徐州水街项目商业初期概念方案11.1.徐州宏观市场徐州宏观市场2.2.徐州商业及酒店市场分析徐州商业及酒店市场分析3.3.区域市场环境研究区域市场环境研究4.4.本案项目分析及整体定位本案项目分析及整体定位2目录1.1.徐州宏观市场徐州宏观市场城市概况城市概况城市规划发展城市规划发展经济发展指标经济发展指标3城市概况/区位?淮海经济圈核心城市——徐州位于江苏省西北部，是淮海地区最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。本案?南北方交界——徐州位于南北方交界处，因此又有“北国之锁钥，南国之门户”之誉。?全国交通枢纽——京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北。公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨全市总面积全市总面积1125811258平方公里，其中市区平方公里，其中市区，为全国重要水陆交通枢纽和东西、面积面积963963平方公里。平方公里。南北经济联系的重要“十字路口”。人口：人口：957.61957.61万人（万人（20092009年）年）4城市概况/历史文化背景汉文化发源地名人聚集此地?丰富的历史底蕴，其中尤以“汉代三?中国历史上第一位布衣皇帝汉高祖绝”－－汉兵马俑、汉墓、汉画像石为?西楚霸王项羽代表的两汉文化最为夺目。作为汉文化?这里更有众多的文化名人——古有发源地。：撰写《战国策》的刘向、有着“天?　两汉400年间，徐州共有13位楚王道师”的张道陵、“李后”主李煜历史、文化底蕴历史、文化底蕴深厚深厚、5位彭城王。城周围汉墓林立，已经、大文学家范仲淹、孙权等等。现有出土发掘的汉墓有200多座，丰富而宝：著名美术家李可染、我国著名作曲贵的汉代文化遗产为中国国内所罕见。家、音乐理论家、音乐教育家均出生?徐州，曾经发生过几大著名的战役：于徐州。可见徐州不仅养育着骁勇善项羽戏马台、淮海战役、徐州会战均在战的帝王，也有独领风骚的文人墨客此地，可谓“兵家必争之地”。。淮海战役纪念碑汉兵马俑5目录1.1.徐州宏观市场徐州宏观市场城市概况城市概况城市规划发展城市规划发展经济发展指标经济发展指标6城市规划发展/淮海经济区?淮海经济区于1986年3月成立淮海经济区位于我国两大沿海经济圈之间，是连接两，由江苏、山东、河南和安徽四省大经济圈的桥梁，徐州是淮海经济圈的核心城市。十四个地、市组成。至今已发展到四省的区域含20个地级市，中心城市为徐州。?淮海经济区位于我国中东部地区，其之北为环渤海经济圈、东南为长三角经济圈，淮海经济区是两大1环渤海经济圈淮海经济区淮海经济区经济圈连通的必经之路。4?东部沿海的三大经济圈（环渤海2长三角经济圈经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈）是国家经济发展的绝对核心。淮海经济区位于两大经济圈之中，3珠三角经济圈在陆路交通上是连接两大经济圈的桥梁，具有良好的发展前景。目前淮海经济区发展规划即将上升为国家战略！7城市规划发展/淮海经济区?淮海经济区面积约17.8万平方公里，总人口约1.23亿，属于人口密集区域。消费需求大，富含巨大的市场潜力。?淮海经济区，将是一个国内外实业投资的大舞台，其农业发达、工业兴旺、服务业发展方兴未艾，在中国东部是一片极具活力的投资热土。?徐州位于淮海经济区20个城市的核心位置。?　淮海经济区由苏鲁豫皖四省接壤地区的20个市组成，核心区城市包括徐州市、淮北市、济宁市、连云港市、宿迁市、宿州市、商丘市、枣庄市等8个城市。?在中国地图板块中，淮海经济区处于沿海中心位置。同时，淮海经济区本身也是颇具规模的市场，全国近一成的人口集中在此。2010年5月，淮海经济区核心区城市市长会议在徐州召开，旨在争取早日将淮海经济区发展规划上升为国家战略。目前淮海经济区核心区市长会议的落实工作已取得初步进展。8城市规划发展/城市总体规划徐州市城市总体规划（2007-2020）?规划期限：近期建设规划：2007-2010年；远期规划：2011-2020年；远景展望到本世纪中叶。?内容：主要确定了以下三个方面城市发展目标：徐州建成以工程机械、电子为特色的高新技术产业及化工、能源产业为依托的区域现代制造业基地和以现代交通枢纽为依托的区域商贸物流中心。人口发展规划：1、2010年，总人口约955万人，城市化水平为46％；2020年，总人口约1000万，城市化水平58％左右。2、以徐州都市区为核心，构成徐州都市区、邳州市区、新沂市区、丰县城区、沛县城区、睢宁县城区六个中心城市发展区，形成徐州都市区——五县（市）城区——重点中心镇——一般镇的四级城镇体系结构。老城区：全市的商业、金融和旅游中心区。徐州新区：徐州市的行政、商务中心区。——本案位于徐州新区金山桥片区：徐州市重要的经济技术开发区和主要的工业区。