中豪马陵路地块营销方案提报细化2011.7.1511逻辑框架为什么？做什么？如何做？城市发展机会项目整体发展策略制定宏观经济发展分析城市产业发展分析城市未来规划发展分析可能性：可行性：产属性机会开发展走向发展走向品发竞争策略竞争策略目标项系目与市场竞争分析.…….……客户统基筛选条件：整市场启础整体市场分析?市场空间体性?动分属性产品市场表现市场对企业能力要求定发析未来竞争分析?对企业盈利性的促机会位展期区域商业市场分析进作用产品建策定位略本体价值分析客户议区位条件分析机会本体交通条件分析属性资源价值分析项目产品选型定位演绎定位经济指标分析结合客户需求、开发目标、市场竞争三个维度入手策略2开始。研究任务设定3把脉——在调控周期下，如何理解开发目标？基于目标寻找本案定位的方向？三/四线城市的老区（封闭型市场）站得稳产品？核心任务利润高的组合？板块超级大盘（百万逾方）跑的赢策略？稳定（产品的市场安全性）现金流（快销速度再溢价力）作品（宿迁老城区改造的扛鼎之作）4问题——前期定位，几个生意问题必须回答带着这些核心问题，进行本案的前期定位策划研究：Q1我们面对什么样的市场和竞争？p城市宏观面得发展机会论证p宿迁住宅市场和商业市场机会分析p自身条件及面临的竞争问题5问题——前期定位，几个生意问题必须回答Q2我们的竞争策略是什么？我们卖给谁？我们做什么？是什么？p我们的竞争策略p我们的目标客户p项目总体定位6问题——前期定位，几个生意问题必须回答Q3我们产品如何做？如何开发？如何启动？p项目规划和产品系统性发展建议p项目开发策略7目录城市宏观环境分析PART1定位分析篇P09区域房地产市场分析PART2定位策划篇P62项目本体分析项目SWOT评估PART3物业发展篇P85PART4开发策略篇P135PART5营销策略篇P142PART6财务分析篇P187附件：商业市场分析P10481.1城市宏观环境分析91.1城市研究》城市圈宿迁位于江苏省北部，属淮海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。未来随着宿迁的发展，将更好的推动苏北经济的复苏。随着江苏省着力开发苏北地区的大热潮，2010年江苏省主要城市GDP增幅宿迁将能更好地融入“苏北经济支柱”行列，经济发展将会更2010年全市地区生产总值突破16.0%14.2%13.5%13.7%13.4%为迅猛。14.0%13.2%13.1%13.1%13.0%1000亿元，达到1015亿元，年12.0%10.3%9.9%10.0%均增长14.2%，高于全省平均增8.0%6.0%速0.9个百分点，在全省总量占4.0%2.0%比提高0.3个百分点人均GDP达0.0%全国上海宿泰州迁嘉兴扬州苏州无锡南京南通3200美元?宿迁是苏北经济带工业发达、交通便捷、商贸繁荣的中心城市之一。?以木材产业、酿酒产业、棉纺产业、玻璃产业为主导，经过产业转型，促进产业链向高附加值、高技术含量环节延伸，使之向高端化、规模化发展。101.1城市研究》人口发展宿迁口年均增长1.18%，高于全国水平；目前处于快速城市化阶段，至2015年，城市化率将达到65%，城市住房需求加同步快速增长，拉动房地产市场快速发展。现状2015年l城市化的趋势日益明保持1.18%的年增长率显。全市常住人口406宿迁常全国平均年增长率1.07%宿迁常住人口住人口万人，保持增长了406万平均每年新增人口8440人425万1.18%的增长率。人口城市化率达到了55%。l城市中心建成区面积城市常农村常城市常农村常住人口住人口住人口住人口达到130平方公里，130万270万139万286万城市人口达到了130万人，人口城市化率达到55%。人口城市化率达到55%人口城市化率达到65%111.1城市研究》城市规划宿迁市以宿城区和宿豫区为核心城区，各自相对独立，城市发展重心整体偏南，宿迁迎来高速发展时代。宿迁市整体规划2010-2020市域城镇空间规划：“亚铃式”新型城市调整宿迁市区区划，使市区规划控制面积由目前的136平方公里调整扩大到1000平方公里全市人口将达到615万人，总面积达到10126平方公里l宿城区是未来宿迁经济和城市化的核心引擎，宿城区正着力向主城区方向发展l位于宿城区市中心的马陵路段，将借势而上，迎来大发展121.1城市研究》区域产业》分布》酿酒业一年前，市委市政府以洋河、双沟两大酒业为龙头，按照“全国领先、华东一流、特色鲜明、底蕴深厚”的目标，在洋河镇、双沟镇分别规划了10平方公里和5平方公里的酒业园区序号产业园能级规划面积成立时间省级经济开1洋河产业园10平方公里2010年发区省级经济开2双沟产业园5平方公里2010年发区131.1城市研究》区域产业》宿迁经济开发区宿迁经济开发区规划面积105平方公里，建成区面积47平方公里。开发区已初步形成以纺织服装、机械电子、轻工食品、新型建材、生物化工、商贸物流等产业为主的区域经济板块。