新洲地产仓程路项目物业发展定位及策略提报项目提报大纲第一篇：房地产市场篇1、渭南城市发展概况2、渭南房地产概述2.1房地产住宅市场2.2房地产商业市场2.3房地产商务市场3、房地产发展分析第二篇：定位篇1、地块研究2、项目解释3、定位方向4、项目定位第三篇：产品篇1、规划思路2、规划布局3、建筑风格4、建筑形态5、产品设计要点开发节奏1第一篇：房地产市场篇1、渭南城市发展概况城市发展，城市扩容渭南市确定“西进北扩”的城市战略，明确新城市中心围线仓程路为中心建设，将打造以行政、金融、信息、商贸、文化、居住为主的城市新中心区，实现城市规模的大面积扩容。11、渭南城市发展概况城市化加速，城市人口剧增?陕西省发展规划：从现在近期渭南市区规划人口变化起至2012年，支持省内区域中心城市扩容，把渭60南建成50万人口的大城市50万人50；4035万人?渭南城市总体规划：加快2008年（万人）30城市化进程，扩大市区规2012年（万人）模，建设新城市中心区；2010?用五年时间将城市人口从0现在的35万发展到50万。1五年城市人口增长达42%。12、渭南房地产概述2.1房地产住宅市场（1）竞争市场背景　渭南市在2008年的开发量在25万平方米以上，不计已销售面积预计2008年的供应量在9万㎡以上。信达世纪城是40万平方米超大盘项目,其楼盘整体素质、产品特质、区域配套、人文环境形成对的市场强大威胁。渭南目前主要在售的项目有信达世纪城、豪润御城、绿景园、幸福城等项目。12、渭南房地产概述（2）渭南房地产项目分布渭南市按照房地产业的发展状况可大致区分为：老城区（包括中心广场以东，主要指市政府以东周边以东，朝阳大街东、东风大街东、乐天大街东段三个部分）、开发区、新城市中心区等三个区域。老城区是目前城市经济文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房产项目主要集中于此区域。开发区正处于建设开发阶段，大片为开发绿地较多，其中一部分已被作为房地产用地征用，但目前已有部分楼盘进入大规模开发建设。新城市中心区主要指仓程路周边，新城市中心区东连老城区，西接开发区，是贯穿老城区与开发区的纽带，随着城市的西移，新城市中心区将加速成熟，老城区将迎来高成本的旧城改造。12、渭南房地产概述（3）渭南房地产住宅项目现状?市场供应量增大,目前住宅主要在售的楼盘有12个，总建筑面积954000平方米；?主要在售楼盘的建筑形式以高层为主，多层为辅，高层范围在12～18层之间，个别达到32层；?价格走高，策略欠缺；目前市场在售楼盘的价格范围在2100-2400元/平方米之间，高新区在1600-2100元/平方米之间；?户型同质化严重，缺乏创新；?渭南市场住宅的主力户型是三房两厅两卫，其所占整体户型的比例为63.74％，其次为两房，所占整体户型的比例为20％左右；?市场畅销主力户型三房的面积在120-140平方米之间,消费者认为这种户型整体面积不会浪费，总价也能够接受；?营销推广手段单一,主要是采取售楼处渠道销售；?目标客户为本地客户,以自住为主，外地客户为辅；?市场呈现“旧城改造”、“新区开发”与“中心区升级西移”整体发展战略格局；?国家及陕西省近年相继出台多项行业政策，紧缩银根，对地产过热及市场投机继续保持高压态势，短时期内会对房地产市场有一定冲击；自2007年以来，信达“世纪城”、齐月华府、朝阳华夏、恒昌金水园、人大家属楼、丽领公寓、海星锦绣花园等项目经过近两年的酝酿及入市，分别进入了不同的项目销售阶段。民生路、朝阳路东段（解放路—南塘路）及三马路北段（东风大街—乐天大街）道路综合与旧城改造项目也进入了全面准备阶段，房屋拆迁已经启动，项目后期销售准备工作也已逐渐提上日程。渭南房地产市场呈现“旧城改造”、“新区开发”与“中心区升级西移”整体战略发展格局，城市的整体大发展与升级换代蓄势待发。1（3）渭南房地产住宅项目现状楼盘名称建筑面积（平方米）楼盘名称建筑面积（平方米）朝阳华夏13000海兴·锦绣花园40000齐月华府16000豪润御城110000信达世纪城250000乐居地产25000丽领公寓14000盐业公司家属楼41000绿景园85000华城旺座30000锦绣苑15000幸福城300000市场在售总体量:954000平方米(2008年1月)1（3）渭南房地产住宅项目现状户型主力面积（平方米）三房两厅两卫120-160两房两厅一卫80-110一房一厅一卫60-65复式160-2201（3）渭南房地产住宅项目现状销售价格（元/平方楼盘名称销售价格（元/平方米）楼盘名称米）朝阳华夏2100海兴·锦绣花园2300齐月华府2200豪润御城2230信达世纪城2650乐居地产2380丽领公寓2350盐业公司家属楼2200绿景园85000华城旺座2400锦绣苑1650幸福城1600市场整体价格范围:2100-2400元/平方米之间，高新区在1600-2100元/平方米(2008年1月)12、渭南房地产概述房地产住宅市场总述■整体产品档次较低纵观渭南新近开发的楼盘中，除“世纪城”“御城”属于中档次的产品外，其它产品档次相对较低（从楼盘综合品质去评定）。