线索。项目深圳主流地产开发商被迫迎合离心式的地位城市化扩张模式（动态的竞争趋势）05-06年，主流开发商的主要项目将集结在城市边缘（万科在龙华/坂田；金地在二线拓展区；招商华侨城在尖岗山；益田/中信在张扩东角头）市以华侨城/填海区/9万城3为典型代表的城市豪宅城区化市城城市边缘新到以东部海景豪宅、观澜化区golf、中信龙岗植物园、郊振业城等为代表的资源性动郊区被从主题地产区域项目名称开发商总建面新岸线深业55未来几年关外供应特征未来几年关外供应特征富通城富通601宝尚都鸿荣源211：：安幸福海岸福中福33.3大盘云集海逸世家泰华32大盘云集中第五大道高发25.8心凯旋城屹海达51?宝安新中心区:90%以上项目建面在20区天悦龙庭龙光17西城上筑鸿荣源16万平米以上；万科城43.7万科第五园22?龙坂片区:20万平米以上的项目占总本项目金地42供应量的80%以上；格澜郡中航25.7龙星河丹堤星河35?龙岗:未来几年的供应由超级大盘主潜龙华城潜龙20锦绣江南大新城／锦绣江南40导——主要集中在54万平米的振业城、坂圣莫丽斯华来利32.465万平米的鸿荣源龙岗中心城项目。世纪春城恒安开发40皓月花园祥祺9.6中航香水郡中航7.9未来几年关外供应特征青年城邦建设集团4未来几年关外供应特征鸿荣源龙岗中心城项目鸿荣源6522：：振业城振业54品牌开发商云集龙桂芳园佳兆业44品牌开发商云集阳光花园祥祺30.3可园佳兆业17岗东方沁园建设集团17?万科、中海、振业、招商、华侨城、天健郡城天健15.8金地、星河、鸿荣源等一批品牌开发商翠枫豪园二期欧富10.9不约而同地启动关外高端项目左庭右院怡康苑8.6美杜兰华庭邦兆4.8中信高尔夫别墅中信2.7项目在未来3年内，本项目迎合了“大深圳”思路下的地产格局，我们走在深圳地位地产的主流趋势上西部发展轴中部发展轴东部发展轴中部组团中部组团团团岗岗组组组组团团横横中中心心宝宝安安东东部部组团组团中心中心组团组团南山南山组团组团第一圈层第二圈层第三圈层项目大盘的意义：[案例借鉴]中海在怡翠山庄之后开始确立深圳地产领导本身者品牌的地位；四季花城令万科获益良多中海的深圳路径万科的深圳路径项目名称推出建筑面容积体时间积率量四季花城万科城中海丽苑?19983.6万3.6?54万53万中海华庭?199911万2.82金域蓝湾30万中海怡翠山1999691481.1庄各期200030万1.0720012001金色东海岸第五园中海怡美山200414.8万1.3瑰家21万25万庄1期丽园17城福英中海日辉台20058.15万1.5荔市18温天万景俊景花万馨里景威景大园桂彩大园家5花登花厦苑园厦园园园万19891991199419981999200020012002200320042005项目[量的积累-广泛知名度-成为领导者]本身——本项目将为金地制造重要契机成为领导者体体量量成为领导者四季花城万科城54万53万金域蓝湾量的积累广泛的知名度30万量的积累广泛的知名度本项目金色东海岸第五园42万瑰家21万25万丽园17城18荔福英翠香蜜山天市俊万温景万景里堤景威花园桂馨金地金海湾17万大景大彩5金地湾花登园苑家海景12万厦花厦园万花园翠园园园8.7万14万园4万2.4万19891991199419981999200020012002200320042005199419971999200020012003200620072008项目立意——金地战略下的项目让本项目成为金地品牌战略执行的必然选择让本项目成为金地品牌战略执行的必然选择,,而不是机会主义者。而不是机会主义者。[大盘营销可持续发展大盘下的价值实现][风和日丽：朴素的大盘实践]大盘短期[06年4月面世][竣工面积12万平米]指标[当年销售面积10万平米]新政下如何完成有效客户的积累？香蜜山一期香蜜山二期开始认筹时间04年3月6日04年9月30日选房时间04年4月18日04年12月5日积累期一个半月二个月购卡客户数量800480左右成交量161158如新的游戏规则下如何解决本该是“认筹”发挥的作用?认筹的功效：1、开发商信心2、定价依据3、开盘储客??关关注注长长期投期投资资和自住用家和自住用家??精准化分精准化分类类??在取消信息不在取消信息不对称对称的情的情况况下，通下，通过产过产品、定位、品、定位、营销营销等方面制造稀缺等方面制造稀缺??营销营销的深化的深化??发挥发挥渠道价渠道价值值，采用小恩小惠的手段吸引客，采用小恩小惠的手段吸引客户户??财务财务上采用分期付款等上采用分期付款等灵灵活的付款方式等活的付款方式等观点。项目竞争势态——[区域内之战]06年1月梅龙路开通,07年福龙路通车,08年地铁竣竞争工。