谨呈：唐山瑞昊地产唐山小南湖唐山小南湖项项目目规划规划方案建方案建议议终终期期汇报汇报2010年1月1共共识识。。对对上一上一轮汇报轮汇报的回的回顾顾————1汇报共识2明道3取势4优术5变变化。化。针对针对新新变变化解化解读读————2项目背景变化6变化7限制性条件?一、地块规划的限制性条件?增加中学地块部分?保证两条城市主路不动?北侧主绿化带不动?东南侧广场位置不改变、指标不动?各可操作用地（经营性用地）指标仅容积率可变?各城市支路可调整?其余用地（幼儿园、环卫位置可调整，但指标不改变）?二、经济测算条件?1、不考虑启动资金?2、地价、启动工程款为开发商自有资金?3、地价按150万/亩计算不变新增地块?4、建安成本按策划公司经验值估算不可变地块8限制性条件下整体指标占地地块（ha）建面（万㎡）容积率限高（M）①01地块1.251112③②02地块6.9711803地块6.4240.6904地块2.1610.698.305地块131.618⑤25.03271.1　合计地块问题点：④1、两条主干道与北侧绿化带将项目分为了5块大小不一的用地，地块过于零碎，不利于整体规划；2、划分后难以形成大社区的氛围感；幼儿园3、整体规划需要充分利用北侧绿化带与南侧会所广场，避免对项目产生不利影响。9变化10绿城集团专题研究企业研究品类研究11企业研究?企业组织层面?企业运营层面企业价值观融资企业发展历程企业发展战略企业灵魂——宋卫平产品定位企业管理层构架工程管理业务决策链营销物业服务资源整合12企业价值观13企业发展杭州起家，逐步外扩至浙江及全国，销售额高速历程增长历年销售额（09年5月）14企业发99年前主要依托银行、国企融资，99年以后开始重点省市展历程扩张，同时筹备上市，06年上市后全国扩张中青旅借贷2亿香港成功上市区域959697989900010203040506070809杭州舟山海宁临平浙上虞桐庐江德清宁波淳安绍兴省自我发展嘉汇临安台州诸暨新昌湖州慈溪温州象山上海合肥北京浙长沙乌鲁蜕变江木齐省郑州外青岛济南南京借力资本南通昆山无锡大连15企业灵魂企业灵魂——宋卫平16企业管主要来自浙江省的政府公务员、工程施工管理人员，香港上理层市后增加了财务的管理人员17人才策略管理层人员背景偏向政府、工程、设计方向，营及构成销背景人员少18业务决老板主导型企业、扁平化的“二级”管理体系，总部职能部分负责制策链，项目公司仅仅是执行19企业研究?企业组织层面?企业运营层面企业价值观融资企业发展历程企业发展战略企业灵魂——宋卫平工程管理企业管理层构架营销业务决策链物业服务资源整合20融资借力国际资本市场，改善融资渠道，充分利用资本使企业发展壮大。21发展策略借力资本市场迅速增加土地储备22巩固杭州、浙江的地位，重点发展北京、上海，未来拓展青岛、南发展策略京的有潜力的二线城市；未来开发项目走大规模开发为主，同时利用城市中心标志性项目树立企业品牌23工程管理绿城非常重视工程质量问题，对任何可能影响工程质量的问题加以汇编整理，避免问题重复出现，保证消费者对绿城产品的满意度24营销老板决策，各项目公司营销部仅仅负责执行，灵活度不高，比较稳定25物业服务喜欢聘请酒店物业管理公司做顾问，为社区业主提供高品质、细致服务。26售后服务绿城非常重视售后跟踪客户，与客户时常保持联系，因此其客户重复购买物业的现象非常多27资源整合服务外包，发展共赢28企业研究结论优势1、跨地域发展——杭州-浙江省-北京/上海-二线实力城市2、企业性质——民营企业，上市公司，资本雄厚3、企业特点——老板型、政府谈判能力强、高端住宅产品建筑者4、自我发展——注重资本运营、股权合作、战略合作、服务外包隐忧1、公司决策权力过于集中、集权化管理，决策应变速度慢；2、公司管理层专业背景单一，营销背景相对薄弱3、尚未建立与公司快速发展相适应的人力资源开发系统，人才战略储备不足29三个视角看绿城：产品、土地、客户品类研究高端产品策略追求高雅品大规模/独质生活和休特价值/地闲享受标土地价值与人居需求的成功解码者30土地视角土地属性分析——绿城只拿三种地，大规模开发用地、独特价值用地、地标用地31产品视角绿城产品营造策略——精品、规模化、产品力打动客户32产品视角产品定位——全国一流水平、高品质物业专家产品目标短期部分项目精致程度超越北京星河湾，未来五年内产品营造达到全国一流水平?准确把握客户的需求和变化趋势?针对客户关注的核心价值点进行投入?在产品系列衍变的过程中不断改善和升级33产品视角产品发展历程：由单一到多元化，坚持了高品质路线34产品视角绿城产品线——六大类，覆盖房地产开发的各个方面多层公寓精装公寓公寓高层公寓别墅平层官邸大型社区商用物业公建物业酒店公寓度假公寓城市综合体公寓系列别墅系列品牌物业类型情况（按建面）多层公寓高层公寓别墅平层官邸系列大型社区系列商业综合多层公寓高层公寓别墅商业综合11%38%8%9%34%商业物业系列公建物业系列35多层公寓精装公寓公寓高层公寓别墅平层官邸大型社区商用物业公建物业酒店公寓度假公寓城市综合体桂花、百合系列?