谨呈：谨呈：泰山之阳科技产业城管委会泰山之阳科技产业城管委会宁阳恒基置业有限公司宁阳恒基置业有限公司乐乐山水初次山水初次沟沟通提案通提案济南同信房地产顾问有限公司城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁走的原因——[美]规划专家*景观建筑师A.波特菲尔德关于新市镇——名词源于香港；在香港政府早期文献中称为卫星城市；新市镇,顾名思义指的是在原有的市区之外兴建起的新的城市区。从1973年推行新市镇计划以来，香港在30年间先后兴建了9个新市镇：荃湾、沙田、屯门、元朗、粉岭/上水、大埔、将军澳、天水围和东涌。漫步于新市镇，那“成群结队”的四五十层的居民大厦，那布局合理的商业、医疗、教育、文化娱乐设施，令人不禁发出惊叹。入夜，凭海临风的万家灯火，更是让人忍不住去追溯新市镇的成功之道。要知道，30年前，这些地方，有的是旧式的集镇、村落，有的是支离破碎的稻田，有的是灌木丛生的荒坡，有的是随潮隐现的滩淤，如今却变成了数百万香港人生活、工作的乐园；数据表明：30年间香港的新增人口，并没有增加原有市区的稠密度而全都被不断兴建的新市镇“消化”掉了。应该以怎样的历史观来定位乐山水？泰山之阳科技产业城的战略定位和蓬勃发展的势头，使我们完全有理由相信，恒基置业在建造一个社区的同时，更是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的高品质生活样板。除此之外，乐山水的开发还应该为泰山之阳科技产业城的发展绘上里程碑式的一笔，因为……恒基置业不仅仅是在打造一座城，更应该是打造一个“江山”！！让我们开启这一场江山的征战……恒基恒基··乐乐山山水水之之征征战战江山江山第第第第三二一一回回回回合合合合：：：：专定市市案位场场推延研研广展判判第一回合第一回合市市场研场研判判恒基.乐山水市场分析总结宁阳市场分析竞争项目分析项目本体分析谁我泰山S宁与们W之阳项O阳我与目T科技概们谁概分产业况竞竞况析城争争恒基.乐山水市场分析总结宁阳市场分析竞争项目分析项目本体分析谁我泰山S宁与们W之阳项O阳我与目T科技概们谁概分产业况竞竞况析城争争宁阳宁阳概况概况?宁阳县位于山东省中部，总面积1125平方公里，辖3乡2镇2街道，566个行政村，人口80.4万。??宁阳县初步形成了以化工、煤炭、机械、轻纺、建材、农副产品加工为支柱，门类齐全，结构合理的工业体系。??宁阳县是全国粮食生产大县、油料生产大县、平原绿化先进县，并先后被国家和省、市列为粮食、棉花、花生、蔬菜、农作物良种、桑蚕、大枣、鲁西黄牛八大商品生产基地。??宁阳县交通发达，京沪、磁莱铁路在境内交轨，京福高速公路、104国道、济微公路纵横南北，蒙馆公路横跨东西，京沪高速铁路穿过县境东部；??宁阳县有耕地面积6.03万公顷，是黄淮海平原主要的粮、棉、油集中产区；泰山之阳科技产业城泰山之阳科技产业城?宁阳经济开发区于2002年3月被省政府批准设立为省级开发区。?开发区总人口23147人，规模以上企业86家，已经形成集汽车零配件、矿用机械设备、输变电设备制造、新材料新能源产业、生物高技术产业、现代物流产业于一体的产业集群?另外，金水湖商住区的不断完善，将逐步形成开发区的商业经济核心。?发展定位：现代工业聚集区、宁阳城市副中心、泰安经济增长极、山东发展新亮点。小小结：结：?产业城呈现蓬勃发展的良好势头，产业聚集效应日益显著。?伴随产业城的发展，人口流量必然进一步增大，从而为区域内房地产市场的发展提供需求支撑。?另外，区域经济发展以及知名度的提升将为片区地产物业带来源源不断的高素质、高消费群体；?预计未来1－5年内，本项目所在的泰山之阳产业科技城将迎来区域发展以来最大规模的地产发展热潮，成为宁阳地产的焦点区域；?虽然区域面貌逐步改善，发展日趋成熟，但在未来相当一段时间内，片区仍然需要面对交通、教育、医疗、商业等几个对于地产发展至关重要的发展瓶颈；恒基.乐山水市场分析总结宁阳市场分析竞争项目分析项目本体分析谁我泰山S宁与们W之阳项O阳我与目T科技概们谁概分产业况竞竞况析城争争项目名称总占地面积总建筑面积总户数其它彩山苑社区566亩40万平米约2432户望山居社区30.27万平米约2370户钜平社区55.32公顷约38万平米约4000户泰山美郡廉一期占地面约10460平建设廉租房租房社区积10亩米150套山能小区12.17公顷14.6万平米1184户是开发区建设的以服务企业发展为目的的高档住宅小区，位于金水湖中心商务区北侧，建设住宅楼33栋，总计1588.35亩123.92万10136户平米由于接触项目时间较短，有关市场调研部分，将在细致的调研工作完成后，以《市场调研报告》的形式展示调研成果，在此不再赘述。我们的观点：客观来讲，以市场内现存的项目来看，无论从区位、自然景观还是政府支持力度层面，都不是乐山水的主要竞争对手。