【谨以此作，献给正在兴起的都市新贵】格调生活·金沃制造金沃置业鄞州陈婆渡项目提报2011.5.20【市场篇】目录a.宏观环境b.解读项目c.市场竞争d.客户定位e.项目建议一、宏一、宏一、宏一、宏观环观环观环观环境境境境政策持续紧缩，公寓市场将受何种影响？住宅遇禁购，单身公寓前景看好国国家一系列的家一系列的调调控政策控政策针对针对于住宅，于住宅，从从引起住房市引起住房市场观场观望加重望加重导导致需求致需求锐减锐减，部分住房投，部分住房投资资及及刚刚性需求性需求转转向商向商业业性性质质的的单单身公寓。身公寓。?1套房的当地户籍居民和1年以上纳税的非本市户籍家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。?建行、中行、农行各自浙江省分行日前均调整了首套房贷政策，首付已上调至40%，房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%。对于第二套住房，首付要求不得低于60%，利率原则上不得低于基准利率1.15倍。“公寓新政”下，本案稀缺价值凸现新建新建办办公性公性质质的的单单身公寓不得超身公寓不得超过总过总体量的体量的20%20%，而且，而且购买对购买对象象仅仅限于企限于企业业法人。法人。我我们们的的项项目早已通目早已通过审过审批，不受此政策的影批，不受此政策的影响响，因此，因此这这政策政策为为本本项项目目发发展展带来带来了千了千载难载难逢机逢机会会..?新建办公性质的单身公寓不得超过20%；?新建办公性质的单身公寓仅限于企业法人购买，个人购买单办不出产权证；住宅市场反应：政策影响明显，成交量低位运行，价格下滑明显。2010.1-2011.4宁波市四区住宅成交走势示意图35000025000300000200002500001500020000015000010000100000500050000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月成交面积（平方米）成交均价（元/㎡）公寓市场反应：政策影响不明显，公寓成交量及均价无明显变化。2010.1至2011.4宁波市四区公寓成交走势示意图10000018000900001600080000140007000012000600001000050000800040000600030000200004000100002000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月成交面积（平方米）成交均价（元/㎡）宏观环境总结政策频出，住宅需求受限，部分投资与自住需求转向公寓，公寓迎来销售契机。二、二、二、二、项项项项目解目解目解目解读读读读项目拥有何种价值？区域呈“七星拱月”配套价值全面升级万联商圈行政办公区高教南部商务园区区环球城陈婆渡本案姜山环球城再造繁华，引领鄞南休闲娱乐新浪潮?该项目位于新城区内，占地面积为35万方，总投资额约30亿元。?项目业态有美国风味小镇（步行街）、主题酒店、餐饮区、影院、酒吧、游艺城、儿童主题商业、华纳兄弟世界、移动城堡开发商业、酒店公寓、休闲会所等高档环球城商业配套。南部商务区开园“宁波曼哈顿”成城南新地标7万高级白领带来超强购买潜力，前景无可限量。?南部商务区写字楼开发规模大，建筑面积约220万平方米，总投资约120亿元将汇聚数十家国内外实力型企业总部，约7万名白领人士办公；?南部商务区的开园为本项目提供了大量的潜在客群。3号轻轨线陈婆渡站距本案300米之遥，迅速抵达全城33号线号线项目位于鄞州万达南的陈婆渡4KM距3号轻轨线的陈婆渡站仅300米3.5KM距万达广场仅4公里，5分钟车程55号线号线2KM距联盛广场3.5公里，4分钟车程44号线号线距南部商务区仅2公里，2分钟车陈陈婆渡站婆渡站程。约约300300米米地块区位成熟，生活配套齐全鄞州新政中心万里学院首南中路宁荣安府万科金域华府南鄞州公园路学府1号盛南世部南明州医院新南部商务区商裕利时金融大厦都务社诺丁汉大学区区雍城世家鄞州大道环球城天童首南大酒店嘉华SOHO路茶桃公路首南幼儿园荣安琴湾格兰春天101公交站陈婆渡都市首南中学陈婆渡小学小区丽湾本项目鲍家夺小区消防大队绕城高速自有超市、菜场，甬城公寓罕见项目裙楼部分的一楼拥有4531㎡的菜场；二楼拥有6781㎡的超市，生活便利性强，自身配套优势明显。双子座造型现代简约尽显优雅项目建筑立面材质主要为天然石材与双层低反光率中空玻璃,使建筑风格严肃稳重。选用环保、节能、高效的建筑材料。项目两幢楼体，以双子座形式呈现。约8㎡超大阳台，公寓极为稀有。阳台部分项目主力户型面积在40-50㎡，带有约8㎡的生活阳台，项目户型优势明显。