山东华凯置业有限公司朋友们大家好！《华凯佳苑》营销报告内容架构?市场研究报告?项目定位报告?营销推广报告?销售执行报告第一部分市场研究报告目标对环象境产品产品——项目梳理产品地理位置华凯佳苑地处五莲潮河镇原潮河初中。交通便利，西临潮石路，东靠潮河镇政府和工业园管委，西北距国家4A级风景名胜区五莲山仅五公里路程，南靠汽车站，北靠潮河中小学。本项目距日照市区仅15分钟的车程。小区由潮石路、银河路、星河路、河海路四条主干道环绕，以路为边界，交通便捷，购物方便，环境优美。产品环境资源小区近山亲水，与国家4A级风景区“五莲山风景区”5公里，潮白河由小区门前200米处流过入海。产品交通状况公路交通主要有连接日照的潮石公路，叩官——日照的长途汽车由此经过，票价6元。与县城连接的公路即将竣工开通，为五莲经济发展的大动脉。潮河-五莲潮石公路产品生活配套　　镇内新投资3000万元建成1处医院，年门诊5万人次。　　商业服务休闲娱乐设施齐全，与园区配套的大型购物商场、银行、酒店、广场、公园等方便快捷。园区大型超市、金融中心正在规划中。　产品小区规模小区由29栋住宅楼与三栋商业楼组成，为潮河镇最大的开发项目。经济技术指标总用地面积：69932㎡总建筑面积：82520㎡住宅建筑面积：70610㎡商业建筑面积：11910㎡容积率：1.18绿地绿：35.4%产品4#户型产品3#户型产品6#户型产品7#户型产品户型A3#中间户及西单元西户,共15户面积107.5㎡6#中间户,共20户,面积115.5㎡产品户型B3#东单元东户,共5户,面积71.5㎡6#东西两头,共10户,面积77.5㎡产品户型C4#全部为此户型,共24户,面积94.7㎡7#中间户,共20户,95㎡产品户型D7#东西两头,共10户,面积96.5㎡产品户型统计楼号A户型面积B户型面积C户型面积D户型面积3#15户107.5㎡5户71.5㎡4#24户94.7㎡6#20户115.5㎡10户77.5㎡7#20户95㎡10户96.5㎡合计35套3922.5㎡15户1132.5㎡44户4172.8㎡10户965㎡产品一期各户型户数占总户数的比例户数比D户型10%A户型34%A户型B户型C户型C户型D户型42%B户型14%产品一期各户型合计面积占总面积的比例面积比D户型9%A户型A户型38%B户型C户型C户型42%D户型B户型11%产品总结：日照北15公里的，近山面水的，10万平米的品质大盘。潮河的，到日照6元车票的，配套设施一般的，小户生活。目标——战略方向目标项目建设情况本项目为山东五莲工业区；中心服务区的大型居住项目，一期工程已主体封顶，并取得预售许可证，二期工程正在筹备中，预计今年上半年启动。目标项目建设背景本项目是为了配合山东五莲工业园区的招商开发，改善山东五莲工业园区和五莲县潮河镇居民的居住状况，根据莲政便（2006）8号纪要精神，依据山东华凯置业有限公司与五莲县潮河镇人民政府签订的招商协议，山东华凯置业有限公司决定在山东五莲工业园区内建设商业住宅小区一处。项目原址为潮河镇中学，其教学条件、基础设施等已不能满足基本教学条件。山东华凯置业以其企业要服务于社会的长远思想，为学校倾力建设新校址，并在原址建设园区设计理念先进、建筑品质优良、基础设施最佳的大型居住小区，为园区建设增光添色。目标项目开发进度项目总投资：11088万元。项目内容：本项目计划分四期完成，一期工程约17800平方米，计划投资2000万元，二期工程约18000平方米，计划投资2600万元，三期工程约25000平方米，计划投资3000万元，第四期工程全面完成。预计各年度销售情况为：2007年住宅销售8800平方米，2008年销售23000平方米，2009年销售33000平方米，2010年基本完成销售量的90%以上。本小区于2008年5月建成一期项目，自可行性报告批准之日起，我公司即开始落实各项建设条件，如资金、施工队伍、材料等，邀请设计单位进行施工图设计，力求以最快的速度和优质的施工质量建成本项目，趁早的能够销售、回收成本。目标总结：一期工程已封顶，具备销售条件，计划投资约2000万，趁早销售，回收成本。环境——利好因素环境潮河镇隶属日照市五莲县，总面积97平方公里，全镇辖46个行政村，10039户，3.3万人口。截至2004年末，实现财政收入780万元，农民人均收入达到3519元。环境潮河镇距日照港25　该镇地处“三公里市”（青岛市、潍坊距青岛港85市、日照市）、“四公里县”（五莲县、东港区、胶南、诸城）交距流亭机场100界，环境优美，四大公里河流汇集于此，水资距五莲山5源异常丰富，气候四公里季分明宜人，自古素有“水陆码头”和距黄岛区75“小江南”之美誉。公里得天独厚的自然资源距连云港、生态资源和区位优125公里势极大地促进了工业和农业的发展。