世纪瑞博·上海2011年1月格局2011年！新产品新高度新世界格林世界第八年全面收官全新LOFO产品全新合院别墅全新价格体系核心问题新政出击价格翻一番1、在“新国八条”和“房产税”组合出击下，我们该如何应对？2、何以支撑这样的价格体系，如何实现收官利益最大化？2011新政出台背景【新政出台背景】宏观经济总体良好，通胀压力明显2010年中国GDP增长10.3%，整体运行平稳，但全年CPI同比上涨3.3%，通胀压力明显，成为当前房地产投资的主要推动因素。15错综复杂的经济形势、2不断上涨的物价水平、房地产政策三度调控，加息不断，房产税推集中大量社会资本的楼市层层加码出箭在弦上09年12月中央出台“国四2010年10月、12月央行等等问题交错条”拉开本轮调控序两度加息，一年期商贷利幕，2010年1月发布“国十率由5.31%调整为促使新一轮政策出台一条”，10年四月发布“国5.81%。十条”表明遏制部分城市房价过快上涨的决心。43稳经济、控通胀、促转变，经济会议布局2011年房地产市场一路走高，2011年将以加快经济增长方式的转变量价齐升为主线，把稳定价格总水平放在更加在宏观调控力度空前的情况下突出的地位，其中加快住房保障体系，2010年全国商品房总销面积建设，强化政府责任，控制房价尤其10.43亿平方米，较09年上涨重要。10.1%；销金额上涨18.3%。2011新政“国八条”【政策影响】以限购令全覆盖为核心的“国八条”，立竿见影的是遏制住了买卖环节，没有了买卖交易，高房价也看似消失。但从长期看，“国八条”却很难遏制强大的刚性需求，因此，“国八条”能否成压垮高房价的最后稻草还需要继续观望。内容分析及点评明确调控方向，将调控提升至政治层面，首次提及房价调控目标化，在国八条中明确要求在一季度落实年度各地区的进一步落实地方政府责任价格控制目标，首次将责任落实到各地方政府。2011年是个保障房年，从中央到地方都在谈保障住房，这一条扩大了保障性住房的来源，新增了改建、购买、长期租加大保障性安居工程建设力度赁等方式，对保障房建设将会有一个有效的推动。特别是首次提及将建制镇纳入住房保障工作在高房价的影响下，目前已经全国性的房价比较高，加大保障范围有利的缓解了价格上涨过快的影响。这条政策对增加供应以及减轻老百姓负担并无太大积极意义。5.5%的全额营业税使得5年内普通房源再交易成本将明显上涨，虽然明显遏制炒房，部分投资客将被套牢。但以目前二手房交易的潜规则，房主拿净得价，大部分的税费调整完善相关税收政策，均是由买家承担，因此，会进一步加剧购房者的购房税费负担。可以预见短期内，二手房买卖将会非常活跃，推高挂牌量。该政策的执行，对高档住房的影响倒不大，对大量投资普通住宅的投资客影响是巨大的，但对普通刚需的税负加强税收征管负担也是很重的。一方面，提高出售门槛，可能会导致部分投资客捂房，不利于二手房流入市场，补充市场供应量；另一方面，改善性住房需求将进一步遭遇扼杀。第三条政策，从对炒房客到对开发商征重税，出发点是好的，但就怕最后的结果是真正的买房人成为税费的买单者，而真正落到实惠的是税收部门。打击投资性需求，抑制改善性住房需求。将二套房的首付再提高一成，进一步提高炒房门槛，有效降低了金融机构的强化差别化住房信贷政策风险，对楼市影响较大。但，关键还得银行的执行到位，漏洞要完全堵住，难度相当大。不要最后把老百姓挡在了门外，而炒房客获得特权。从源头上确保保障性住房建设的推进，并且明确了土地供应的量，限购令+开源供应+禁止囤地+供应中低价土地，严格住房用地供应管理确保市场供应量不紧缺，刚性需求能够买到房。这是对保障性住房的有力推进。各地相继出台的限购政策，有些地区只是“应付”中央，而“国八条”将限购的执行细则做了明确，要求“暂停”对部分人群的售房，对开发商的销售行为也是一种约束。此政策将会有效“萎缩”购房需求，与扩大土地供应、禁止囤地、扩大合理引导住房需求中小户型及保障房供应等政策形成合力，有效推动市场的供需平衡，这一政策将会在短时间内缓和供需矛盾，确保市场的稳定，改善“房荒”的不良状态。但，这一政策毕竟是短期行为，政府要做长远打算，对这一政策解禁之时，有可能是房地产反弹之日。落实住房保障和稳定房价工作明确约谈问责机制，有效督促地方政府执行稳定房价及保障房建设。从政策出发点上是极具战略意义的，但若执行不的约谈问责机制力，会怎么样呢？我们不得而知。将舆论引导提到一个高度，从意识上引导合理的住房消费观念。从近期《人民日报》发表的系列评论，可见政府已将坚持和强化舆论引导“舆论引导”列入调控的重要手段。2009年救市，信心很重要；2011年，控制购房的欲望同样很“重要”。这也是中央政府在调控楼市，第一次将舆论导向提到政策高度。2011新政“房产税”【房产税】新购房人均超60起征；实行差别化税率试点范围试点范围为本市行政区域。