预计龙华二线扩展区未来2-3年会成为开发热点商住用地商住用地居住用地居住用地本本项项目目1新一代实业公司7深圳市华电房地产开发有占地6.4万,容积率1.2-限公司2.52314占地28.4万,别墅用地.,部分3.2-4.0容积率1.2-2.52+3+5+85深圳市祥泰信息咨询有限9深圳市住宅局6公司占地125.2万,容积率总占地31.6万,容积率长长和益和益项项目目1.2-2.5,部分0.6-1.21.2-2.5,其中23.2-4.011+124龙华镇物业发展公司龙华镇物业发展公司占地2.5万,容积率1.2-2.57总占地约10万,容积率6正兴隆房地产(深圳)有81.2-2.5限公司9占地10万,容积率1.2-102.510深圳市榕江实业公司1311占地7.7万,容积率1.2-122.513华来利实业有限公司占地27.6万,容积率0.6-1.2项目竞争势态——[区域内之战]未来区域内竞争形势——本项目入市时主要的潜在竞竞争争地块为9＃、10＃、11+12＃序号地块规模容积率土地用途土地使用者预计开发时间16.4万1.2-2.5商住用地新一代实业公司没有相关开发信息,预计土地要进行转让,开发时间应晚于本项目24.5万3.2-4.0商住用地深圳市祥泰信息咨询预计土地将进行转让,入市时间晚于本有限公司项目3+5+827.1万1.2-2.542.5万1.2-2.5商住用地可能与本项目同期入市龙华镇物业发展公司11+1210万1.2-2.5居住用地610万1.2-2.5商住用地正兴隆房地产(深圳)没有相关开发信息,预计晚于本项目入有限公司市728.4万1.2-2.5别墅用地深圳市华电房地产开有可能与本项目同期入市发有限公司9125.2万1.2-2.5;居住用地深圳市住宅局可能与本项目同期推出0.6-1.2107.7万1.2-2.5商住用地深圳市榕江实业公司开发实力相对较强,可能与本项目同期推出1327.6万0.6-1.2商住用地华来利实业有限公司可能与本项目同期入市,开发水平不高项目竞争势态——[区域外之战]06年，本项目面临的主要竞争是关外项目对关内客户的抢竞争夺（类似供应量约200万），相对来说区域内竞争较为缓2005和2006200720081季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度第五大道/25.8万平米（住宅21.2万平米）/r=3.1小高层、高层/”新都市主义”新岸线/55万平米/r=2.6/小高层、高层、4栋水岸多层住宅西城上筑/14.5万平米//r=2.8/高层/1-小3房，户型跨度大尚都/21万平米/r=3.66/高层/大户型3、4房凯旋城2期/51万平米/r=3.8/高层/大户型3、4房富通城/60万平米/r=1.8/中大户型3房泰华N2/10.4万平米/r=4/高层海逸世家/32万平米/r=4.2/高层龙岗大综艺项目建面17万，容积率3.0，TH、洋房、高层鸿荣源龙岗中心城项目建面65万，容积率1.68，TH、洋房、高层/07年左右推出小高层振业城建面54万，容积率1.68，TH、洋房、高层/07年左右推出多层、小高层天健郡城建面15.8万，容积率2.5，高层为主可园建面17万，容积率2，高层，中等面积的平面3房对对于大于大盘盘，我，我锦绣江南们们5-7更更期关关建面注20注万左右趋势趋势/平均r=1.7：客：客户户走向和消走向和消费费取向取向潜龙华城建面19.6万，容积率2.8/多层、小高层/06年下半年主要剩余小面积公寓、。。一房世纪春城四期建面未知，小高层、高层深圳地产从概念泛滥到概念匮乏只用了了2年的时间，概念本项目是否需要一个完整的概念？万科城万科城振业城振业城富通城富通城HOUSEHOUSETOWNTOWN以“山居十二院”为代表的概念很大程度上打动了香蜜山的客户，而对于本项目，独客户特鲜明的概念统领是否同样重要？金地香蜜山金地龙华项目事业有成事业刚刚起步表现出与年龄和经历所不匹配的惊人的有成熟的人生经验消费欲望和消费能力小有出国旅游的机会和实力绝大部分无法拥有个人创造的巨额财富优越感、压力感并存并不想凸显身份，应对社会压力，或建立高人一等的贵族感神情光鲜，内心优越，却仍渴望尊重和高度认同更多地为了表达个人的专属品位他们有意或无意的抹杀了传统大宗商品消他们被冠以很多标签：知富阶层、移民费的隆重感和仪式感，转而青睐可支付的新贵、BOBOS、精英份子、新锐FASHION定价深圳白领的房价尺度2004年6月总第12期龙华ppt版空间金地PREFACE刊首语021-022“我们倡导的新空间”COVERTOPIC封面专题金地深圳路径珠三角布局023-029金地的品牌原景地产品牌发展阶段030-040金地品牌报告会CUSTOMERCLUB客户天地041-045金地系046-048置入式营销深圳《新空间》总第十二期ARCH