品类描述绿城影响最广泛的是“桂花系列”的多层公寓，分布在全国已有20多个。四坡屋顶、三段式墙面、八角窗、墨绿色的围栏都是桂花系列的经典外观特征。产品整体以低密度、低容积率、高绿化率为特色，建筑整体典雅大气，西部层次丰富，强调环境意境。?代表项目杭州丹桂花园、杭州金桂花园、杭州银桂花园、杭州丹桂花园、杭州月桂花园、杭州云桂花园、杭州兰桂花园、杭州紫桂花园、杭州桂花城、长沙桂花城、合肥桂花园、北京百合公寓、德清桂花城、舟山桂花城、宁波桂花园、桐庐桂花园、上虞桂花园长沙桂花城北京百合公寓杭州桂花城宁波桂花园36多层公寓精装公寓公寓高层公寓别墅平层官邸大型社区商用物业公建物业酒店公寓度假公寓城市综合体绿园系列?品类描述在高层公寓的营造上，从人性化的角度出发，在细节处满足不断上升的居住空间，建筑规划上解决人口密度相对较高的高层建筑，增大对外视域范围，保证光照以及通风。景观和室内设计中体现绿城创造人文价值，提供交流互通的空间。?代表项目杭州绿园、杭州春江花月、杭州风华苑、宁波绿园、合肥百合公寓、上海绿城杭州绿园杭州春江花月上海绿城37多层公寓精装公寓公寓高层公寓别墅平层官邸大型社区商用物业公建物业酒店公寓度假公寓城市综合体度假公寓系列?品类描述随着长三角地区经济持续增长，以及发达的交通网络。绿城选择在接近自然且满足消费者娱乐需求的风景区开发多功能度假产品，提供高品质星级服务，使居住与度假完美结合。?代表项目千岛湖度假公寓38多层公寓精装公寓公寓高层公寓别墅平层官邸大型社区商用物业公建物业酒店公寓度假公寓城市综合体精装修城市公寓系列?品类描述随着精装房的悄然走热，绿城在原先高层系列的基础上升级产品，开发多个精装修成品项目，与国际知名品牌合作，提升品质价值。?代表项目杭州新绿园、杭州蔚蓝公寓、杭州丽江公寓、杭州玉兰公寓39多层公寓精装公寓公寓高层公寓别墅平层官邸大型社区商用物业公建物业酒店公寓度假公寓城市综合体酒店式服务公寓系列?品类描述产品营造全新管理模式，选择城市商圈中心，大堂设计尊贵，选材高档，五星级酒店式服务，使业主享受最尊贵的待遇及服务，为高层人士打造完整的服务性产品。?代表项目杭州深蓝广场、杭州丁香公寓、杭州蔚蓝公寓、上海华浙外滩项目杭州蔚蓝公寓40多层公寓精装公寓公寓高层公寓别墅平层官邸大型社区商用物业公建物业酒店公寓度假公寓城市综合体玫瑰系列?品类描述绿城别墅营造始于95年，至今已有10余年发展，其产品具有明显阶段性特征，第一代桂花园系别墅属东南亚建筑元素，只具备了外形。第二代以九溪玫瑰园别墅为代表，引进了北美草原风格及庭院意向。第三代以杭州桃花源全装修园景别墅为代表，更加强调居住方式，在规划、设施等各方面更深层次的提升。?代表项目杭州银桂花园（第一代）、九溪玫瑰园（第二代）、杭州桃花源（第三代）、上海玫瑰园、南京玫瑰园、新疆玫瑰园、长沙青竹园、广州桃花园、青山湖玫瑰园、新昌玫瑰园、桐庐玫瑰园、舟山玫瑰园上海玫瑰园南京玫瑰园九溪玫瑰园杭州桃花源41多层公寓精装公寓公寓高层公寓别墅平层官邸大型社区商用物业公建物业酒店公寓度假公寓城市综合体平层官邸系列?品类描述以别墅的手法营造公寓，在具有“皇室”气息的地域，建造欧洲宫廷式建筑，室内十字形布局尽显典雅高贵气质，配合顶级科技配套系统，打造高端物业形态。?代表项目北京御园、杭州留庄北京御园北京御园杭州留庄42多层公寓精装公寓公寓高层公寓别墅平层官邸大型社区商用物业公建物业酒店公寓度假公寓城市综合体大型社区系列?品类描述绿城开发的大型社区集中在城乡结合部，强调人与人、人与空间、人与建筑之间的关系，注重商业、教育、交通等人文关怀的集成，使社区具有强烈的归属感。?代表项目杭州绿城蓝庭、杭州翡翠城、杭州西子郁金香岸、海宁百合新城、青岛理想之城海宁百合新城杭州翡翠城青岛理想之城43多层公寓精装公寓公寓高层公寓别墅平层官邸大型社区商用物业公建物业酒店公寓度假公寓城市综合体商用物业系列?品类描述绿城在商用物业均系整合多项资源建设而成，开发办公、酒店项目，合理规划，配套硬件设施齐全，星级服务管理。经典理性的设计风格和现代全功能的商务概念，使这些产品成为杭州最高档和最具升值潜力的物业之一，并与城市、城市中的时代财智精英融为一个有机整体，赋予这个城市更诗意的建筑形态与当代气息。?代表项目杭州黄龙世纪广场（办公）、杭州金桂大厦（办公）、上海东海广场（办公）、舟山喜来登绿城酒店（酒店）、杭州玫瑰园度假酒店（酒店）、新昌雷迪森大酒店（酒店）杭州金桂大厦杭州黄