宜兴万达广场——前期商业市场调研及定位报告20112011年年88月月2121日日www.wanda.com.cn目目录录一、城市概览（魅力展现等）二、区域介绍（区位优势等）三、城市商业（商圈概况等）四、项目分析（优势劣势等）五、项目定位（卖点提炼等）六、品牌落位（业态规划等）一、城市概览1、城市卖点2、总体介绍3、经济数据4、结论一、城市概览江苏省重点发展新兴中心城市，中国陶都和江南水城----中国宜兴城市介绍总体介绍：宜兴从2001开始参与全国县域经济基本竞争力评价，名次逐年上升，最近连续两年排名全国百强县第六；2010年完成GDP805亿元，增速达17.5%；宜兴市辖宜城街道等4个街道、14个镇，总面积2038.7平方公里；至2010年末城市总人口：123万；继2006年在全省率先全面建成小康社会之后，2009年又被评为首届全国十大最具幸福感县级城市，宜兴已经成为全国幸福指数最高的地区之一。城市介绍宜兴市是一座拥有2100余年城建史和7000多年制陶史的名城，素有中国“环保之乡”、“著名陶都”、“教授之乡”的美誉。宜兴地处长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，距太湖西64公里，与浙江、安徽两省接壤，是江苏省最南边的一个县级市；土地肥沃，气候温和，是江南著名的鱼米之乡。宜兴位于太湖西岸，地处苏浙皖三省交界、长三角腹地、沪宁杭三角几何中心，是江苏省确定重点发展的三级I类新兴中心城市。全市总面积2038.7平方公里，人口105.73万，下辖21个镇和1个国家级环保科技工业园。经济数据城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售消费总额）2010年全市实现地区生产总值（GDP）805.82亿元，环比增长17.5%。按户籍人口计算人均地区生产总值75163元，环比增长18.1%。今年1-7月份，我市固定资产投资完成218.29亿元，同比增长20.2%。社会消费品零售总额274.81亿元，比上年增长19.0%。城乡市场协同发展。县域经济基本竞争力蝉联全国第六位，入选《福布斯》2010中国大陆最佳十强县级城市。一、城市介绍居民富裕程度（人均工资水平历年增长对比、农民收入对比、人均可支配收入对比、人均实际消费支出对比）宜兴市职工平均工资为38851元。其中市区在岗职工平均工资为49709元，比上年增长8.4%；宜兴市城镇居民人均可支配收入为25869元，同比增长11.5%；宜兴市农民人均纯收入达12679元，增长12.9%；2010年，城镇人均住房建筑面积达到38.7平方米，比上年末增加2.1平方米，98%的居民家庭拥有一套自主产权住房，42%的居民家庭拥有三居室及以上的住房一、城市介绍结结论论?宜兴已形成了以环保设备、电线电缆、精细化工、陶瓷、冶金、化纤织造、服装服饰为主的产业集群，以及包括机电、轻工、新材料、新能源等行业门类齐全、布局合理、协作配套能力较强的工业体系。?宜兴是长三角的区域性交通枢纽，航空、铁路、公路、水路运输方便快捷。?消费者对商品、服务的需求尚未得到充分满足，有广阔的市场前景。二、区域介绍1、区域概况2、经济结构3、交通概况4、结论二、新庄镇介绍（东氿新城）1、东氿新城概况新庄镇位于驰名中外的陶都,是宜兴市近年重点城市建设改造的区域之一。建材、环保、贸易等30多家外资企业落户于此。目前相关商服配套业不足，项目周边以新建、在建楼盘及工厂、作坊、修配业为主，已入住楼盘及居民相对匮乏。全镇辖区面积44平方公里，现有11个行政村，2个社区居委会，总人口3.6万人，历史悠久，物产丰富，是典型的江南鱼米之乡。以东氿大道运河沿岸作为景观展示轴，延人民路打通城市主要发展，规划形成城市副中心。东临东氿大道，南到东虹东路，西至枫隐路，北到阳羡东路，距市中心步行街3公里。目标建设成为集都市休闲、购物娱乐、城市办公、商旅居住为一体的城市副中心。二、新庄镇介绍2、经济结构概况2.1经济数据2010年全年完成地区生产总值805亿元，增长17.5%；财政总收入151.07亿元，增长44.5%；固定资产投资额完成360亿元，增长25.1%；城镇居民人均可支配收入25869元，增长11.5%；农民人均可支配收入13603元，增长10.3%，城镇登记失业率控制在2.5%；社会消费品零售总额达274.81元，比上年增长19%二、西区介绍3.交通概况航空：距上海浦东国际机场170公里，南京禄口国际机场130公里，杭州国际机场160公里，常州机场70公里，无锡机场60公里。公路：锡宜高速、宁杭高速公路全线通车，宁杭公路、沪宁公路在街道郊会合。贯穿街道全境的常宜高速公路也正在建设之中，即将竣工通车。铁路：新建成的新长铁路贯穿宜兴市全境，宜兴站距离新庄6公里。水运：新庄街道濒临太湖，为江南水乡，河道纵横，水运极其便利，大船队可直达上海、江阴、张家港等大中型港口。