--开开年大手年大手笔笔--华润置地华润置地··上海上海-2011--2011-一场城市与湖的传奇一场城市与湖的传奇湾——橡树湾橡树湾英伦风格建筑9.45平方公里湿地巨著湖——中央公园中央公园ARTDECO风格建筑开启上海豪宅湖居时代江——外滩九里外滩九里新古典主义建筑百年外滩，全球基业大宅山——佘山九里佘山九里法式风格建筑佘山下的宫殿““山山湾湾江江湖湖湖湖————华润置地华润置地··中央公园中央公园””世界500强华润“百亿造城”开创上海湖居时代！推广思路：先造势，后生活，再卖房——良性循环操盘手：同策代表案例：保利叶上海卖资源卖产品——上海最大公园——高附加值公园类独栋联排卖生活——第四代公园住宅稀缺篇生活篇产品篇一湖一生活一城稀缺篇稀缺篇对资源的占据，是人类价值观念的不二准则上海有几座湖？?淀山湖、美兰湖、菁英湖，目前仅就菁英湖尚未开发，唯一的处女地。菁英湖的规模？?1.5亿投入，华润出资4800万打造?17万平方米的菁英湖风情公园，相当于15个虹口足球场那么大菁英湖的特色？?置地参考深圳波托菲诺的成功经验，让湖不再是孤立的景观，而能融入生活之中，成为生活的一部分。?湖景定位：参与性互动性，围湖2公里慢跑道，沿湖钓鱼平台。。。非仅观赏性稀缺篇菁英湖公园缤纷舒展图稀缺篇17万平菁英湖风情公园（11万水域面积），开创上海湖居时代稀缺围湖而建五块地块，华润占据2/3，（其余为和记黄埔）篇建筑离湖最近50米，两大社区独享湖景资源和记黄埔华润置地中央公园湖的价值——推广手法：湖集湖的价值——推广手法：湖集源）拟资可比（无造势湖的价值——推广手法：电子楼书湖的价值——推广手法：电子楼书美国——西雅图、华盛顿湖区——顶级富人生活区美国——马萨诸塞、瓦尔登湖区——梭罗长年驻足加拿大——多伦多、安大略湖区——静水之滨的时光滋养瑞士——日内瓦湖区——现实乌托邦富人名人美景梦想。。。。。。均与湖息息相关湖的价值——生活的价值——城市与湖难得一遇，非富则贵定义湖的价值——奠定高端社区定位湖的价值您已感受到了湖的价值您已感受到了那湖对生活的意义呢？那湖对生活的意义呢？生活篇生活开创上海湖居时代，营造全球湖居精粹生活篇-上海·不再有--完美·无止境-生活社区外——10分钟国际生活圈篇?10分钟连接中环高架、11号线和17号线双轨交?半小时内通达上海各大CBD?15分钟通过嘉闵高架与虹桥枢纽紧密相连，接轨大虹桥CBD?预留花园路站离社区入口最近300米生活社区内——24小时湖畔格调生活篇“这里有钱也没有地方花啊，消费档次太低了。”——金地格林世教育界业主体育配套中心所以?湖岸教育配套华润置地?体育公园中央公园?澳洲风情街?北美风情街?环湖慢跑道城市缤纷?9000平米殿堂级邻里中心功能与布局为华润置地多年研究销品茂顶峰人士生活方式之量身定制。教育城市配套广场生活篇三大开发商鼎力打造菁英湖国际住区——华润置地、长江实业、金地齐聚菁英湖?三大开发商：-领衔中国地产的华润置地、长江实业、金地等实力巨鳄于此排兵布阵-约17万平米菁英湖，打造上海唯一纯粹湖居豪宅生活。?规模造城：-华润置地地块：46万平方米（待发售）-长江实业地块：25万平方米（待发售）-金地集团地块：130万平方米（已发售）?通过国际级开发商的大手笔规划，区域居住品质发生本质提升、配套设施完善、大社区氛围已然形成。生活湖畔生活配套体系篇?9000平方米殿堂级会所?湖畔风情商业?拾趣休闲垂钓区?河滨休闲广场?漫步时光野餐区?乐活体育公园?漫游之旅自行车取放点?公园绿地?湖畔俱乐部?法桐林荫道?观景风情木栈道?环湖慢跑道?湖畔特色文化林?长实6万平方米商业规划?缤纷小剧场。。。。。。。。。。。。。关于生活的想象，湖知道答案九大湖居价值体系湖居价值湖居价值体系体系一一湖居价值湖居价值体系体系二二湖居价值湖居价值体系三体系三商商业业体系体系社社交体系交体系生生态体系态体系?5万方LivingMall风情商?约9000平米殿堂级会所?17万平米湿地公园业?南北区双会所?30年法桐林荫大道?临湖私人会馆关于生活的想象，湖知道答案湖居价值湖居价值体系体系四四湖居价值湖居价值体系体系五五湖居价值湖居价值体系六体系六运运动动体系体系教育体系教育体系养养生生体系体系?湖畔体育公园?马荣国际双语幼儿园?特色湖滨SPA?环湖俱乐部?英国国际学校?名家讲堂关于生活的想象，湖知道答案湖居价值湖居价值体系七体系七湖居价值湖居价值体系八体系八湖居价值湖居价值体系体系九九艺术体系艺术体系服务体系服务体系交通体系交通体系?尊藏大师级雕塑?一对一管家服务?公共自行车租赁?城市艺术发布厅?资产托管?