致：上海农工商地产【星河世纪城项目营销策略方案】本报告是严格保密的目录第①部分:市场分析第②部分:项目分析目录第③部分:项目定位及SWOT分析第④部分:物业改造及交房标准第⑤部分:价格定位第⑥部分:客户定位及资源梳理第⑦部分:经营管理模式第⑧部分:营销总纲第⑨部分:推案策略第⑩部分:合作模式本报告是严格保密的①①市场分市场分析析本报告是严格保密的?我国经济正在摆脱阴影，走向复苏1.1宏观市场分析首季度GDP增长6.1%CPI环比降幅收窄一季度新增银行贷款达到4.58万亿，已完成全年目标的90%PMI指数连续5个月回升?房地产形势?从今年前4个月市场情况来看，住宅成交高度活跃。作为拉动经济发展的住宅市场，其先行指标（投资量、供求比、价格）明显回升?现行货币政策在未来的1-2年内将产生巨大的乘数效应，?商品房成交活跃通胀预期显著增强，今后有更多人将通过购买不动产,来实?2009年一，二季度以来，伴随着经现资产的保值增值济复苏，住宅市场住宅成交也非常活跃，小户型热销，价格一路上扬。?房地产市场价格逐步上扬，成交骤增，小户型盛行?人口刚性需求?登记结婚人数逐年上升，适龄人口婚房需求明显?据上海市人口网统计：?2008年上海常驻人口1898万?项目周边地区常驻人口220万?流动人口约100万?各类标准写字楼46座，区域内工作人和生活口180万?年轻人在此置业安家较为活跃本报告是严格保密的1.2.区位发展及规划分析11西北物流区本案本报告是严格保密的1.2.区位发展及规划分析中环线、11号线,区域交通升级从地理位置上看来，地处普陀西北角的桃浦，距市中心着实有一段距离，但区内的内外环线以及高速公路给出行带来了很大的便利。内环线古浪路、真南路匝道口现也已建成通车。　　目前，区域内有838、117、750等多辆公交可直达静安寺、火车站、徐汇等市区地点。而在建中的轨道交通11号线在区内设有四个站点，其中白丽新村站就在区内最大的集中居住点，建成后对区域交通配套的影响可见一斑。观点:本区域在未来规划中受真如大开发、曹安大改造、西站大建设带动影响明显；但现阶段商务条件还不够成熟，属于外CBD启动初期阶段；周边有较好的零售商业和居住配套，居住成熟度十分明显。本报告是严格保密的1.3.1办公市场分析2008年2月-2009年2月上海市办公市场分析图2-4-1：2008年2月至2009年2月上海市办公产品供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年2月，上海市销售型办公市场供应量为6.10万平方米，环比2009年1月巨幅下降66.63%；本月成交6.61万平方米，环比明显下降24.25%；成交均价为11830元/平方米，环比大幅下降37.64%。本月，销售型办公市场供应量猛降，降幅接近三分之一；成交量本月依然处于较低水平，目前已持续三个月下挫。本报告是严格保密的1.3.1办公市场分析表2-4-1：上海市2009年2月办公产品各类指标变化表指标2009年1月2009年2月同比增长（%）环比增长（%）供求比0.481.08-8.71%126.98%供应量（万m2）18.276.10-32.56%-66.63%成交量（万m2）8.736.61-38.43%-24.25%成交价格（元/m2）1896811830-25.73%-37.64%成交总额（亿元）16.567.82-54.29%-52.78%2009年2月，上海市销售型写字楼供应总量达6.10资料来源：万平方CRIC米中国房地产决策咨询系统，环比上月下跌66.63%，与2008年2月供应量相比上涨32.56%；成交量只有6.61万平方米，本月再次下跌，环比明显下跌24.25%，同比大幅下降38.43%。供应量需求量连续2个月纷纷下滑，供求比1：1.08，虽然本月供应略小于求，主要是由于供应量的下降幅度大于成交量下降幅度而导致，并非办公市场成交活跃而导致。本报告是严格保密的1.3.1办公市场分析图2-4-3：2008年2月至2009年2月上海市办公产品供应量比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年2月，办公楼市场供应总量6.10平方米，环比上月巨幅下跌66.63%。其中，中心城区供应4.69万平方米，环比上月大幅下降11.21%，与2008年同期相比明显上涨11.93%；远郊区域供应1.41万平方米，较上月环比巨幅下降89.14%，与2008年2月相比巨幅下跌70.93%。本报告是严格保密的1.3.1办公市场分析中国乃至全球市场虽然正在逐步走出金融风暴的阴影，但商务楼宇经济作为经济繁荣度的滞后指标，在现阶段仍然表现得较为萎靡，主要原因在于：各行业及企业受冲击较大，目前正处于恢复生产期，现金流及基本积累量不足，短期内难以实现资产购置及沉淀。