前前言言在上海这座全球瞩目的国际大都市，精英和富豪接踵而来，于是上海的山水别墅注定要被推上世界的舞台。环境是不可复制的。佘山九峰十二山蜿蜒奔放十余里。上百公顷苍翠森林，数百亩灵动月湖，使佘山自古就是著名的旅游休闲圣地和山林胜地。佘山人文景观、历史文化源远流长，中西文化在这里和谐相生，积淀丰厚。这个距离市区不到一小时车程的国家级旅游区，不但因其拥有上海唯一的真山而吸引了数以万计的游客前来观光，更因多家“豪宅”的入驻而名声雀起，成为不折不扣的上海名流聚集区。别墅市场概述篇别墅市场概述篇generalgeneraldescription:description:VillaVillaMarketingMarketing一、上海别墅产品市场1、供需分析全市别墅供需分析图4000003500003000002500002000001500001000005000002005年1月2005年4月2005年7月2005年10月2006年1月2006年4月2006年7月2006年10月2005年1月到2006年8月全市场别墅供应总量为3239710平方米，成交总量为2884214平方米，供求比1.12：1，供略大于求。2006年1-8月份，全市别墅供应量1788288平方米，成交总量1636356平方米，供求比1.09：1，供需相对平衡。2、价格走势全市别墅价格走势1600013627142151366414000137401333315594122991454213799121421188313656120001098910819111061203312201122041203111242100001076511037800060002005年1月2005年5月2005年9月2006年1月2006年5月2006年9月2005年全市别墅均价12425元/平方米，其中7月13740元/平方米和12月14542元/平方米，出现全年两个最高点。2006年1-10月全市场别墅均价12852元/平方米，6月份均价达到全年最高15594元/平方米。三、独栋别墅市场分析1、供需分析全市独立别墅供需情况160000135384140000120000112460100000886189099480179832257529672564800006402169721655805587760000509505216338372384583714230677400003411025628200000月月月月月月月月月月12345678901年年年年年年年年年666666666年0000000006需求量000000000022222222202供应量2006年1-10月全市独立别墅供应量581874平方米，成交量719545平方米，供求比为0.8:1。2006年1-10月成交量不呈稳步上升趋势，在5月份月成交独栋别墅已突破10万平方米，6月逆市上扬再次达到新高，超过13万平方米．7-8二个月受季节的影响，成交量有所下滑。2、价格走势全市独立别墅成交价格走势250001937619506200001836215891207991492215000175131575516155160801000050000月月月月月月月月月月12345678901年年年年年年年年年666666666年00000000060000000000222222222022006年1-10月全市独立别墅成交均价17436元/平方米，其中1-6月份均价17336元/平方米，比7-10月份均价低200元/平方米。整体价格上升幅度集中在4月份的1.6万元／平方米，逐步上升到6月份实现均价2.0万元／平方米。7、8月份整体价格出现有所下滑，均价为17937元/平方米。四、独栋别墅需求情况全市独立别墅成交量分析(平方米)大于500190450-500156400-450284350-400413300-350675250-300472200-250290小于200680200400600800从成交面积段来分析，独立别墅成交量最大的面积区间为250-300平方米和300-350平方米，这和购买客户对别墅的总价的承受能力有着正比关系，由此来看全市独立别墅结构特征中经济型的小面积独立别墅需求旺盛。全市独立别墅成交总价分析(元)大于1000万388800-1000万134700-800万101600-700万176500-600万247400-500万401300-400万484200-300万339小于200万2780100200300400500600从总价方面来看，独立别墅主力总价是300-500万元/套，从成交总价的特征可以明显看出，市场对高端别墅具有一定需求量，然而经济型独立别墅市场热消的总价范围是在300-400万元/套。五、松江别墅市场分析1、供需分析松江区独立别墅供需情况300002576724016251922500022986201612096220000182091798717611164001439715000139141033410000839586436506616150002536000月月月月月月月月月月23401567891年年年年年年年年年666666666年0000000006需求量000000000022222222202供应量从市场供需方面来看，2006年1-10月松江独立别墅累计新增供应量118548平方米，累计成交量161629平方米，供需比为0.73:1，市场需求明显大于供应，由此可以看出松江独立别墅需求旺盛。2、价格走势松江区独立别墅成交价格走势2000018879180001581917085142231600017520179391309217034178601400012000100001268580006000400020000月月月月月月月月月月23579014681年年年年年年年年年666666666年00000000060000000000222222222022006年1-10月份松江独立别墅成交均价16214元/平方米，4月份和7月份受到松江低价别墅格板块成交量大的影响，导致成交均价仅分别为12685元／平方米和13092元/平方米，总体来看，1-10月松江独立别墅价格还是呈现稳步上升的态势。六、松江独栋需求分析松江独立别墅成交量分析(平方米)大于50061450-50024400-45047350-40068300-350199250-30095小于25020050100150200250从成交面积来看，独立别墅面积范围在250-300平方米面积最受市场欢迎。松江独立别墅成交总价分析(元)大于700万96600-700万20500-600万39400-500万94300-400万126200-300万108小于200万31050100150从成交总价来看，300-400万/套的独立别墅在松江位居第一，由于高端别墅板块位于松江区内，因此700万/以上的别墅也成为该区域成交的热点。七、佘山别墅市场分析1、市场概述随着上海紫园、世茂佘山庄园、佘山高尔夫、佘山月湖、中凯佘山别墅、上海晶园、佘山宝石、佘山银湖、佘山3号以及本项目等十多个高档别墅项目的开发，佘山已经成为上海顶级居住的区域，总体规模达到近80万平方米。?区域售价均价格从当初的10000元/平方米上升到现在35000元平方米。?目前佘山别墅板块，主力房型面积一般在600-800平方米之间，?在售别墅均价在16000-50000元/平方米左右，?主力总价保持在1000万-3000万之间，私家花园占地在3-4亩之间,?在佘山别墅的购买人群中，外省人士占到了五成以上．2、区域供应我们锁定区域分析范围为上海紫园、佘山高尔夫、世茂佘山山庄、银湖别墅、佘山三号、上海晶园和月湖山庄。区域供应量35000032390145040930000040035025000028330020000025014000015000011500020015090000150100000820001085720140000100726950000655000园夫庄墅号园庄紫尔山别三晶山海高山湖山海湖上山佘银佘上月佘茂总建筑面积世套数从上图可以看出，区域内别墅供应总量为803102平方米，约1156套。（包括目前已经售出面积），3、区域成交成交情况18016650000160456001404000012026182300001008018218167902000060164141436232304019151000020900世茂庄园佘山高尔夫月湖山庄银湖二期上海晶园佘山三号成交套数成交均价区域累计成交均价22928元/平方米,统计口径不包括佘山三号累积均价24230元平方米统计口径不包括佘山三号和银湖别墅均价26698元平方米４、区域楼盘成交分析世茂庄园2005年10月开盘以来，共成交9套，平均成交均价45600元/平方米世茂庄园成交8600007748897500006400005431000300003220000210000100成交套数成交均价2005年2006年06年成交7套，成交均价48897元/平方米，06年成交价格比05上涨了57.73%。05年成交2套，成交均价31000元/平方米。月湖山庄2004年6月开盘以来，共成交15套，平均成交均价16790元/平方米，月湖山庄7250006620000190665518512441500012755310000250001002004年2005年2006年世茂庄园成交套数世茂庄园成交均