创业·齐韵韶苑项目市场研究及定位报告?城市概况?城市经济概况1宏观市场现状?宏观政策研究2微观市场现状?房地产市场概况3项目基地环境分析4项目SWOT分析5产品规划建议6营销推广策略城市概况城市概况地理位置淄博位于山东中部鲁中山区与鲁北平原的交接地带，区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临潍坊，西接泉城济南。地理坐标为北纬35°56′-37°18′，东西跨度为东经117°32′-118°31′。城市概况城市概况城市区划淄博城市结五区三县分现辖张店、淄川、博山、周村布较为分散，区县间隔、临淄五区和桓台、高青、沂带较为明显，城市类型源三县，城乡交错，布局舒展属于组群式城市，经济，形成城市组群。张店区是淄分散，人群购买力分散博市的中心城区，面积349平，经济活动以及城市规方千米，人口91.1万。是淄博划都无法集中，各区域市的中心城区，城区辖车站街形成了独立房地产市场道、杏园街道、公园街道、科。苑街道、体育场街道、和平街道、玉龙河街道、南定街道、沣水街道、柳泉路街道、石桥街道、四宝山街道、马尚街道等13个街道办事处。城市概况城市概况人口规模到2009年末，淄博常住区县张店淄川博山临淄周村桓台高青沂源总人口为421.51万人。人口(万人91.167.446.360.632.149.736.656.2但是人口形态不对称，)其最大的中心城区人口粗略统计也只有90万左452右。淄博市因为整体城450市布局的原因，流动人448口无法形成常驻态势。形成了各人口在各区县446相对集中，整体人口居444住不集中的态势。4422006年2007年2008年2009年人口（万人）445.9448.39450.51451.3人口（万人）城市概况城市概况城市交通淄博的交通情况整体来淄博交通便捷。胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯南北，中说还算便捷，外部交通南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰铁路南通泰安，与京沪铁路相连，的发达，易于外地购房205国道、309国道、济青高速公路和济青高速南线同滨莱高速公路在客的进入，内部交通便这里交汇。捷利于客户的流通。外部交通：1、淄博市距济南遥墙国际机场：70公里，车程60分钟；2、淄博火车站总建筑面积20742平方米，为一等站；3、淄博汽车总站发送班车辐射省内外各大城市；内部交通：1、公交车及区间车：淄博现有公交车250多路，基本覆盖市内每一个乡镇；2、出租车：白天6元/3公里，普通桑塔纳、捷达超3公里加1.5元/公里；城市概况城市概况城市规划从淄博的城市规划布局《淄博市城市总体规划（2006－2020）》来看，最大的特点就是组团式发展，这一布局形态的最大弊端就是联城市性质：系性差，各自为中心，山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城很难形成统一的整体性。城市布局：因此，立足张店中心城“一核四副”的城市布局结构，以张店城区为核心，淄川区的向西、向北发展，才是淄博真正意义的规、博山、临淄、周村城区为其协调发展，空间布局划。呈“T”字形。发展方向：向北（高新区）、向西（新城区）城市经济概况城市经济概况GDP增长GDP与房地产发展模式06—10年淄博GDP对比35002010年山东部分城市GDP排名GDP增长率房地产业发展状况30002866.752539.125002265.611945.02名GDP（亿小于4%萎缩2000城市增长率1645.16次元）15004-5%停滞10005001青岛5666.1912.9%5-8%稳定发展02006年2007年2008年2009年2010年大于8%高速发展GDP（亿元）2烟台4358.4614.1%房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准3济南3910.8012.7%发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP4潍坊3090.9213.3%1000～30003000～40004000～80008000以上（美元）生存、改善需求需求特征生存需求改善需求为主改善需求为主5淄博2866.7513.7%兼有平稳发展快速发展超速发展缓慢发展淄博人9430发展特征以数量为主，以质量为主，数——单纯数量型综合发展型均GDP（美元）数量与质量并重量与质量并重中国无论城市的人均GDP有多高，但是只要在中国，房地产现阶段只有一个步现状伐：快速发展城市经济概况城市经济概况三产发展2010年淄博，第一产业增加值105.3亿元，增淄博产业结构比重长4.7%；第二产业增加值1766.57亿元，增长12.4%；第三产业增加值4%994.88亿元，增长35%17.4%。