项目SSWOT（优势）W（劣势）1、项目距鄞州主要商圈均在5分钟车程内；1、临近天童南路与绕城高速，有一定噪音2、交通便捷，周边社区成熟；影响。3、项目自身拥有菜场与超市配套优势明显；2、户型相对单一、客户选择余地不大。4、项目产品优势明显，投资与自住价值高。O（机会）T（威胁）1、环球城的发展带来了全面高档的商业配套；1、未来竞争个案，对本项目将带来一定威胁；2、南部商务区一期开园入驻带来大量潜在客户2、新政持续紧缩将带来一定的潜在风险。；3、距3号轻轨线的陈婆渡站仅300米；4、后期公寓供应有限，项目将成为稀缺性产品。三三三三、市、市、市、市场竞争场竞争场竞争场竞争项目将面临何种竞争？目前公寓市场供应集中，楼盘间竞争压力大。郁金香中心慈城新天地鼓楼广场招宝广场SOHO物流信息港海尚国际立方寓天合二期SOHU万达广场21号码头新海蓝钻“”凤凰水岸时代金茂钻石广场东外滩花园江南一品公寓宁波大公馆外滩风景皇冠花园三期新海蓝钻海顿公馆华翔项目翡翠湾欢乐高层威斯汀中心恒元项目名汇东方雷迪森中河名庭金湖世家华荣四明广联盛广场场城南公钱湖天地中基理想BEST爱都会洛兹广场馆品阁城新城名苑学府1+1康城阳光利时项目本项目在售项目未售项目未来半年内宁波公寓市场供应量约为7000余套代表个案楼盘名称区域套数预计开盘时间户型面积装修情况产品卖点沧海御庭鄞州3572011年1040-100精装修复式、平层水茂华园海曙5312011年7月39-124精装修复式、平层华龙四明广场鄞州4002011年7月35-80精装修平层——利时金融大厦鄞州4252011年9月35-45精装修平层——环球城鄞州5822011年年底未定精装修平层、复式自身高端配套学府1+1鄞州1592011年6月20-50精装修复式产品特点恒元悦庭江东3002011年7月40-45精装修平层、复式——嘉城尚座高新区6722011年5月40-80精装修平层——雷迪森江东11112011年6月51-89精装修平层、复式——和美城第三批高新区剩余10722011年6月30-125精装修平层——培罗成广场鄞州6852011年8月未定未定未定——2010年1月至2011年4月共成交10511套单身公寓，按此去化速度来算本项目上市时（预计在2011年年底）市场存量已基本消化殆尽。2010.1-2011.4宁波公寓成交量（套）1800156316001367140012001069100093778884380059660051149242639646030040026022128220001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月因此本案届时直接竞争对手主要为利时金融大厦与环球城重要竞争对手：环球城寓公公寓商商规模582套公寓写写业价格未定字字业时间2011年年底楼楼产品平层、复式户型平米环球城与本案竞争要素：离南部商务区比本案更近；自身高端配套比本案更具优势；产品形象比本案更高。主要竞争对手：利时金融大厦规模425套公寓价格未定写字楼写字楼时间2011年9月2500元/㎡精装3.2产品户型35-45平米公寓公寓米平层公寓利时金融大厦与本案竞争要素：地段比本案更具优势；产品档次比本案高；景观资源比本案丰富；次要竞争对手：华龙四明广场规模400套公寓单身公寓单身公寓价格未定写字楼写字楼时间2011年7月酒店酒店产品2.9米精装修平层公寓户型35-80平米华龙四明广场与本案竞争要素：离万达、联盛和BEST比本案更近；商务氛围比本案较成熟。次要竞争对手：培罗成广场规模685套公寓价格未定酒酒店时间2011年8月店、、写写字字楼楼产品未定户型未定、、公公寓寓商商业业培罗成广场与本案竞争要素：自身有酒店和商业，配套比本案更丰富；景观资源比本案好；地段升值潜力不如本案。间接竞争对手：恒元悦庭规模300套公寓价格未定时间2011年7月产品平层、复式户型40-45平米恒元悦庭与本案竞争要素：自身有酒店，配套比本案好；东部新城商务氛围未成熟，区域成熟度不如本案。间接竞争对手：华城花园规模903套公寓价格未定住宅时间2011年8月住宅别别墅墅单身公寓单身公寓产品精装修平层公寓户型40-95平米住宅住宅写字楼写字楼华翔项目与本案竞争要素：户型40-95㎡，与本案产品差异明显；河景资源比本案丰富；华城花园华城花园地段升值潜力不如本案。市场竞争总结本项目上市时市场存量基本被消化殆尽，将面临的竞争对本项目上市时市场存量基本被消化殆尽，将面临的竞争对手主要有环球城和利时金融大厦，竞争压力相对较手主要有环球城和利时金融大厦，竞争压力相对较小，项目销售迎来机遇。小，项目销售迎来机遇。四四四四、客、客、客、客户户户户定位定位定位定位寻找目标客群客户定位客户定位父母资助首次购房鄞南私营高教园区鄞州区公南三县投住宅转公寓购房自住业主教师务员资客的投资客自住为主投资为主约占30%约占70%解读客户