本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手征收对象存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。计税依据房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。税收减免60平以下免征，人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。收入用途对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。1、房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。征收管理2、交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。评估机制房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。部门职责市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构推进房产税试点工作。2011新政市场环境【市场分析】由于“国八条”和“房产税”的同时到来，上海的楼市氛围顿时紧张了起来，不同类型的客户也有了不同的观点。租房一族：自住型购房者：炒投客：房租可能要涨没必要担心有了购房资格，房产税只是一笔不痛不痒的费用房产税的出台，势必使得对于自住型或改善性的购对于投资客而言，本身房主每年要缴纳一笔额外房者来说，基本上不会受身价不菲，因此一年为数的费用，而这笔支出很大到限购的影响，而房产税不多的房产税影响较小，可能会转嫁到买房人或租对于他们的住房成本而言因此持有房产的时间越久客，因此，房产税的开征，影响不大。，房产税的影响越小，对可能首先带动的是房租的于长线投资者较为有利。上涨，如原来的租客在有一定经济条件基础下，必先会考虑置业。2011新政对世界的影响区域发展前景南翔将建立市郊第一个CBD，届时将会有更多有实力的企业扎根于此，并且随着嘉闵高架的动工，更多学校的进驻，知名地产开发商的加入，使得南翔的绿洲星城更加璀璨对世界的影响温总理上月对“中国之声”所言有了正面实事回应:“总理要管的主要是中低收入人群的房价”。因此利用自有资金，不惧金融风政策面险的人买房、甚至买豪宅——不在总理要管范围，交给市场。新“国八条”对高端产品市场的影响较小。由于更多知名地产开发商的涌入，南翔会更加吸引消费者的目光，格林世界历经八年，社区的成熟度无可比拟，继温州、闽南客户之客群面后，我们可以吸引更多的北方客户（如山西），使其成为我们的新兴客群。2011新政解决之道企业投资购房由于别墅的购买者多为私营企业主，因此，在新政下不符合购房条件的客户，可通过公司名义购房。以子女名义购房在新政下有一部分人“丧失”了购房资格，但是可以以子女的名义进行购买。拓展外围客户群体目前在上海拥有多套房源的外地客户多为浙江、温州一带，因此，在维护固定客群的基础上，将触角延伸至北方、广东等地的客群。【三力齐发，实现收官价值】2011目标1A区别墅如何实现44栋合院别墅的利润最大化和顺利销售？2A区LOFT格林世界全新产品，如何赋予项目气质实现利润最大化？3品牌提升收官之作，压轴全城品牌提升，为金地其他项目项目造势。【PART1:品牌提升】2003年：从荒野崛起2004－2005：世界风情小镇2005－2006：西中环2100亩巅峰世界2007－2008：新国际住区2009：国际生活城熟年2010：宜居的格林世界/2100亩新国际住区/130万方生活样板区/110万方居住领域/7年醇熟世界，上海知名社区/20000邻居共同选择/0.67超低容积率，公园级居住体验/约20000棵大树，家就是森林/4条原生河流，看得见幸福在流淌/80万平方米综合绿化/100亩生态园，上海屈指可数/3公里国际风情街、19大街/二轨两环三高速2100亩公园综合体，8年大成之作，上海绝无仅有!······2011,八载沉淀，收官呈现!格林世界的品牌力如何提升？5大动作——五“一”工程格林世界品牌提升“格林世界品牌提升“五五一”一”公众媒体客户及业主企业内部政府一个形象一次答谢会一次展览一次总结一次论坛收官品牌形象2011媒体答谢会格林世界成长图文格林世界八年开发与城市共成长，展（业主征文）历程回顾与总结格林世界八年发展论坛8载凝练上海，仅此一座格林世界?当世界的钟声第八次敲响，当所有的一切已臻于至善，这里，每一片建筑的背后，已满载幸福光阴的故事。?金地·格林世界，2100亩恢弘版图，八载沉淀，筑一城境界，传万千世界风情。万象，一世界一座城，载万家幸福纳万千