■社区配套简单渭南在开发或已开发的房地产项目都普遍存在配套设施不完善的缺点。原因有二：一是，渭南消费者对小区配套等意识不够。二是开发商对配套的重要性认识不足。■市场缺乏规范和市场意识在目前渭南房地产市场上，本地开发商占绝大多数，整个房产市场，几乎没有成熟的专业营销策略机构介入，在产品包装和形象塑造逗较为简单和草率。■市场发展潜力大，速度快。随着渭南城市的“西进北扩”，渭南房地产市场发展迅速，新一轮的地产开发热潮即将来临。12、渭南房地产概述2.2房地产商业市场渭南市区现有商业概况；?东风路片区目前渭南市最具影响力的商业分布地，具有浓厚、长远的商业历史背景。现有商业非常密集，尤其是围绕中心广场周边，分布了目前渭南人流量最密集的国贸商厦、阳光购物中心等大型商业、日用百货、电信和服装是其主要业态；另外，东风路开业不久的恒基商业中心经营面积更是达到40000平方米，除了百货外，另建有步行街，以经营时装、精品为主，该项目旨在打造渭南新的商业中心。?朝阳路片区是市区新形成的商业集中地，其主要的商业特点是依托交通便利，经营以餐饮、娱乐为主，以独立商铺经营，营业面积一般为150-300平方米不等；?前进路、解放路片区?以批发为主，零售为辅的商业业态，营业面积通常在20-50平方米这个范围；渭南目前经营最成熟的国贸商厦12、渭南房地产概述代表性商业调查项目名地址规模平均租金业态出租率特点称（m2（元/m2））国贸东风路35000105一层珠宝、化妆品、饰品、肯德基、烟酒茶、眼镜；二层100%传统商业中男装、箱包、手机广场；三层女正装、少服装、家居饰品心，位置优商厦与前进；四层女时装、美容美甲、健身器材；五楼运动服饰、床越路交界上用品、童装；六层家具广场恒基商东风路4000075一楼金银首饰、化妆品、手机；二楼男装、运动装、数90%业态丰富，码；三楼女装、童装、玩具、床上用品、箱包；四、五志在打造渭业心步行街250南新商中楼KTV、茶座、休闲娱乐业心阳光购东风路1000050地下一层手机、电脑耗材；一层化妆品、运动服饰；二层95%位置优越，品牌男装；三层女装、美容、箱包；四层童装、童鞋、家业态欠丰富物中心居、床上用品；北斗商东风路20000——一、二层苏宁电器；三层鞋、箱包、文具、体育用品、100%引进品牌，业广场东段乐器；四层男女装、二童装、童鞋；经营良好华润万东风路800035日用品、百货、副食100%整体出租，品牌经营家超市东段双元商东风路4000130一层流行服饰、网吧、个性饰品；二楼流行服饰、鞋区、98%小面积出租城东段小吃区，经营灵活12、渭南房地产概述目商业的发展形成一定的片区前与居民居住地渭点和消费习惯南的转变有关。主随着渭南城市要化步伐加快和城市规模的不商断扩大，到市业中心区购物与交通流线息息分相关。布与购物片区的主要入城方向构发展同步，商和购物路线业业态的多元成化也日趋明显图。12、渭南房地产概述阶段特征：?第一阶段：分布在东风路市政府周边，商业面积小，业态单一，仅为满足市民物质的需要，提供一个方便市民购物的场所；?第二阶段：分布在东风路中段（中心广场周围），商业面积不断扩大，形成较大规模，形成一定的业态组合，注意商品的多样性，开始注意到购物环境对商业发展的促进作用；?第三阶段：业态开始丰富，引进现代软硬件设施，开始考虑消费者购物的舒适度，强调商业影响力；12、渭南房地产概述商业发展趋势：1、城市西进北扩，城市人口规模扩大，促使渭南商业由单一集中地向多中心转变，新的商业中心将在竞争中逐渐形成，商业中心有向城市西边转移的态势；2、渭南商业发展将进入一个全新的阶段，新商业将以综合业态、现代化的软硬设施为基础，正在打破传统商业格局，商业竞争将进入“战国”时代；3、商业经营由不成熟逐渐走向成熟，代表消费者购物喜好的大型商业综合体将代替传统大型商业中心，符合未来发展趋势的商业领袖将出现；1房地产商业住宅市场总述?调查渭南商业演变和业态演变的历史，我们发现：?渭南的商业演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的趋势，整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律！?业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果——从传统的百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街等。传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律——不同业态的商业场所和机构需要在一个越来越大的地方“扎堆经营”。分工与组