贯穿新庄境内的芜申运河（安徽芜湖至上海）已于2005年7月改造后正式通航。二、东区介绍4.结论区域经济对商业的影响：东氿新城与主城区紧密相连,很多资源可依托而生。东氿新城开发区强大的经济发展势头所产生的相应拉动力，势必带动东氿新城的发展。城东区已成为宜兴经济发展的新引擎。产业升级必将带来消费需求，城东的商业氛围也将日趋繁荣，随着商业配套的逐步开发成熟，宜兴城市核心东移趋势明显。区域交通对商业的影响:东氿新城目前已形成“两横四纵”的主干道格局，“两横”自东向西分别是庆源大道、阳羡东路，“四纵”从南到北分别是人民北路、荆邑北路、荆溪北路、东氿大道。这六条主干道把城区各部分紧密联系，便于规划设置商务、金融、办公及商业设施，同时又与主城区极具融通，进一步加强东氿新城以居住、休闲商业、商务办公等功能为主的城市副中心地位，与主城区形成功能互补、和谐发展局面。项目的机会：项目所处城东区位于老城区人民路步行街核心商圈辐射边缘，商业布局处于空白点，随着东氿新城的进一步开发建设，项目前景十分看好。三、城市商业1、全市商圈2、商圈分析3、商业网点4、重要商家（商场图&简介、各层品牌、各层租金、优势&劣势）5、分析综述（概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之市场空白点、结论之租金建议）6、本市品牌销售排名（餐饮、服装、配套）三、城市商业1、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）例如：新苏南新苏南百百货货华华地百地百货货蛟桥蛟桥河河步行步行街街新新东东方方百百货货华华地百地百货货大大统华统华宜兴万达宜兴万达东氿新城商圈人民路商圈三、城市商业2.商圈分析主要商圈名称概况分析居民生活水平及消费能力形成于上世纪90年代宜兴城区范围内，人口数量近30万，人1、华地百货，商业极其成熟，城均月收入2500-4000元，月消费能力：市消费者认知度高，1200元-1800元左右。工薪阶层居多。2、华地百货和信交通四通八达，宜兴店商业企业位居于此。消费类型：除高收入人群以外，宜兴城区居民多以本土消费为主，理智消费群体相但业态极其单一，主3、新东方百货对偏少。私家车较多，交通便利，商圈高要是以百货为主。度成熟，没有区域限制，客流密集度高。4、新苏南百货5、蛟桥河商业街三、城市商业3.主要竞争对手分布图新苏南新苏南百百货货华华地百地百货货蛟桥蛟桥河河步行步行街街新新东东方方华华地百地百货货百百货货和和信店信店大大统华统华宜兴万达宜兴万达市中心传统商圈待待建商业建商业新庄街道三、城市商业4.1重要商家分析简介：宜兴华地百货于1994年12月18日开业，公司建筑面积38192平方米，经营面积22463平方米，是华地集团下第一家大型综合百货公司。目前公司拥有员工人数1500多名。???????????未来几年，宜兴华地将进一步明确自身定位，实施“品牌化管理”战略，锁定中高端消费群体，进行楼层布局调改，加快品牌汰换速度，扩大女性品类贡献，引进follifollie、诺贝达、CR、1991、INSATIN、JORYA、MOJO、ANMANI、德诗等名品，提升高端女性消费，实现持续高增长。三、城市商业4.2重要商家品牌落位华地百货品牌情况楼层品牌名称B1品牌鞋类、箱包：皮尔卡丹、金利来、沙驰、宾度、爱步、红蜻蜓、蜘蛛王、老爷车、富贵鸟、梦特娇、BATA、KISSCAT、思加图、百丽、千百度、天美意、索菲娅、都市星期天、皇冠、威豹等1F精品服饰、黄金珠宝、钟表：都彭、华斯度、CK、周大福、潮宏基、谢瑞麟、名牌、梅花、RADO、TUDOR、ROLEX、天梭、WATCH、伊丽莎白雅顿、欧珀莱、嘉娜宝、欧莱雅、美宝莲、玉兰油等2F时尚少淑女装、女包、饰品：欧时力、艾格、艾雅、ONLY、MIAMIA、百家好、VEROMODA、MindBridge、江南布衣、流行秀、劲草、Lagogo、MIKEBANA、TEENIEWEENIE、沙驰、COBO、美甲等3F成熟女装、文胸、内衣：钡萱、娜尔思、雅莹、朗姿、珂莱蒂尔、欧迪芬、爱慕、曼妮芬、伊丝芬、歌帝、猫人、珍贝、贝加尔、金利来、梦特娇等4F男装、男鞋、箱包：等WE.DELURE、迪柯尼、凯莱露喜、曼哈顿、斯卡图、沙驰、凯撒大帝、古劳、雅戈尔、梦特娇、皮尔卡丹、金利来、花花公子、JACKJONES、马克华菲、GXG、暇步仕等运动、休闲、童品：李宁、佐丹奴、、LEE、LEVIS、卡帕、阿迪达斯、耐克、乔丹、匹克、匡威、5F骆驼、耐克、安踏、花花公子、特步、好孩子、丽婴房、URQ、E-BABY、巴拉巴拉、爱法贝、巴布豆、史努比、米奇、TONYJEANS等2F华地家电城：主营空调、冰箱、燃具、电脑、数码、床品、电视、音响及小家电等东三、城市商业4.3重要商家优劣势分析——华地百货1.华地百货位于宜兴市中心核心商圈，是宜兴最具文化底蕴的零售商