距同三高速10公里环境人口(万人)　该镇所在五莲县的300281.71全县人口不足莒县的250一半。200150110.1610050.9141.57500日照五莲莒县岚山以上资料来源于〈日照统计年鉴〉环境国民生产总值GDP(亿元)450426.5　该镇所在五莲县的400国民生产总值位列日350照市倒数第一。30025020015085.4110064.5270.43500日照五莲莒县岚山以上资料来源于〈日照统计年鉴〉环境人均生产总值GDP(元)　该镇所在五莲县的1800016942人均生产总值优于莒1600015130县。14000126731200010000775380006000400020000日照五莲莒县岚山以上资料来源于〈日照统计年鉴〉环境固定资产投资额(万元)300000280322　该镇所在五莲县的250000固定资产投资额相对200000其他区域较低。1500001000005000025890110065630日照五莲莒县岚山以上资料来源于〈日照统计年鉴〉环境房屋售价(元/平方米)　该镇所在五莲县的45004000商品房售价也属全市40003500最低。300024002500200020001800150010005000日照五莲莒县岚山以上资料来源于〈日照统计年鉴〉环境　不难看出，五莲县的经济与房地产投资均比较落后，五莲需要发展。当我们翻开五莲县出台的政府文件，里边出现频率极高的关键词是：东进。五莲不靠海，不临江，非交通枢纽，缺乏区位优势。近年来，五莲县开始用新的视角审视自身优势，用新的坐标为当地区位进行重新定位：五莲南靠日照港、东临青岛，地处日照和青岛两大经济板块连接带，只因交通不便使之相对孤立，如果下力气突破交通障碍，应该说区位优势得天独厚！???为加速融入青岛、日照经济板块，五莲县多方筹集资金，用一两年时间改造了潮石公路等三条主干线，拓宽改造了县境内大小道路12条，贯通了与青岛、日照对接的“主动脉”，五莲至青岛的车程由2小时缩短为1小时，到日照则由1小时缩至15分钟，顺利融入半岛“一小时经济圈”。???站在半岛“一小时经济圈”里，五莲县调整发展定位，从人缘、地缘、产业链等方面加速与青岛、日照对接，第一步棋就是在农业大镇潮河建立加工贸易区。一两年间引进了投资额4亿多元的项目。潮河在未来几年将发展成具备较大规模的加工贸易区，成为山东半岛制造业基地中的重要一环。”环境???按照“东园西城双极带动、两干轴线纵横隆起”的思路，对五莲工业园区近20公里主干道路进行绿化美化，争取设立了省级台湾工业园，弱电管网、供水供热等服务设施日臻完善。投资2亿多元实施了城区改造建设，城市载体功能不断增强。开工建设了334省道县城东段改建工程，这是近年该县投资最大、里程最长、连接各类资源要素最多的干线公路改造工程，建成后将从根本上突破五莲山区交通瓶颈制约，成为融入半岛、对接市区的“黄金大道”。经过近几年的努力，已经形成以五征、遨游为龙头的机械加工产业链，以日照农业产业、日本农园食品为代表的农产品龙头产业链，以亿丰木制窗帘、兴大机械、凤玉玩具为代表的外向型产业链，镇域特色经济初具规模。潮河镇坚持工业在经济建设中的主体地位不动摇，预计2007年，全镇可完成工业产值38亿元，实现利税2670万元，分别比上年增长25%和67%。规模以上企业达14家，从业人员达到7980多人。日照市加工贸易区以建设“环境优美、政策优惠、功能齐全、配套完善、高科技化、服务高效、管理先进、法治文明”的现代化一流水平的生态经济特区为宗旨，实行零距离服务和零收费政策，采取“一站式服务，一窗口对外、封闭式管理”的措施，力争3—5年内建成日照市区的后花园。环境总结：区域发展关键词：东进贯通了与青岛、日照对接的“主动脉”，半岛“一小时经济圈”。“东园西城双极带动、两干轴线纵横隆起”省级台湾工业园，“黄金大道”，日照市区的后花园。环境优势：环境优美、四季分明、气候宜人的“小江南”。对象——购买心理对象?研究方法由于本项目属区域内第一个正式开发项目，因此；本项目市场分析采用直接与目标客户对话，以问卷及网络访问形式对客户的购买心理进行摸底。?核心内容了解客户对潮河（山东五莲工业区）的了解程度，是否会有在此购房的可能，合理价位区间为多少。有可能购房的对质量、户型、面积、价格、配套、物管等主要因素的考虑情况。若不购买，其主要因素是什么？?重点区域以五莲县城、潮河镇内、日照市区为重点研究区域。对象潮河针对潮河镇，采取的调研方式以“沿街走访”的形式，主要对镇中心的商业经营者进行走访。共走访店面50家，有效问卷30份。对象潮河被访者户口所在地是否在镇内有房屋否附近村民10%23%潮河镇人是附近村民否潮河镇人77%是90%对象潮河有房屋的,其房屋产权性质会在镇内购买商品房