环湖巴士推广——生活模拟——营造湖景生活居所——打造生态/社交/人文/教学/品质社区）场景生活往的（向演绎生活从线上推广篇——到线下活动，真切的感受下湖光烂漫的生活华润中央公园活动平凡，几乎每个周末都有邀约性的会所活动湖光春色游园会即产品推荐会样板房开放日5月7日，华润中央公园湖光春色首映礼暨老客户答谢酒会(爵士乐表演、成衣秀展示、艺术品鉴赏为酒会营造了高雅的艺术氛围，烟花欣赏、抽奖环节伴随着自助冷餐晚宴缤纷上演)2011/03/26华润中央公园湖光春色游园会湖色春光游园会即产品推荐会——样板房未开价格未定——实景观湖，推广湖岸生活物业服务红地毯签到名车试驾产品说明会萨克斯演奏周到热情标准送小礼品（植物）JAGUAR茶水/点心/周到服务行礼/问候/指引趣味/家庭型/小资富豪/时尚人士高端客群推广——产品推荐会推广——春光烂漫游园会推广——每个通往中央公园的十字路口均有标志性的指示售楼处推广——道旗——周边竞品居多，主动拦截客户——橘红耀眼，湖景梦想户）夺客（抢突击推广——样板段——堆坡，绿植，河景，会所人心振奋打造，景观湖居生活的场景已湖居生活的场景已令令人人兴奋兴奋那湖对产品那湖对产品又又意意味着什味着什么呢？么呢？产品篇项目信息项目名称华润置地·中央公园总占地面积27万方现场地址上海芳菊路菁英湖近宝翔路总建筑面积46万方物业类型高层、别墅容积率1.7建筑风格ARTDECO总户数432交房状况公寓精装、别墅毛坯新推套数216天华/JWDA/中森建精装标准6000元/平方米建筑设计筑开发商华润房地产开发有限公司代理公司同策/华润产品——创新产品?华润置地副总裁兼大区总经理谢骥：“华润不会在中央公园项目上完全复制以往的产品线，而是对产品进行重新的优化创新，拿出更好的设计、更为成熟的产品。华润置地有信心在上海再做一个标杆性产品出来。”?而且作为一个精耕于城市豪宅的开发商，如何将大盘的规模化、配套性和高端物业的精细度、人性化等和谐统一，将成为摆在华润置地面前的重要问题。前期策创新产品划类独栋产品方案高附加值产品稿（林语溪、叶语）成熟产品产品——豪宅定位交通优势破点11号线&嘉闵高突架地段优势景观优势周边金地格林成熟社区17万方菁英湖两所学校&2万多方商业配置利用周边优势，奠定豪宅品质稀缺资源优质配套大面积豪宅竞争同质性客层政策跳脱同质型竞争，迎合市场趋势竞争激励周边小户型面市场政策调控，周边品牌开发商众多积段为主商品房豪宅趋势龙湖、金地、路劲、朗诗等产品——定位规模化、配套性创新产品大面积豪宅社区规划——总体规划教育配套体育中心7#地块8#地块在售9000方会所政府持有2.1万方商业10#地块华润持有2.4万商业城市广场教育配套9#地块在售2#地块社区规划——放射性排布7#地块8#地块在售?以湖为圆心，放射性排布10#地块?各配套设施平均夹杂与各社区中形9#地块成便利的生活配套在售2#地块社区规划——片区规划、观湖为主?各社区中排布仍按照南低北高的排布形式?社区内部考虑到观湖景，故均朝向偏角过大，近30度，别墅也均沿湖排布?朝南偏向过大则将受到一定日照西晒影响。8#地块30度9#地块社区规划——立面观湖为主放射抬升?一切规划考虑湖景观赏效果公寓会所别墅社区整体抬升5米——两层地下车库设计、私密性强、观湖景9000平米会所，4层设计两层6.8米架空，，二层即可观景，四层穹五星级酒店式大堂顶宫殿设计，三层即可观湖产品?规划产品包含：小高层、大平层、三联及类独栋产品图片产品面积段设计亮点产品落点100-150公寓精装8#9#地块160-200三联为主联排2509#地块12-13米面宽尺度结构相连下沉庭院、全明地下室类独栋270-320买两层送一层8#地块10米空间挑空精装庭院8#地块9#地块8#地块200套公寓54套别墅9#地块186套公寓47套别墅一期产品落点A8#地块9#地块BC户型及附加值每户赠送8—15平方米附加值空间设备平台A户型：75平方米每户赠送8—15平方米附加值空间设备平台B户型：95平方米每户赠送8—15平方米附加值空间设备平台C户型：95平方米每户赠送8—15平方米附加值空间设备平台D户型：141平方米优点：动静分区、空间利用率高缺点：主卧缺乏阳台设计4.3-4.5米客厅面宽过道较长近40平方米奢华主卧缺乏玄关设计每户赠送约54平方米附加值空间类独栋户型：约300平方米茶室?大尺度双车位，玄关处设衣帽间；瑜伽房?地下室层高4.5m?北面全为下沉式庭院，地下室三面采光，拥有良好的室内采光。改造空间原始地下室平面图地下室平面图每户赠送约54平方米附加值空间类独栋户型：约300平方米家庭室?上空空间改造成家庭室，将餐厅移到原有的家庭室卫生间，使其室内布局更为合理性，并且配备中西厨房，满足不同的烹饪需求?室外花园改造成公用卫生间，将原有的公用卫生间改造成礼仪衣帽间改造空间原始一层平面图一层平面图每户赠送约54平方米附加值空间类独栋户型：约300平方米?一层