交通便利，借助佳兆业在广深的品牌影响力特区及口岸城市，毗邻澳门，，本案将存在一定量以广深客户为主的珠三角客群经济发达，城市区位价值明显沿海与特区两大区位优势是本案面向非本土客群时的基础价值2珠海城市规划重点发展沿海区本案地属斗门区斗门镇，位于西部中心城区边缘，距莲州生态保域，东部主要为唐家与横琴，育规划区及富山组团较近，未来周边将保持住目前的原生态环境西部主要为西部中心城区，并逐渐受到西部中心城区的城市发展影响3预计2020年珠海总人口增加至2020年，本案周边规划人口约66万人，较快的人口增速与较120万左右，将为珠海的房地大的规划规模，为本案产品消化提供了持续的刚性需求，本地客产市场带来突破性发展户对本案推广及销售的影响不可忽视4一桥、两铁、三节点、八高速在珠海交通规划中，距离本案较近，或能影响本案交通价值的重、若干快线的交通规划格局，要项目有：粤西沿海高速、珠海机场高速、江珠高速、香海路、将大大缩短珠海与发达城市的城际距离高栏港高速、广珠铁路等，有利于缩短本案的城际距离一外部环境分析1.城市背景分析2.宏观经济分析3.房地产市场分析4.政策背景分析5.外部环境总结2.1经济总量与居民收支近年来珠海经济与居民收支水平实现稳步增长，居民消费能力不断提升经济总量分析居民收支分析珠海市历年城镇居民收支情况2003-2010年珠海GDP及其增长情况单位：元单位：亿元140020%3000012002500015%10002000080010%600150004005%10000200500000%20032004200520062007200820092010020032004200520062007200820092010GDP476.071551.68634.95747.7886.84992.061037.691202.58人均可支配收入1660