现有重点企业发展产业园产业功能企业类型现状娃哈哈饮料食品截止2006年368芬那丝袜业棉纺底，共有个项目进区，协议先进制造业宿迁经济利用资金234.32和出口贸易晨风服饰服饰开发区亿元，亿元以上加工业基地流星工业园制造项目58个，投产运营项目170...........个规划目标开发区坚持“外向型、高起点、国际化”的发展方针，大力发展资源利用型、劳动密集型、出口创汇型工业，建成具有核心竞争力的先进制造业和出口贸易加工业基地141.1城市研究》YKJ谊锦嘉观点借大势，抓机遇！关键提示：面对宿迁城市化、产业化的历史发展机遇，本案应抓住机会，主动融入宿迁的发展中，承接来自城市发展催生的居住需求。151.1城市研究》YKJ谊锦嘉观点三个结论1、随着江苏省着力开发苏北地区的大热潮，宿迁将能更好地融入“苏北经济支柱”行列，经济发展将会更为迅猛。2、宿城区处于宿迁城市发展的主要方向，主要发展区域，城市功能将显著提升，房地产是主要手段之一，中长期内将三重点个结论发展，迎来历史机遇。3、区域产业有序发展，未来随着产业的导入，不仅推动经济增长，也将导入大量产业客群，带来相关的置业需求。161.2房地产市场分析171.2市场分析》住宅》2010宏观政策?1月10日国十一条规定二套房贷首付不低于40%：国十一条规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不低于40%；房产企业必须“公开房源+明码标价”。?3月18日78家央企被迫要求退出房地产市场：国资委确认公布的以“房地产开发与经营”为主业的中央企业有16家，其他78家将退出。?4月17日新国十条出台：二套房首付不低于五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买首套但90平以上的首付不得低于30%；在房价过高上涨过快、供应紧张的地区，暂停第三套及以上房贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。?5月26日严征土地增值税31日逐步推进房产税改革：26日国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。31日发改委明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。181.2市场分析》住宅》2010宏观政策?6月13日公租房新政陆续出台：单套建面在60M2以下；合同期限一般为3-5年，可申请续租；只能用于自住，不得出借、转租或闲置…?9月29日新国五条：“五项措施”具体措施包括信贷、税收、市场监管等。?10月20日央行加息：自2010.10.20起上调金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点。?11月1日起房贷7折利率全面取消15日限外令发布：多家银行取消房贷7折利率，优惠下限调整为同档期基准利率的85%。中旬，限外令发布。?租房新规国土部打击囤地公积金利率上调：12月16日住建部发布《商品房屋租赁管理办法》。12月19日，国土部要求抑制地价过快上涨，新地王须2日上报。12月26日，个人住房公积金贷款利率全面上调0.25个百分点。?央行12月26日起加息基准利率上调0.25%：人民银行决定，自2010.12.26起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。191.2市场分析》住宅》2011宏观政策近期政策对楼市的影响：全国呈“分化”走势，宿迁此类内需型、刚需为主的市场受“限购”政策影响小，而受“限贷”的影响较大。近期新“国八条”政策调控主要有以下两点内容：影程度最大响信政策高首付比例，中低端市受贷仅调场“限贷”政策由于周期比较长，对限贷整体市场的改善型需求影响较大，倍。”，款利率不低于基准利率的于首付60%1.1贷60%：“款第二套住房的家庭，首付款比例不低控容对贷购买调内首付的增加对购房有一定影响。最新：楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市迅速扩容至普通二线、三线城市。业内人士分析认为，随着更多城市加入限购行列，楼市调控效果将逐渐显现出来。201.2市场分析》住宅》2011宏观政策近期政策对楼市的影响：全国呈“分化”走势，宿迁此类内需型、刚需为主的市场受“限购”政策影响小，而受“限贷”的影响较大。近期新“国八条”政策调控主要有以下两点内容：外地客信心击购买限令直接致成交量大幅萎，重打购导缩严“限购”政策对以投资型、外需型限购为主的一二线城市房地产市场的影有家庭以往的房情行限制！”停止三套没对购买产况进响最大，而对以刚需、改善型、内：“上海版限定一家庭只能新一套，但控容购仅规个购并调内需为主的其他城市影响较小。最新：楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市迅速扩容至普通二线、三线城市。业内人士分析认为，随着更多城市加入限购行列，楼市调控效果将逐渐显现出来。211.0宏观政策分析》小结小结：1.