致：喜临门大厦全案营销总纲喜临门大厦全案营销总纲∟项目目标解析项目目标解析∟项项项项目全案目目全案目目全案目目全案目标标标标1、项目主楼全面去化，实现资金的回笼2、项目附楼精细化运作，争取利润最大化LevelLevelofofconfidentialityconfidentiality☆☆☆☆☆☆☆☆09090909年年年年项项项项目目目目目目目目标标标标回款目标在09年全年完成2亿元的销售回款目标销售价格形象目标跟随市场大市，制定以目标营造高的市场形象，弥确保项目的顺利去化为体系补产品自身的不足，充前提的售价分展现本项目的价值综合目标项目开发综合效益最大化LevelLevelofofconfidentialityconfidentiality☆☆☆☆☆☆☆☆∟市场环境综述市场环境综述∟附件：宏观市场环境分析附件：宏观市场环境分析附件：宏观市场环境分析附件：宏观市场环境分析宏宏宏宏宏宏宏宏观观观观观观观观市市市市市市市市场环场环场环场环场环场环场环场环境境境境境境境境宏宏宏宏宏宏宏宏宏宏宏宏观经济观经济观经济观经济观经济观经济观经济观经济观经济观经济观经济观经济形形形形形形形形形形形形势势势势势势势势势势势势　　2008年，整体经济走势出现了急剧变化。上半年整体经济依然保持平稳发展，而进入下半年后，经济增长速度大幅下滑，多项经济指标快速回落，经济发展出现了改革开放以来前所未有的严峻局面。导致这一急剧变化的最主要变量是美国次贷危机进一步扩散和深化，引发全球金融危机，使国内外经济环境发生急剧变化。LevelLevelofofconfidentialityconfidentiality☆☆☆☆☆☆☆☆宏宏宏宏宏宏宏宏观观观观观观观观市市市市市市市市场环场环场环场环场环场环场环场环境境境境境境境境危机下的上海房地危机下的上海房地危机下的上海房地危机下的上海房地危机下的上海房地危机下的上海房地危机下的上海房地危机下的上海房地产产产产产产产产市市市市市市市市场场场场场场场场　　由美国次贷危机引发的金融海啸席卷全球金融市场，中国金融市场，受到严重的打击，上海房地产市场在经历了08年上半年政策调整期后已然元气大伤，难抵金融危机的再次影响，市场需求大幅萎缩，在动荡和不明朗的市场环境中，大众买家对于购房行为普遍持谨慎观望态度，对于楼市走好的预期也明显弱于07年。LevelLevelofofconfidentialityconfidentiality☆☆☆☆☆☆☆☆宏宏宏宏宏宏宏宏观观观观观观观观市市市市市市市市场环场环场环场环场环场环场环场环境境境境境境境境危机下的上海房地危机下的上海房地危机下的上海房地危机下的上海房地危机下的上海房地危机下的上海房地危机下的上海房地危机下的上海房地产产产产产产产产市市市市市市市市场场场场场场场场　　受全球金融危机影响，中国实体经济受到一定程度上的冲击，而且随着时间的延展，作为外向型经济结构的中国，经济环境在短时间内可能无明显的回升通道，商办需求市场陷入低迷阶段，09年本项目所面临的整体经济环境不容乐观LevelLevelofofconfidentialityconfidentiality☆☆☆☆☆☆☆☆∟本项目发展方向判定本项目发展方向判定∟本项目附楼发展方向研判本项目附楼发展方向研判本项目附楼发展方向研判本项目附楼发展方向研判附附楼发楼发展方向展方向本项目12层写字楼产品目前已经结构封顶，内部为开敞附附楼发楼发展方向展方向式结构，内部隔断尚未分隔，户型的可塑性强本本本本项项项项目附目附目附目附楼现状楼现状楼现状楼现状分析分析分析分析总建筑面积：16300平米主体面积：10000平米目前现状：结构封顶使用年限：50年整体构成：12层写字楼、3层底商裙楼裙楼：3000平米车库：3300平米可销售部分：12层写字楼实际使用率：附附附附楼楼楼楼的的的的发发发发展方向展方向展方向展方向结合当前的市场环境以及附楼本身目前的现状，中原认为，由于附楼目前，产品的可塑性较强，通过一定的产品上的包装和户型上的分隔，完全可以适应当前的市场需求LevelLevelLevelLevelofofofofconfidentialityconfidentialityconfidentialityconfidentiality☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆主楼写字楼产品发展方向研判主楼写字楼产品发展方向研判主楼写字楼产品发展方向研判主楼写字楼产品发展方向研判主主主主楼发楼发楼发楼发展方向展方向展方向展方向本项目主楼现状研究：本本本本项项项项目主目主目主目主楼现状楼现状楼现状楼现状分析分析分析分析总建筑面积：21820平米（不包含11层酒店）目前现状：纯现房，已使用15年装修状况：毛坯整体构成：底层3层商业裙房、11层酒店、剩余楼层为酒店车位数：50个地上车位可销售部分：15层以上写字楼可售总套数：106套实际使用率：50%LevelLevelLevelLevelLevelLevelofofofofofofconfidentialityconfidentialityconfidentialityconfidentialityconfidentialityconfidentiality☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆主主主主楼发楼发楼发楼发展方向展方向展方向展方向目前主楼户型分类：本本本本项项项项目主目主目主目主楼现状楼现状楼现状楼现状分析分析分析分析目前本项目主楼产权分割均已经完成，目前户型可以分为8种户型对称分布，具体如下：户型套数单套面积户型总面积户型占比A户型15套237.5平米3562.5平米16.3%223.31平B户型14套3126.34平米14.3%米C户型8套147.9平米1183.2平米5.4%190.34平D户型12套2284.08平米10.4%米190.34平E户型14套2664.76平米12.2%米F户型11套147.9平米1629.6平米7.4%223.31平G户型16套3572.96平米16.3%米H户型16套237.5平米3800平米17.45%主主楼发楼发展方向展方向由本项目主楼在产品本体上的优劣势分析可见，目前本项主主楼发楼发展方向展方向目的主楼写字楼产品本身劣势较多，不利于销售本本项项目主目主楼现状楼现状分析分析本本项项目主目主楼现状楼现状分析分析结合前期对于本项目的调查了解，分析得出本项目主楼在产品本体上的销售优劣势本体产品优势本体产品劣势◎地段：四平路沿线◎产权状况：仅35年产权，客户难以接受◎交通：四平路、3、4、8号线◎使用率：50%的使用率，空间浪费大◎配套：商务聚集区◎户型面积：140-240平米中大面积户型，大面积为主◎纯现房销售◎外立面：外立面较为陈旧，缺乏应有的品质感◎户内空间：层高仅有2米，且内部格局多死角，难用◎内部配套设施：内部配套设施较为陈旧◎内部格局：设计手法过于老套，不符合现代企业办公的需求主主主主楼发楼发楼发楼发展方向展方向展方向展方向结合当前的市场环境，以目前市场上常规的写字楼销售模式来看，本项目主楼写字间的销售将围绕投资和自用两种需求方向展开，此两种通路的可行性究竟如何，详见如下分析：LevelLevelLevelLevelofofofofconfidentialityconfidentialityconfidentialityconfidentiality☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆主主主主楼发楼发楼发楼发展方向展方向展方向展方向本本本本项项项项目主目主目主目主楼楼楼楼投投投投资资资资价价价价值值值值分析分析分析分析LevelLevelLevelLevelofofofofconfidentialityconfidentialityconfidentialityconfidentiality☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆主主楼发楼发展方向展方向结合本项目当前的租金水平以及本项目开发商的成本价主主楼发楼发展方向展方向测算本项目的投资回报率本本本本项项项项目主目主目主目主楼楼楼楼投投投投资资资资价价价价值值值值分析分析分析分析按照本项目目前现行的3元/平米/天的租金水平，在本项目成本价13000元/平米的基础上计算本项目主楼写字间产品的投资回报率（3元/平米/天*365天）/13000元/平米=8.4%LevelLevelLevelLevelofofofofconfidentialityconfidentialityconfidentialityconfidentiality☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆主主主主楼发楼发楼发楼发展方向展方向展方向展方向经过如上分析显而易见：本本本本项项项项目的投目的投目的投目的投资资资资价价价价值值值值分析分析分析分析由以上结论可明显看出，本项目主楼作为投资用途的价值凸现主主主主楼发楼发楼发楼发展方向展方向展方向展方向主主主主楼楼楼楼市市市市场销场销场销场销售售售售抗抗抗抗性分析性分析性分析性分析LevelLevelLevelLevelofofofofconfidentialityconfidentialityconfidentialityconfidentiality☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆主主楼销楼销售可行性分析售可行性分析目前市场上中小户型写字楼产品去化状况良好，大面积主主楼销楼销售可行性分析售可行性分析产品受市场经济环境影响而滞销主主主主楼楼楼楼市市市市场销场销场销场销售售售售抗抗抗抗性分析性分析性分析性分析08年上海写字楼市场户型去化比例虹口板块写字楼市场户型成交比例分析8%10%16%17%33%27%38%51%50平