14／3／19持续系统的房地产整合解决之道1嘉宏盛世2010年第四季度营销执行方案尚美佳·中国2010年10月14／3／19持续系统的房地产整合解决之道2关关于于两个两个物物业业需要解需要解决决的的核心核心问题问题：：君君悦国际悦国际客源客源++成交成交商商铺铺定位定位++包装包装++客客户户++成交成交14／3／19持续系统的房地产整合解决之道3现状现状分析分析剩余产品量价与市场状况客客户户分析分析成交客户认同因素与抗性发现问题发现问题产品与销售存在的不足解解决问题决问题重新包装与定位寻寻找客找客户户宣传推广拓展客户销销售强化售强化增强销售技巧现场现场逼逼订订热销氛围及SP配合成交成交签约签约解决贷款等问题14／3／19持续系统的房地产整合解决之道4报告结构1现状现状分析分析2销销售目售目标标3营销营销包装包装4营销营销推广推广5费费用用预预算算14／3／19持续系统的房地产整合解决之道5?市场现状解读商业地产成为楼市新政下的新宠，不受政策调控的影响。1、国家态度——国家出台政策的目的是为了维持房地产市场持续稳定健康发展；2、政策层面——此次新政主要针对一、二线房价上涨过快城市，主要目的还是抑制房价过快上涨；3、经济层面——CPI再创新高，热钱的侵袭，“通货膨胀”预期，房产的保值性；4、周边竞争项目——周边项目价格：地段有区别的凯悦中心20000元/㎡左右，地段无区别的金水岸32000元/㎡以上；5、产品自身优势——地段，现房，性价比高，增值潜力大，值得投资，商业地产成为新宠，不受调控影响。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道6?竞争项目分析项目成交套数成交均价备注67㎡-87㎡，2500元/㎡精装，70年产权京城豪苑413626，一次性付款97折，商贷不优惠15620万博国际广场2055㎡，3500元/㎡精装，1万抵5万优惠12500九洲新世界13990042-70㎡，挑高5.3m，优惠600元/㎡14／3／19持续系统的房地产整合解决之道7?君悦国际剩余房源名称数量面积总价7层261290.311044651418层4266.05247955619层4299.32228710820层231262.791061597621层261405.03158934527号楼1401.145410000合计844924.644713260614／3／19持续系统的房地产整合解决之道8?君悦国际剩余房源18F：18-19F剩余房源：北向：1812；东向：1815；西向：1832、183319F：东向：1915、1916西向：1932、1933共计8套总结：18、19层东西向房源7套未销售，其抗性在于面积大总价高且户型不合理所致性价比较低；北向房源仅剩18层1套。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道9?君悦国际剩余房源7F、20F已售房源：7、20F房源为毛坯销售7F已售3套，20F已售6套；其中北向2套，南向7套；其中朋友和业主介绍5套，所占比例55.6%。21F房源为精装销售两套精装样板房已进入软包阶段，10月下旬将对外公开，并未正式对外公开销售。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道10?cicipark剩余商铺名称数量面积总价地下小商铺7277.413436978一层剪力墙双层铺162448.6557667921一层剪力墙单层铺19695.316138687一层普通铺10464.5510588239二层剪力墙铺4265.712040198二层普通铺2102.071315887三层铺1564.639034080合计594818.3210022199014／3／19持续系统的房地产整合解决之道11?cicipark剩余商铺1F剩余铺源：总结：地下小商铺还剩7套，一层剪力墙双层铺剩余16套，一层剪力墙单层铺剩余19套，一层普通铺剩余11套。共计52套。第四季度主要是对于一层商铺的销售，通过价格的调整和商业街的包装营造商业氛围从而增加客户对市场的信心促进销售。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道12君君悦国际悦国际客客户户分析：分析：认同点：抗性因素：1、市中心绝版地段1、商业性质40年产权2、现房2、户型长条形状3、低总价3、价格抗性4、升值潜力大4、新政观望情绪14／3／19持续系统的房地产整合解决之道13ciciparkcicipark商商铺铺客客户户分析：分析：认同点：抗性因素：1、地段优越1、商业街空铺率高，商业氛围不成熟，客户信心不足2、商铺利用高2、对于主力百货未入驻的疑虑3、易买得等品牌商家裙带3、剩余商铺位置及结构有异议4、对业主或朋友的信任4、新政调控出台，观望情绪又现5、对于嘉宏盛世商业长期，等待价格下跌投资前景的肯定5、与招商的冲突14／3／19持续系统的房地产整合解决之道14报告结构1产产品品现状现状2销销售目售目标标3营销营销包装包装4营销营销推广推广5费费用用预预算算14／3／19持续系统的房地产整合解决之道15销售目标2010年10-12月销售目标：60006000万万嘉宏盛世嘉宏盛世77号楼号楼11套套与与君君悦国际悦国际77、、1818、、1919、、2020、、21F21F总总价价约约4.74.7千万，第四季度完成千万，第四季度完成33千万，即剩余千万，即剩余单单位完成位完成63.7%63.7%。。