三次产业比例由上年的3.6：62.8：33.6调整为3.7：61.6：34.7。61%从三大产业所占的比例我们可以看出，淄博属于典型的工业城市，其第一产业第二产业第三产业化工、陶瓷等行业在全国都占有重要地位。城市经济概况城市经济概况居民收入从居民收入来看，淄博年份2006200720082009居民的收入水平在全省处于较高水平，意味着城镇在岗职工年平均工资（元）19922232892655229953当地居民的购买力比较城市居民人均可支配收入（元）13794158491762919284强，并具有转化成购房排名城市城镇居民能力的巨大潜力，从淄人均可支淄博居民收入情况（单位：元）博市场近期的表现，印配收入3000025000证了这一观点。1济南22723200002青岛2236815000100003东营21313500004烟台2112520062007200820095威海20117城镇在岗职工年平均19922232892655229953工资6淄博19284城镇居民人均可支配13794158491762819284收入………17菏泽12737政策研究宏宏观观政策政策研究研究2011年“新政”狼真的来了！福元九合观点：历次新政收效与政府意愿背道而驰，为维护政府公信力，促进和谐社会发展，加大打击房产投资力度，政府必然会再下猛药。宏宏观观政策政策研究研究“国八条”与“房产税试点”的出台为2011年定调：宏观政策继续从紧从严！政府责任2011年1月26日，国务一季度公布住房价格的控制目标，执行不到位将问责院总理温家宝主持召开国务税收院常务会议，研究部署进一个人住房不满5年转手交易全额征收营业税步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实限购（抑需求）地方政府责任、合理确定地要求：本地2套房和外地1套房家庭将停购范围：目前扩大到44个大中城市和房价过高、上涨过快区年度新建住房价格控制目的城市，数量还将进一步扩大到更多二、三线城市标、二套房首付不低于信贷（抑需求）60%、加大保障性安居工程建家庭购二套房首付6成，利率1.1倍设力度”等八项措施，被业保障房（促供给）内称为新“国八条”。2011年建保障房1000万套，增加公共租赁住房供应宏宏观观政策政策研究研究紧随新政，淄博本地政策开始收紧。1、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；2、二套房贷款首付6成，利率为基准利率1.1倍；三套房停止贷款；3、2011年新建住房价格控制目标公示4、全市新建保障性住房5540套，总计29.56万平米；5、“一房一价”政策实施，要求各楼盘进行价格公示。宏宏观观政策政策研究研究宏观政策小结1、2011年政府调控的逻辑和方向明确：限购、限贷、保障房；2、2010年的调控效果有限，随着“新国八条”等严政执行，2011年市场走势不容乐观；3、虽然“新国八条”调控重点依旧是打压投资投机性需求，但相较以前的政策，改善型刚需或将被更大程度的误伤；4、虽然国家调控手段日益严苛，但调控目标依旧是抑制房价过快增长，而非房价下降；5、淄博作为三线城市，以刚需为主，价格泡沫少，对房打压力度最强的限购令出台可能性不大，但仍然会受到一定的影响。房地产市场概况房地产市场概况商品房固定资产及房地产投资固定资产投资，反映出一个地区经济建设的活2006—2010年固定资金及房地产开发投资对比跃程度，而房地产投资则直接体现了投资商和1500开发商对于一个地区房地产市场的态度。淄博1000近几年固定资产投资快速增长，说明淄博的城500市建设及生产活跃，08年以前房地产开发投资02006年2007年2008年2009年2010年持续保持缓慢增长，09固定资产投资615.1646.83807.971009.61290.92年投资额大幅增加，10房地产开发投资105.33126.02140.61316.93156.28年又减少为156.28亿元固定资产投资房地产开发投资，整体处于一个上涨的趋势。房地产市场概况房地产市场概况商品房施工与竣工面积通过新开工面积的同期2006—2010年施工与竣工面积对比对比，发现淄博的房地产市场存在“过山车”式的不健康现象。由于2000受国家宏观调控政策和国际金融危机共同影响1500，08年7月-09年6月1000，淄博市完成房地产开发量很小，造成09年市500场有效供给明显不足。0而受保增长、扩内需政2006年2007年2008年2009年2010年施工面积1108.611182.96867.371188.321536.21策的直接推动，09年7竣工面积190.88315.52231.29316.93212.03月-10年6月，淄博的开发量增速接近100%。施工面积竣工面积房地产市场概况房地产市场概况商品房销售额近几年淄博的房地产市场运行平稳，09年销售2006—2009年销售额增长情况额达到138亿元，09年的巨大成功，让开发商150和投资商看到淄博的潜力，从而将更多的资本100投入到