早在7600年前人类就在这里生息繁衍，因出土“世界第一玉”和“华厦第一龙”，被国内外考古学界称誉为“玉龙故乡”，坐落在境内的查海古人类遗址，被誉为“中华第一村”。中国著名考古学家、已故的中国社会科学院考古研究所所长苏秉琦先生，亲笔为查海文化遗址提词：“玉龙故乡，文明发端”中国·阜新·玉龙新区30#31#地块定位·规划·发展报告鸿举中国企画行2010-11前前言言一个项目运营的成败，除了市场因素，完全取决于项目整体规划定位及市场定位的准确与否，只有发现和锁定市场空白点，定位准确，规划合理，走差异化营销的思路，才能先发制人，赢得项目经营与销售的成功。鸿举中国企画行经过对阜新房地产市场现状的深入调研与预测性分析，对项目发展规划做了初步定位，并制定出有针对性的差异化的产品规划定位，旨在提高本项目的建筑内涵和市场竞争力，以及绝对的品质优势，以期使项目的特性更加突出，从而达到快速去化和利益最大化的营销目标。目目录录?宏观经济状况分析?阜新经济及房地产状况?项目自身分析?项目定位?项目规划建议宏宏观观经经济济分分析析宏观经济环境研究当前经济环境分析?中国经济增长速度放缓，CPI持续上涨；?进出口拉动作用降低，转向扩大内需；?产业结构进入转型阶段；?社会保障体系逐步完善；?防止通胀已成现今当务之急；?信贷政策收紧，对房地产的调控不断加强；?房地产作为拉动内需的主力军，受到各地方政府的强烈支持；宏观经济环境研究房价上涨的主要原因?经济快速发展，人民生活水平显著提高；?国家前2年大力发展房地产以拉动内需，货币环境宽松；?房地产的投资属性被充分发掘；1）投资渠道狭窄，房地产成为少有的安全投资产品2）企业发展空间有限，再生产资金涌入楼市?生活保障体系不完善，百姓寻找避险空间；?政策调控抑制供应不降低需求，导致供求关系不平衡；?开发成本上涨较快；?户口政策的影响（国家放宽中小城市农民工落户条件）；宏观经济环境研究房价上涨速度减缓的主要原因?受全球经济衰退严重影响，经济发展出现阻碍，购买力下降明显；1）进出口受到严重打击2）产业转型期的阵痛?政策导向开始打压需求，购房积极性被抑制；?房价过高，刚性需求出现转化；?货币政策偏向紧缩，杠杆作用被弱化；?通货膨胀导致恐慌心理；?三四线城市处于城市快速扩张阶段，受政策影响较小。宏观经济环境研究2010阜新经济发展态势2010年阜新前三季度全市国民经济运行良好，一直保持健康平稳的发展态势，主要经济指标较快增长,大多数指标增幅高于全省平均水平。——地区生产总值保持较快增长。——畜牧业生产保持稳定，种植业获得大丰收。——规模以上工业实现较快增长，三大重点支柱产业发展态势良好。——固定资产投资快速增长，房地产开发势头强劲。——财税收入快速增长，金融运行平稳。——消费品市场繁荣活跃。物价指数继续上涨。全市社会消费品零售总额实现103.92亿元，同比增长18.6%。——外贸出口保持较快增长。——城乡居民收入稳步增加。城市居民人均可支配收入9569元，同比增长13.6%；农民人均现金收入6847元，增长9.8%。区区域域房房地地产产发发展展宏观经济环境研究阜新的房地产现状?经济发展速度依然保持良好，购买力仍然强劲；?楼盘销售平稳有升；1）刚性住房、自住性产品稳定2)中心楼盘较为稳定，周边楼盘成交不足，玉龙新区备受关注；?供应量持续放大，去化率速度下降；?产品品质更受关注；?呼唤品牌开发商以及新的居住理念；?城市转型，政府大力支持开发，未来发展前景乐观。阜新房地产状况阜新住房60年变迁公有住宅：阜新解放后，人民政府接管了解放前的日伪住宅，建筑面积为44万平方米。在国民经济恢复期，国家财力不足，主要以修复利用旧有住宅为主，市区每年新建住宅面积只有1.5万平方米。私有住宅：新中国成立初期，阜彰两县县城共有私人住房8259间，总面积为14.86万平方米。阜新房改二十年：1987年11月20日，市房改领导小组第一次全体成员会议召开，将房改工作列入当年政府工作报告中的五大任务之中，并决定平房改造可分为矿区、铁路、电厂、房产局四大块。1988年3月，千人参加“阜新市深入开展住房制度改革动员大会。1988年12月，开始落实解决“特困户”住房问题。??1990年1月，落实阜新矿务局改造险旧平房的优惠政策。1991年5月，辽宁省集资建设解困房经验交流会在阜新召开。阜新房地产状况关于促进房地产业又好又快发展的实施意见阜政办发[2008]94号房地产投资规模规划目标城市建设发展、居民收入水平提高和人居环境的改善，将进一步促进阜新市房地产业的发展，2000年—2007年阜新市的房地产投资规模（不含棚户区）平均增长率为3.5%，棚户区2005年至2007年共完成开发272万平方米，按照含棚户区计算，房地产投资年平均增长率为17.6%。