ciciparkcicipark一一层层商商铺铺剩余剩余总总价价约约11亿亿，第四季度完成，第四季度完成33千万千万，即剩余，即剩余单单位完成位完成30%30%。。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道16目标分解：由于目前宣传与包装等没有落实，10月份目标销售额相对较低，11、12月份通过大范围的宣传推广与项目自身的完善销售额占较大份额。君悦国际（万商铺（万项目元）元）合计10月700500120011月12001000220012月110015002600合计300030006000总结：截止到目前，10月份已销售14套君悦和3套商铺，总价9429317元。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道17销售强化销售强化方案14／3／19持续系统的房地产整合解决之道18报告结构1产产品品现状现状2销销售目售目标标3营销营销包装包装4营销营销推广推广5费费用用预预算算14／3／19持续系统的房地产整合解决之道19营销包装?君悦国际君悦国际整改及包装建议14／3／19持续系统的房地产整合解决之道20?君悦国际临时售楼处包装总结：更换此画面为已确认商家LOGO。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道21?cicipark商业氛围包装剩余商铺现状：位置较差、空铺多、规划乱、主力店未进入、品牌商家少、新政观望又现。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道22商业包装原则：1、对于已开业商家重点宣传，做到门头醒目，并在人流量大的地方做导示牌与宣传广告；2、对于位置好昭示面强的已售空铺做整体包装；3、对于内街已售出的空铺统一包装渲染商业氛围；4、对于剩余位置较为集中的商铺的业态做重新定位，并对客户的说辞达成统一口径，以避免意向客户询问各方时发生说法不同的情况，使不能看到很好的定位与前景；5、在商业街各出入口、电梯口等做好商家平面分布图；6、商业街道内商业氛围的营造以及卫生清洁打扫。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道23开业商家宣传总结：更换掉旧的平面布局图，标出已开业的商家分布图，在楼梯、电梯入口处标注二楼已开业商家的区域位置与铺号。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道24空铺装修包装总结：对于位置好昭示面佳的沿街空铺及关门的商家做“品牌商家正在装修，敬请期待”的外包装，以营造即将成熟的商业氛围。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道25业态重新定位总结：对于沿运河且位置相对集中的剩余铺位进行统一包装，定位在对地段、人流要求不高具有特色的行业上，如特色茶餐厅、咖啡馆等。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道26空铺氛围包装总结：目前商铺空铺率较高，对于商铺门头用意向品牌进行包装，玻璃上贴门帖“cicipark10万㎡主题购物公园”营造逐渐成熟的商业氛围。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道27商业氛围包装总结：商业街灯箱广告更换为君悦国际和商铺的销售信息。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道28商业氛围包装总结：对于商业街内部的灯箱旗进行包装，街道上方垂掉吊旗，对于空铺贴的白条招租信息进行统一设计，多方面渲染商业氛围。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道29商业氛围包装总结：在空旷的地方摆设供人休息的桌椅或雕塑，及供儿童玩耍的娱乐设施等，增加现场人气。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道30商业氛围包装总结：商业绿植的更换，利用花车，分割商业街，形成商业街商业街景观，同时营造商业氛围。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道31商业氛围包装总结：运河中心广场及商业街木栈道空旷的地方提供太阳伞桌椅等供人休息。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道32商业氛围包装总结：目前商铺门牌号较为简单不易发现，建议重新设计统一制作。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道33卫生清洁整改总结：大多数在售商铺内部工程和物业的东西乱堆乱放。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道34卫生清洁整改总结：图中标红地方，有施工人住宿，人员办公等，门前施工物料杂乱，还有洗挂的衣服，乱停的车子以及闲下来打牌的物业人员。14／3／19持续系统的房地产整合解决之道35卫生清洁整改14／3／19持续系统的房地产整合解决之道36卫生清洁整改总结：靠近运河的商铺内部乱堆乱放，车子乱停挡住商铺