某某商业综合体项目市场调研及定位报告目录第一篇调研内容第一章市场宏观背景分析一、社会宏观经济背景分析（一）宏观经济概况分析（国内、连云港）（二）区域宏观经济状况分析（东海）小结——二、东海县宏观环境分析（一）东海县概况（1）地理位置（2）城市行政划分及人口情况（3）城市资源（4）气候及生态环境（5）社会人文环境（6）基础设施（7）产业配套（8）科技教育（9）人居环境（10）产业发展方向（二）东海县区概况（1）东海县历史背景（2）东海县目前布局概况（三）东海市城市规划与发展（1）城市发展规划历程（2）城市发展规小结——第二章东海县商贸零售业发展分析一、东海县商业发展的概况分析二、东海县商业格局分析三、大型超市分析四、专业市场分析（一）水晶市场（二）服装市场（三）家电数码市场（四）家居建材市场（五）餐饮市场（六）娱乐休闲市场五、社区商业分析小结——第三章东海县消费者分析一、东海县消费者问卷调查分析（一）受访者基本情况（二）消费现状与习惯（三）消费期望考察调查问卷小结——二、东海县消费者深度访谈分析（一）水晶业主深度访谈（二）专业销售人员深度访谈市调情况总结——第二篇调研结论及建议第一章市场调研结论一、调研结论二、调研启示第二章项目分析及开发建议一、项目区域环境及概况分析（一）项目自身条件（二）项目所在区位（三）项目周边环境分析（四）项目道路环境（五）项目交通环境二、项目商圈辐射范围界定三、项目综合分析（一）优势分析（二）劣势分析（三）机会分析（四）威胁分析四、项目特性分析小结五、项目竞争判定分析六、项目定位（一）案名建议（二）项目整体市场定位建议（三）项目底层商业部分类型定位七、业态假设（一）总体业态假设（二）购物中心业态假设（三）项目客户定位第一篇调研内容第一章市场宏观背景分析一、社会经济宏观背景分析（一）全国宏观经济概况分析1、宏观经济综合分析中国经济在2009年全年实现了V型反转，GDP增速逐季提升，经济增长的动力也逐步趋向平衡;出口需求在4季度也有了明显的恢复;消费增长全年稳定在较高水平。初步核算，全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%：46.8%：42.6%。全年居民消费价格比上年下降0.7%，其中食品价格上涨0.7%。固定资产投资价格下降2.4%。工业品出厂价格下降5.4%，其中生产资料价格下降6.7%，生活资料价格下降1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%。农产品生产价格下降2.4%。农业生产资料价格下降2.5%。70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。年末全国就业人员77995万人，比上年末增加515万人。其中城镇就业人员31120万人，增加910万人，新增加1102万人。年末城镇登记失业率为4.3%，比上年末上升0.1个百分点。全年财政收入68477亿元，比上年增加7147亿元，增长11.7%；其中税收收入59515亿元，增加5291亿元，增长9.8%。2、典型行业经济发展状况分析（1）固定资产投资全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。分地区看，东部地区投资95653亿元，比上年增长23.0%；中部地区投资49846亿元，增长35.8%；西部地区投资49662亿元，增长38.1%；东北地区投资23733亿元，增长26.8%。在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；第二产业投资82277亿元，增长26.8%；第三产业投资108489亿元，增长33.0%。(2)房地产行业发展全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。2009年房地产开发和销售主要指标完成情况（3）国内贸易全年社会消费品零售总额125343亿元，比上年增长15.5%。分地域看，城市消费品零售额85133亿元，增长15.5%；县及县以下消费品零售额40210亿元，增长15.7%。分行业看，批发和零售业零售额105413亿元，增长15.6%；住宿和餐饮业零售额17998亿元，增长16.8%；其他行业零售额1932亿元，增长2.5%。（4）人民生活水平年末全国总人口为133474万人，比上年末增加672万人。城镇居民人均可支配收入17175元，实际增长9.8%。城镇居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为36.5%。