但从中长远看，上海的商务楼宇经济依然有较强的成长性。本报告是严格保密的1.3.2周边项目一览北岸-长风旭辉世纪绿洲中环汇银铭尊国盛中心百联国际主力面积范围50-200㎡70-90㎡60-360㎡1370㎡100-200㎡94-148㎡2.3万-2.7万2.4万-2.5万1.7万-2万/均价2.5万元/㎡2.3万元/㎡2.7万元/㎡元/㎡元/㎡㎡容积率2.52.52.42.492.54.1车位数18808591300/28231293销售量（已售）1316058063未开盘1370（整层出销售量（可售）3550985290/售）百安居、欧倍德、麦德龙、中环路浦西路中小学、商场证券公司、华师大、购物建配龙、中行长风公园、上34公里主线、银行、医院酒店、餐饮、商务配套、、建行、东方周边及交通岛咖啡、华师、普陀虹桥未、长风公园、、电信公司2、13、15商厦、轨道交大234号线来的CBD、2、13、15、234号线号线通13号线真13号线号线北路站（规划）本报告是严格保密的案例1——绿洲中环1.3.2重点个案分析营销扫描具体表现房型面积50~200平米均价25000/平方米地址金沙江路1668号，与中环线交口“三分之一”概念模式（即公建、商务、住宅各三开发模式分之一共有3幢高层住宅，3幢国际化标准写字楼，1条环形商业休闲街，1个近4万平米的水景园林和2产品力分析栋酒店式公寓。源源不断吸引上海中高端消费者光顾在主要竞争对手长风国际生态城内增设了多个户外营销模式广告位，拦截式销售购买人群90%成交客户为上海投资客及公司，10%为其他外地区域销售率50%本报告是严格保密的案例2——百联国际1.3.2重点个案分析营销扫描具体表现房型面积94~148平米均价17000~20000/平方米地址真光路1228号（近梅川路）真北路中环一带已有多个在建的大型商务项目与正开发模式在崛起的长风商务区连成一片，共同构成超大规模的“商务、商业集群”。普陀区政府已将真如城市副中心列为今后一段时期产品力分析内全区城市建设和经济发展的重中之重是上海规划建设的四大城市副中心之一营销模式未开盘购买人群上海及长三角周边投资客、公司企业、世界500强公司，投资客本报告是严格保密的案例3——旭辉世纪1.3.2重点个案分析营销扫描具体表现房型面积70~90平米均价23000~27000/平方米地址金沙江路，丹巴路沪上首个生态商务区，上海十大服务集聚区之一,开发模式内中环间罕有LOFT形态光合办公空间.虹桥、中山、古北3大版块汇聚，涵盖办公、娱乐产品力分析、商业、学校、医院、酒店等多种物业形态引入影视巨头米高梅,乐购TESCO,索迪斯科技入营销模式住,打造跨国采购中心购买人群65%为浙江投资客，25%上海投资客及本地公司，4%湖北投资客，1%其他外地区域销售率40%启示：相对更具区位优势的长风板块及中环CBD商务圈，项目周边办公氛围不足，片区内以普通住宅为主，人群素质较低，若作为独立办公产品，在板块中比较孤立，无法形成办公集群，项目在整体规划、区域交通环境上都不具备竞争力。本报告是严格保密的1.4.1住宅市场分析一季度，全市商品房成交总量为515.8万平方米，环比上季度出现了14%的增幅。当季新增供应量有所减少，仅381.3万平方米，环比减少近半。全市房价没有出现明显波动，走势稳定，当季成交均价为10066元。上海新建商品住宅价格环比涨幅3.0%环比上同比08年全市商品房1季度2.5%季增幅增幅2.0%1.5%成交量万㎡515.814%-3%1.0%0.5%0.0%000000000000000000000供应量万㎡381.3-48%-37%7-7-7-7-7-7-7-8-8-8-8-8-8-8-8-8-8-8-8-9-9--0.5%060708091011120102030405060708091011120102-1.0%成交均价元/㎡10066-1%12%-1.5%全国上海本报告是严格保密的1.4.1住宅市场分析公寓产品每季度供求对比情况万平方米元/平方米600160005001400012000400100003008000200600040001002000002007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q1供应173.64342.19357.95330.92240.3275.3266.5265.9148成交316.63555.11555.35361.92209.3271.4139.7162.9241.1均价896399979957105021114813975126761214812428一季度上海公寓市场呈现量升价稳的态势，成交量达到了241.1万平方米，环比上季度大幅度增长近五成，同比去年也增