【序言】a.联众公司有幸为大同集团“泗阳县文诚路项目”提供一次深入市场调研服务，并且在市场调研的基础上，结合我司立足泗阳成功运营的项目和对泗阳市场多年来积累的丰富经验，对该项目的市场分析、总体定位、产品规划建议、产品布局、经济分析、营销企划及全程推广策略提出针对性见解，并形成文字报告。希望能够为贵公司在项目开发和运作方面提供绵薄之力。我们希望能够继续提供深度服务。b.我们愿意与大同集团进行捆绑式深度合作：第一，建立一支专门项目小组，为甲方提供全方位营销服务，包括：持续市场调研、营销策划、产品研讨修改、包装设计、品牌推广、销售实施及招商等系列服务；第二，我们在项目案场内设立专门项目部驻场，提供深度服务。c.我们有一支实战经验非常丰富的专业队伍，我们有信心，也有能力打造一个光辉耀眼的“大同集团”品牌！第一章宏观环境分析宏观环境宏观环境泗阳概况泗阳概况城市发展规划城市发展规划宏观环境分析宏观环境分析泗阳县概况泗阳县概况地理位置泗阳县地处中国华东，位于江苏省中北部，东临淮安市，西接宿迁，北靠沭阳县，南濒洪泽湖，京杭运河穿境而过；县境东西距50公里，南北距70公里，全县面积1418平方公里。交通环境泗阳交通十分便捷，京杭大运河、盐淮高速公路横穿东西，泗沭公路贯南北；淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境，南有洪泽湖，北有六塘河、大涧河，物资集散、旅客运输均较方便。宏观环境分析宏观环境分析泗阳县概况泗阳县概况行政区划截至2007年，江苏省委、省政府决定调整泗阳县城区行政区划，撤销城厢镇、来安乡，与临河大兴一同划归众兴镇，辖11个镇、5个乡众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；2个场：泗阳农场、棉花原种场；共有252个村（居）委会。县人民政府驻众兴镇。人口情况根据2010年全国第六次人口普查泗阳人口情况结果如下表：城市化水平不断提高常住人口85.54万人，城市化水平由2000年的20.9%提升至2010年的43.36%,进入成熟化快速增长阶段.户籍人口呈高自然增长,负机械增长2004-2010年自然增长年均增长1.18万人,机械增长为负增长.外来人口持续增加,外出人口增长呈下降趋势2010年外来人口3.67万人,近5年年均增长16.7%.外出人口由2006年24.05万下降到2010年的19.85万.宏观环境分析宏观环境分析泗阳县概况泗阳县概况2006-2011GDP(亿元）经济情况泗阳县年地区生产总值及增长情况增长比例（%）300403825235右图为泗阳县2006-2011年地区生产总25030192.2值及增长比例情况，从2006-2011年区20025157.56域内生产总值均保持较快的增长态势，150138.12015.2100.115.515.214.1152011年突破250亿元；其中房地产业的10081.2110大量开发对趋于GDP的增长起到的至关505重要的作用。013.80%0200620072008200920102011泗阳县2006-2010年人均生产总值及增长情况人均GDP（元）增长比例（%）2500030右图为泗阳县2006-2010年人均GDP及2252327.126.32525增长比例情况，区域内2006-2010年人2000024.31832420均GDP都保持稳定较快的增长比例态势1449815000，2010年人均GDP达到22523元；区1140515100009176域内人均GDP的稳定增长对趋区域房地105000产的快速发展奠定了坚实的基础。5023.00%020062007200820092010宏观环境分析宏观环境分析泗阳县概况泗阳县概况三产投资第一产业（亿元）泗阳县2006-2011年三产投资情况第二产业（亿元）第三产业（亿元）12010098.078082.66060.450.344.484041.7532.3828.6629.626.72022.623.9701.11.361.72.42.52.02200620072008200920102011上图为泗阳县2006-2011年三产业投资的投资情况：?可以看出泗阳产业结构以第二和第三产业为主，其中房地产业健康稳步的发展也为区域内经济平稳较快的发展起到了重要作用；?近年来国家加强了对房地产市场的调控，出台了一系列的调控政策，房地产市场销售出现了下滑情况，这也势必影响未来的房地产投资增长趋势，增加了该区域未来产业投资增长的不确定性。宏观环境分析宏观环境分析泗阳县概况泗阳县概况房地产环境泗阳县2006-2011年房地产投资总额及增长情况房地产开发投资额（亿元）增长比例（%）359031.36右图为泗阳县2006-2011年房地产投资总8030792570额及增长比例情况，可以看出近两年来国2520.826053内房地产市场出台的调控政策并未影响区20501513.640域内的房地产投资，区域内房地产投资逐11.699.1128.3301025.2年保持较稳定的增长趋势，其中主要原因212016.45为区域内的一些储备土地陆续进入开发1000程序，推动了大量房地产项目的开工建200620072008200920102011商品房销售面积（万㎡）设。泗阳县2006-2011年商品房销售面积及增长情况右图为泗阳县2006-2011年商品房销售额增长比例（%）140129.3120级增长比例情况，根据图标显示，区域内99.3116.0710012076.1802008年和2011年商品房销售额分别有一10069.560定的下滑，2008年下滑原因主要是全球8072.6568.1765.9406020金融危机，对房地产销售有一定的冲击11.440.22-3.3040；2011年销售额的下滑主要是由于国家-2020-40出台了一系列针对房地产业的调控措施-43.820-60导致了销售额的明显下滑。200620072008200920102011宏观环境分析宏观环境分析泗阳县概况泗阳县概况区域概况总结地理位置泗阳县位于江苏省宿迁市，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，城市区位优良，具有良好的发展前景。交通环境区域内水路、道路交通动线发达，内外部交通规划优良，区域内外人员流动均较方便，对于房地产的发展有很大的利好。经济情况区域GDP和人均GDP逐年保持稳定较快的增长态势，经济结构中，第二和第三产业发展较为明显，整体城市化发展趋势愈发明显，泗阳县任是经济欠发达地区。房地产环境房地产投资逐年保持稳定增长态势，商品房年销售额在2008年和2011年受国际金融危机和国内政策调控影响有所下滑。宏观环境分析宏观环境分析城市发展规划城市发展规划机遇一：国家战略宏观环境分析宏观环境分析城市发展规划城市发展规划机遇二：淮安增长极的带动宏观环境分析宏观环境分析城市发展规划城市发展规划机遇三：振兴苏北和扶持宿迁宏观环境分析宏观环境分析城市发展规划城市发展规划泗阳城市发展方向何去何从？泗阳县城总体规划（2006-2020年）?城市性质两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、精深木业和电光源为支撑的新兴中等工贸城市?城市规模人口规模：42万人建设用地规模：50平方公里?城市发展方向沿京杭大运河向东、向北发展，西部整合泗阳县城总体规划（2006-2020）?布局结构现行规划团块组团式，东工中居西储宏观环境分析宏观环境分析城市发展规划城市发展规划泗阳县城市总体规划（2011-2030）新规划对泗阳的定位：宜居生苏北腹地的县域中心城市活城新兴产县城人口规模：20-50万人业城建设用地规模：57平方公里生态文发展方向：化城东拓：新兴产业城西优：宜居生活城南跨：生态文化城未论证规划发展模式分析：泗阳县城市总体规划（2011-2030）滨河单边发展模式总体目标：宜居城、兴业城、生态城、文化城跨河协同发展模式城市跨河发展的空间格局：宜居建成——以人为本，建设生活便利的城市一河：生态主轴（运河）产业兴城——以产业为动力，促进持续繁荣两岸：水岸画廊（城、水、绿相融）生态立城——以水绿为脉络，提升城市魅力三城：生活城、产业城、生态城文化名城——以文化为灵魂，提高城市品味宏观环境分析宏观环境分析城市发展规划城市发展规划现行规划未论证规划（新规划）现行规划与新规划对比泗阳县城总体规划（2006-2020）泗阳县城市总体规划（2011-2030）对比项目现行规划新规划（未论证）人口规模42万人50万人建设用地规模50平方公里57平方公里东拓：新兴产业城沿京杭大运河向东、发展方向西优：宜居生活城向北发展，西部整合南跨：生态文化城宏观环境分析宏观环境分析城市发展规划城市发展规划城市规划对项目的影响：利好：?现行规划城市向东和向北发展对我们项目有一定的促进作用；?新规划确定城市规模在扩大，县城人口在不断的增加，确立了我们项目的中心位置；利空：?现行规划的实施，导致项目周边项目聚集，竞争压力增大；?新规划的发展方向使得城市发展重心有所改变，主要向东、西、南发展，对我们项目有所不利；第二章房地产市场分析房房产市场产市场供供应应量量分析分析周边竞争地块市场销量分析泗阳房产市场周边竞争地块市场销·量分析·泗阳房产市场一一级级市场分析市场分析土土地总供地总供应应量量泗阳2009-2012年土地总供应量情况土地供应量（万㎡）160145.63140注：土地供应量120和商品房房供应10084.8878.12量为成交土地，80扣除保障性住房6040和安置房2011.5902009年2010年2011年2012年数据来源：泗阳县国土资源局通过我司的数