（摘自：国家统计局2009年国民经济和社会发展统计公报）（二）连云港市宏观经济状况分析2009年是连云港市跻身国家发展战略、在新的起点上加快开发建设的起始之年。全年经济发展呈现出“总量突破、增长提速、质量平稳、发展和谐”的良好态势，总体发展仍是多年以来取得成果较为丰硕和充实的一年。1、综合经济实现历史突破据初步统计，2009年，全市地区生产总值（GDP）再次创造历史，全年实现GDP941.13亿元，按可比价格较上年增长13.6%（简称同比增长，下同），增长幅度较上年提高0.5个百分点，较全省平均增长高出1.2个百分点；增幅在全省13个市中位居第7位，较上年前移1个位次。全市人均GDP达到21144元，同比增长13.9%。其中市区人均GDP达到37229元，即首次突破5000美元达到5452美元，标志着连云港发展已经上升到一个新的历史阶段。2、三次产业实现协调发展。全年第一产业实现增加值154亿元，同比增长4.0%；第二产业实现增加值436.07亿元，增长15.9%，居全省第2位；第三产业实现增加值351.06亿元，增长15.2%，居全省第7位。全市三次产业结构调整为16.4：46.3：37.3。3、固定资产投资突破千亿达到1000.1亿元全市全年完成全社会固定资产投资突破千亿达到1000.1亿元，其中规模以上投资890.5亿元，增长均为28.6%。城镇投资745.59亿元，增长31.2%，在全省居第7位。全社会工业投资突破600亿元达627.8亿元，增长25.5%，占全市投资的比重达62.8%，成为投资增长的主体力量。4、居民收入提高显著2009年居民收入提高显著，生活质量切实改善。城市居民人均可支配收入达到16958元，增长11.2%，增幅在全省位居第6位，较全省平均增长高出1.2个百分点。农民人均纯收入突破6000元达到6111元，增长12.0%，增幅居全省首位，较全省平均增长高出3.2个百分点。市区居民人均消费达到11577元，增长9.2%；全市农村居民人均消费实现4291元，增长14.6%。（三）东海县宏观经济状况分析1、国民生产总值及人均生产总值2009年连云港市区各区县GDP排名排名区县GDP增长率%连云港941.1313.61赣榆县165152东海县16233.93灌云县116154灌南县9516.55新浦区6514.26连云区47.7157海州区24.5132009年，东海县GDP位于连云港第2位，增长率达到33.9%,远远高于连云港整体水平。2006年至2009年，东海县国民生产总值及人均生产总值保持15%以上的速率稳步增长，截止09年，国民生产总值与人均生产总值将近提升了一倍，而恰好这段时间也是东海县房地产市场爆发性增长的节点。2009年，全县经济社会保持平稳健康发展。综合实力再攀新高，实现地区生产总值162.7亿元，同比增长15.1%。第三产业蓬勃发展，实现社会消费品零售总额65.47亿元，增长19.1%；2、固定资产投资及消费品零售额固定资产投资和消费品零售是反映一个区域经济环境的最佳指标，2006年到2009年，东海县固定资产投资额成几何倍数增长，2009年，完成全社会固定资产投资158.41亿元，同比增长34%。充分说明了东海县在城市化进程中，县政府相关单位在市政配套及县区规划上的资金力度，同时县区消费品零售额保持平均18%以上的增长率，反映了县城人口日益旺盛的消费力，为消费水平向上发展要求提供了更大的发展空间。3、城镇人均工资及可支配收入2007年是东海县城镇人均收入增长的一个爆发点，随后进入一个稳步增长的状态，年增长保持在18%以上，但进入2009年人均可支配收入相对08年而言，增长率呈现较为明显的下滑，由于受经济危机影响，全国居民消费指数上涨的同时，但实际工作收入却未呈现对应的增长。（2009年，城镇居民人均可支配收入12813元，农民人均纯收入6328元，分别增长14%和12%。）小结——综观近年全国、连云港、东海国民经济与社会发展情况，可以看出，在三次产业调整、扩大投资需求、积极扩大内需、完善金融货币体系以及提高人民生活等方面取得了显著的成就。东海县作为自然资源相对丰厚的县城，近年来，东海县国民生产总值及人均生产总值逐年提高，增值速度显著。居民整体收入及支出较低，但是近几年来居民可支配收入增幅较快，随着居民收入的提升，东海居民对商业的需求也将提升。东海县原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及水晶、旅游等经济的发展，使东海成为连云港经济发展较快的区域之一，整体居民收入增速明显。整体经济能力决定了东海的商业也将进入传统商业向多元商业发展转型期。二、东海县区域环境分析（一）区域基本概况1、地理位置东海县是新亚欧大陆桥东桥