现阶段，乐山水的主要竞争对手只有一个，就是自身。自身。能否从一而终的贯彻走好高端路线？能否通过高水平的营销策划做到既有知名度，又有美誉度，实现名利双收？能否做到“工程”与“销售”两手抓，两手都要硬”？。。。能否做好诸如此类的种种细节，是构成项目成败的关键。（这些将在下一步的《项目营销策划报告》做针对性的详细分析和阐述）。恒基.乐山水市场分析总结宁阳市场分析竞争项目分析项目本体分析谁我泰山S宁与们W之阳项O阳我与目T科技概们谁概分产业况竞竞况析城争争一一、、项目概况项目概况?规划住宅用地面积：27.02公顷?总建筑面积：299100平米?容积率：1.11?绿地率：50.5%?总户数：2312户二二、、项目项目SWOTSWOT分析分析项目紧临彩山，拥有水系河流、天然绿植，便于营造高品质的人居环境恒基置业受政府支持力度大，公信力强优势优势项目位置与新政府办公区及金水湖公园相望。一期有固定的目标客户群【强化项目优势关键】——挖掘和强化项目的核心竞争力，打好环境牌，品质牌。二二、、项目项目SWOTSWOT分析分析项目目前交通系统通达性较差项目一期工程位于地块南部，后续产品展示不够便利劣势劣势项目周边如教育、医疗、商业等生活配套尚待完善项目地形地势状况相对复杂，导致建设成本较高【克服劣势的关键】——打好未来价值牌，做品质，同时做好成本管理，打造自身独特竞争力二二、、项目项目SWOTSWOT分析分析泰山之阳科技产业城的蓬勃发展为项目营造了良好的发展大环境区域内房地产市场处于初级发展阶段，缺乏高品质标志性楼盘，需要自己的城市标签机会机会目前区域房地产住宅市场营销理念意识较为淡薄【把抓机会的关键】——顺势而动，充分借势，通过专业策划推广，占领市场先机。二二、、项目项目SWOTSWOT分析分析项目操作周期长，房地产宏观政策稳定与否，将对购房客户置业导向有直接影响；其它项目可能会分流项目的部分客户威胁威胁来自片区内可能出现的其它同类别高品质项目的威胁【防止威胁的关键】——尽快树立起楼盘的核心竞争力及市场的认同度。第第第第三二二一回回回回合合合合：：：：专定定市案位位场推延延研广展展判第二回合第二回合定位延定位延伸伸请先让我们畅想THINK凡世上的豪宅都筑于山上，无论美国的比华利山还是香港半山，仿佛知富阶层已将悠悠山居作为最大的生活愿景。彩山下，拥山临水，政府的全力扶植下，一片新的山居片区悄然展开……居于山，隐于市，城市繁华与生态山居兼得，实现生活与自然的对接山居，城市的理想，亦是智富阶层向往的理想居住清晨，明亮的山，露珠还未睡醒——在山道上慢跑…早餐远离应酬交际一碗白粥体会生活的返璞归真晴午，一个人，一壶茶，在山居闲淡的的岁月里畅游书海…午后，与山的对话中沉淀人生一个个时日，从忙碌的办公室里，安静的走回山居里，坐看庭前花开…周末，浓荫下小憩，柔风栩栩…与家人相守，你就是他们的山人生、事业、地位、名誉、健康，这些都是山，人们虔诚地攀爬…社会的疯狂让人们痴迷于登山理想的路上人们愿意相信，理想的神灵只憩息在群山之中，在远离尘埃的地方当攀登已不能满足对山的痴迷时，我们干脆把家搬到了山里……这个时候，山居便是一种理想生活，一种人生姿态，舒展身心，激发人生。山居价值价值，分为物理层面和精神层面物理层面的山居价值山水稀缺土地资源上构筑的“当代山水生活+私家庭院”这是一片值得珍藏的土地山不尽巍峨，但闲适的岁月，亦多了一处啸傲山林的去处忙碌之外，闲步山下，风飘飘而吹衣，翘首而遐观，有云无心以出岫，抚孤松而盘桓，见倦鸟以归林，都市生活的紧张有序，田园生活的静谧安适，在乐山水，鱼与熊掌兼得。资源力项目但是，山居生活是雷同的，依山而居的项目都可以提供这种生活，那么如何塑造当下这个时代的精神层面的山居生活，在区域里脱颖而出，是本案的价值提升的关键所在！挖掘精神层面的价值在挖掘乐山水山居之前，先纵向回溯：人类山居文明史【远古山居】文明起源，自然而居。代表人物：山顶洞人山居地点：北京周口店【中国古代山居】身隐山林，心系天下。代表人物：刘禹锡、欧阳修、王维、陶渊明山居地点：东岳泰山、西岳华山、南岳衡山、北岳恒山、中岳嵩山【中国近代山居】城市之上，感悟生活。代表人物：张爱玲、余秋雨山居地点：美国比华利山、香港半山、北京西山【乐山水山居】？代表人物：？从客群入手山居地点：彩山下乐山水精神层面的山居价值谈到精神价值，必须对客群进行一次深入梳理本案的物理价值属性、定位特征决定了本案的目标客群：精英阶层。这是一个由知识分子和国家公务员混合而成的社会阶层：从全国“两会”到各级政府，从研究机关、公私学府到人民团体，他们参政议政、创造学说、传承文艺，左右社会风气，示范价值取向。需要真正去读懂我们的对象比他们自己还要懂得他们生活的状态知富阶层?他们有知识、有品位、有能力，开阔、宽容、淡定、醇厚、优雅、责任感……?