考虑到宏观调控和存量房屋的影响，2008—2012年期间房地产投资规模年均增长率为20%左右，房地产开发计划投资额280亿元，实现税收25亿元，利润40亿元。2008年计划完成房地产增加值8.78亿元（预计），同比增长6.0%（预计），到2012年房地产增加值要达到34.44亿元。2008—2012年期间房地产投资占固定资产投资比重要逐步增加到35%。阜新房地产状况2009-2010年阜新房地产市场状况2009年全市完成房地产开发投资19.59亿元，同比增长60.9%；?施工面积265.8万平方米，同比增长72.1%；?其中新开工面积为176.8万平方米，同比增长99.6%；?竣工面积43.4万平方米，同比增长6.9%；?销售面积67.2万平方米，同比增长35%；?销售额14.1亿元，同比增长12.7%；?空置面积77.7万平方米，同比下降12.4%。2010年阜新房地产开发继续保持良好态势，?1—9月完成投资23.25亿元，同比增长86.4%；?商品房销售面积实现60.04万平方米，同比增长81.25%;?商品房销售额实现17.56亿元，同比增长113.2%。阜新房地产状况阜新房地产市场快速发展的原因一、地方政策支持：?2008年，国家出台了一系列针对房地产的“救市”政策。?阜新市也在市委、市政府的高度重视下，先后出台了阜政办发[2008]94号、阜政办[2009]84号两个关于促进房地产业发展的文件，一系列支持房地产发展的优惠政策，有效地保证了房地产业的平稳发展。?2009年伊始，阜新市按照省政府的要求每季度举办一次房交会，期间实行了办理房照减免税费的惠民政策，有力地促进了商品房的销售和二手房的交易。二、市场需求?居民收入提升：阜新经过近几年的经济转型，经济快速发展，人均收入大幅度提高。?刚性释放：刚性需求得到释放，回到理性消费轨道。?城市基础设施逐渐完善：公交、道路、供水、供热、供气等基础设施明显改善。?团购拉动：今年集团性团购比例增大，投资置业开始活跃，刺激活跃了市场。?多管齐下：商业地产、工业地产也走上了健康发展轨道。?县域及小城镇建设开始启动：县域房地产施工面积初步统计为49.4万平方米。?政府规划出让：供应土地面积历史空前，为加速房地产业发展创造条件。?中央决定放宽农民工在中小城市落户，进一步促进城市化。项目名称占地面建筑面容积户型建筑类别最新动态价格积积率金地花园1193501600001.3568—102平二房、105—130平三房多层尾盘均价2480元/平米阳光水岸68000880001.248—60平米一房、61—86平米二房、86—140平多层尾盘均价3700元/平米米三房北方花园40000018000002.5一房75平、二房80平-110平、三房120平40栋多层在售均价2600元/平米奥林匹克花250001050003.6二室82平方米-120平方米、三室130平方米-多层、高层购房总房款优惠2万元均价每平米3700元，最高园186平方米、小高层，一次性付款96折，贷价每平米4300元款98折鑫维玛瑙宝无1700001.6二房78平方米、三房112平方米小高层一次性付款九八折，贷起价2800元，均价3200石城款九九折。元，最高价3450元惠誉馨居17102无1.4二房92-125平米多层,小一次性付款98折起价1650元/平，最高价高层,高层3000元/平红玛瑙广场无800001.8二房80平-90平、三房90平-105平多层、高层高层每平米均价每平米3180元，一次性付款93折，商住小区多层均价每平米额2500元，一次性付款九八折越秀家园无无无两室两厅80-100平米板楼一次性付款97折，贷款越秀家园起价为每平米无优惠，现已销售3298元70%。海鑫国际1485002300001.49一房62平米、二房62.21-96.22平米、三房11-13栋多层、尾盘起价为每平米2370元，均150平米3栋小高层价每平米2750元，最高价每平米3020元恒业馨居无62000无一房50平、二房70平-85平、三房90平-110平多层、小一次性付款九八折最低价每平米2600元，均高层价每平米2800元，最高价每平米3750元维尼湖水上12000200001.6二房76.92平-115.19平、三房115-131.96平多层一次性付款97折起价每平方米3500元花园祥宇·一品1500002700001.82房70—99平，3房125—145平无2010年开盘，2011年起价每平方米3180元，均10月入住价每平米3200元，最高价每平米3980元现代城无10万无40—130平米无无无阜新房地产状况小结：?从阜新市场近年供给分析看，商品房供应以普通住宅为主，别墅和商业用房所占份额有所增加。?供给类型方面来看，阜新的房地产市场存在较大