同致行（中国）滨州地块全程策划报告1同致行（中国）深圳同致行顾问2012年1月16日目录第一部分宏观市场分析一、滨州市城市概况………………………………………………………………………………3二、滨州市经济发展………………………………………………………………………………5三、滨州市城市规划………………………………………………………………………………7第二部分房地产市场分析一、滨州房地产宏观市场分析……………………………………………………………………9二、滨州市住宅市场分析…………………………………………………………………………12三、滨州房地产市场总结…………………………………………………………………………26第三部分项目分析一、项目本体分析…………………………………………………………………………………272同致行（中国）二、项目价值分析及难点破解……………………………………………………………………31第四部分项目定位一、客户定位………………………………………………………………………………………34二、市场定位………………………………………………………………………………………35三、价格定位………………………………………………………………………………………36第五部分产品建议一、整体营销推广策略……………………………………………………………………………37二、营销推广策略分解……………………………………………………………………………37三、广告思路………………………………………………………………………………………40四、营销推广执行…………………………………………………………………………………41五、营销团队建设…………………………………………………………………………………46第六部分营销推广一、整体营销推广策略……………………………………………………………………………37二、营销推广策略分解……………………………………………………………………………37三、广告思路………………………………………………………………………………………40四、营销推广执行…………………………………………………………………………………41五、营销团队建设…………………………………………………………………………………46【第一部分宏观市场分析】一、滨州市城市概况（一）地理位置滨州市位于黄河下游，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600平方公里。滨城区是一座新兴3同致行（中国）的县级城市，面积1040平方公里。（二）人口规模及增长速度人口增长情况3804.50%4.00%3783.50%3.00%3762.50%3742.00%1.50%3721.00%0.50%3700.00%2006年2007年2008年2009年2010年人口数量（万人）373.16374.48375.68377.5377.92增长率4.00%3.20%2.40%3.40%0.20%人口数量（万人）增长率数据来源：《滨州市国民经济和社会发展统计公报》通过图表可以看出，2006—2010年滨州人口数量保持低速缓慢增长的趋势。截至2010年底滨州户籍人口377.92万人，自然增长率0.2‰，，滨城区总人口63万。4同致行（中国）（三）交通概况滨州市处于环渤海经济圈的中间，是济南经济圈、胶东经济圈和京津塘经济圈的交汇处，交通便利，济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。1、公路：?高速：滨大高速（滨州-大高），属津汕高速滨州段（天津-汕尾）?国道：205国道（秦皇岛-广州）；220国道（东营-郑州）2、海港：?至河北黄骅港60公里?至青岛300公里，至烟台400公里3、机场：?济南遥墙机场100公里?青岛国际机场400公里4、铁路：?目前滨州市铁路运输比较弱，主有博兴县内用铁路线经过；位于滨城区的滨州火车站目前正在筹建中，现在欲乘火车出行，需先乘汽车至淄博、济南，再转乘到达全国各地。（四）滨州城市定位5同致行（中国）滨州市制定了特色的自然生态园林型、科技现代工业型、物流旅游开放综合现代型现代化中等城市的总目标，加快实施城市化战略，增强完善城市功能，提高辐射力，把滨州打造成黄河三角洲旅游中心城市。二、滨州市经济发展（一）2006—2010年滨州GDP增长情况滨州市GDP增长情况200020.00%150015.00%100010.00%5005.00%00.00%2006年2007年2008年2009年2010年GDP增长829.021030.291236.831350.91551.52增长率17.40%16.90%13.10%13.40%13.50%GDP增长增长率数据来源：《滨州市国民经济和社会发展统计公报》2004-2009年滨州市GDP指标均保持整体稳步走高的趋势，2010年滨州实现生产总值1551.52亿元，增长率13.5%。可以看出，滨州经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。6同致行（中国）（二）2006—2010年滨州产业结构发展情况时间2006年2007年2008年2009年2010年第一产业（亿元）97.21109.57122.69135.93155.48增长比例4.9%2.2%2.9%5.5%4.9%第二产业（亿元）173.10638.33753.67788.70847.31增长比例514.8217.4%12.3%12.7%12.4%第三产业（亿元）216.99282.39360.47426.27548.73增长比例20.3%22.6%18.8%17.4%17.9%数据来源：《滨州市国民经济和社会发展统计公报》通过图表可以看出，滨州近年来第二产业比重逐步减小，但仍占一半以上，第三产业比重逐步增加，滨州的产业结构有待不断优化，城市功能有待完善。（三）2006—2010年滨州人均可支配收入情况滨州人均可支配收入情况3000020.00%15.00%2000010.00%100005.00%00.00%2006年2007年2008年2009年2010年人均可支配收入1172613888205101750027725增长率14.00%18.40%14.60%9.60%16.20%人均可支配收入增长率数据来源：《滨州市国民经济和社会发展统计公报》通过图表可以看出，滨州近年人均可支配收入有所波动，但总体呈上涨趋势，2010年滨州实现人均可支配收入27725元，增长率16.2%。由此可见，滨州居民收入逐步增多。7同致行（中国）（四）2006—2010年滨州人均消费支出情况城镇人均消费支出增长率1400020.00%1200018.00%16.00%1000014.00%800012.00%10.00%60008.00%40006.00%4.00%20002.00%00.00%2006年2007年2008年2009年2010年城镇人均消费支出79899161108151187913147增长率13.10%14.70%18.10%9.80%10.70%通过图表可以看出，滨州近年人均消费支出随着可支配收入波动有所波动，但总体呈上涨趋势，2010年滨州实现人均消费支出13147元，增长率10.70%。由此可见，滨州居民购买力逐步增强，为房地产市场发展提供良好基础。三、滨州市城市规划随着市政府于2005年5月完成搬迁，滨州城市发展正式向西区拓展——滨州新城区。新城区已逐渐成为滨州的新行政中心、文化中心，同时已是滨州人居住的热点区域。（一）城市性质：南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。（二）城区规划目标：规划近期2010年城市人口规模为60万，用地规模为72平方公里；8同致行（中国）远期（2020年），人口100万以上，用地108平方公里。（三）远景规划总体布局战略：南跨、北扩、东连、西进。形成“一心、两轴、四区、一个基面”的总体布局。“一心”为滨州市主城区由商务中心、行政中心、文化中心、体育中心等构成；“两轴”为南北城市功能轴和东西城市景观轴；“四区”为滨东旅游居住区、滨南居住区、滨西工业区、滨北工业区；“一个基面”是指以绕滨州主城区的“四环五海”生态工程为基础，利用城区外围良好的生态环境景观和田园风光，形成整个滨州城区的绿色基面，使滨州城区成为真正的生态城市。（四）滨州市城市发展规划特点1、以组团式连带型的方式规划城市围绕“一个中心，一个龙头、南北城市带”组团式、连带型城市群的建设，全方位推进城市建设，将老城区的改造和新区建设紧密结合，实现区域功能互补。2、城市行政中心西移，城区规划面积的不断扩展滨州市城区进行新一轮规划，制定城市中心西移的发展方向，拓展了城市发展空间，滨州市以“四环五海”、“生态滨州”的城市建设理念为指导,在短短的二、三年内建成了面积为老城区两倍的新城区,并以新代老,使整个城市面貌和城市功能发生了革命性变化,提升了城市品牌价值和对经济建设的承载力。3、西部新区基础设施建设以中海景区为中心，文化广场、齐鲁绿地、市政大楼、国际会展中心、新滨公园、黄河