各区域发展重心坝山片区：主要以居住、教育科研为主的片区。翟山片区：主要以居住、教育科研为主的片区。九里山片区：休闲旅游、居住、对外物资集散和工业的综合性片区。城东新区：以发展规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住的综合片区9目录1.1.徐州宏观市场徐州宏观市场城市概况城市概况城市规划发展城市规划发展经济发展指标经济发展指标10经济发展/GDP2005200520052005----2009200920092009年年年年GDPGDPGDPGDP走势走势走势走势2005200520052005----2009200920092009年人口年人口年人口年人口数量数量数量数量?从GDP来看，2009年徐州的GDP达到2390.16亿元。从2005-2009年整体来看，GDP的年增长幅度达到19.4%。表明徐州经济增长幅度较快，经济发展运作形式较好。?从人口来看，2009年徐州的人口数量达到了957.61万人，环比增长了10.6%。自2007年以来徐州依靠其高规划以及便利的交通优势，吸引了大量的人口涌入此地。11经济发展/消费及支出2005200520052005----2009200920092009年城市年城市年城市年城市居民居民居民居民人均可人均可人均可人均可支配收入支配收入支配收入支配收入2005200520052005----2009200920092009年城市年城市年城市年城市居民居民居民居民人均生人均生人均生人均生活消费支活消费支活消费支活消费支出出出出2005200520052005----2009200920092009年城市年城市年城市年城市消费品零售额消费品零售额消费品零售额消费品零售额?徐州人均可支配收入09年达到18769元，年均增长13.6%；徐州的人均生活消费指数09年达到11973元,年均增长11.2%。可见徐州均有一定的消费能力，其消费水平已达到中等城市水平。?09年徐州的城市消费品总额510.57亿元，年均增长5.9%。12经济发展/产业发展依托电力、煤炭、硅石等资源能源优势，以江苏中能硅多晶硅材料产业链业为龙头，以徐州经济技术开发区等为载体，重点打造“石英—工业硅—三氯氢硅打造“多晶硅锭—单—多晶硅—单晶硅”的硅材晶硅片—晶硅太阳能料产业链。电池—电池组件—太阳能发电系统”产业链，并积极发展太阳能电池专用材料、配重点打造“单晶硅套产品和光伏系统集—硅抛光片—外延成相关产业。片—集成电路”产半导体集成电业链，并延伸发展太阳能光伏产业链路产业链终端电子信息产品产业。?2010年3月，徐州提出大力发展“新兴产业和物联网产业”同年6月再次明确了发展的3大产业链,即多晶硅材料产业链、太阳能光伏产业链以及半导体集成电路产业链。同时，这些产业链主要集中在徐州经济技术开发区，旨在打造国际知名光伏产业基地。13结论历史文化背景历史文化背景汉文化发源地、名人聚集此地淮海经济圈在淮海经济区中占据重要的一席之地城市规划城市规划徐州将建成区域商贸物流中心。同时本案所在的徐2007-2020徐州总规划州新区将打造徐州市的行政、商务中心区。GDP的年增长幅度达到19.4%。表明徐州经济增长GDP经济指数幅度较快，经济发展运作形式较好。2007年以来徐州依靠其高规划以及便利的交通优人口数量势，吸引了大量的人口涌入此地。基础经济指标基础经济指标徐州人均可支配收入09年达到18769元，年均增人均可支配收入长13.6%。人均生活消费支出徐州的人均生活消费指数09年达到11973元,年均增长11.2%。可见徐州均有一定的消费能力。城市消费品零售额09年徐州的城市消费品总额510.57亿元，年均增长5.9%。大产业链,即多晶硅材料产业链、太阳能光伏产业链以及半导体集成电路产业链。同时三大产业三大产业支支撑撑，这些产业链主要集中在徐州经济技术开发区，旨在打造国际知名光伏产业基地。141.1.徐州宏观市场徐州宏观市场2.2.徐州商业及酒店市场分析徐州商业及酒店市场分析3.3.区域市场环境研究区域市场环境研究4.4.本案项目分析及整体定位本案项目分析及整体定位15目录2.2.徐州商业及酒店市场徐州商业及酒店市场主主要商圈发展要商圈发展商业商业个个案分析案分析酒店市场概况酒店市场概况16徐州市主要商圈徐州中心区商圈徐州区域性商圈高铁人民广古彭广淮海广商圈场商圈场商圈场商圈沃尔玛商圈东部商圈矿大商圈新城铜山商圈商圈本案17徐州商业格局发展历程起步阶段高速发展阶段传统阶段特点：超市业态出现，特点：进入商业大发展时期特点：本土、国营传统专业店出现，新商圈崛起，老商圈腾飞百货，柜台式、大而全代表项目：新一佳、百代表项目：中心商圈改造扩代表项目：百货大楼、惠家美时、惠客隆、苏建、苏宁银河广场、力宝城古彭大厦、华联商厦、宁电器即将亮相，新城区百万商业人民商场、友谊商场等项目启动、东区近80万商业地产入市2001-20032001-