ZhongBorealestate争锋Caidianstrategicbreakthroughactof2010items中博置业蔡甸项目2010战略突围之道1目标定义2本提案回答如下几个问题产品如何定位商业如何操作节奏如何把控3目标评估本项目商业是操盘重点，但现阶段，想要销售商铺，无法实现价值最大化。且按照目前的市场，有一定难度。（后篇详细分析）但住宅环境机遇良好，10年整体市场推盘量增加，高层建成市场主流，应抓紧机遇销售住宅。（后篇详细分析）42城市/区域发展5城市/区域意象原名汉阳县远城区卫星城武汉市西大门自然资源丰富人口数量基数有限主城区内厂矿企业不多属于近期发展起来的远城区域6城市/区域经济产业发展GOP、财政收入，五年内增长明显。经济发展迅1978年蔡甸产业结构速，未来前景美好。19.2%产业链条不断延伸，初步形成了机械汽配、医药农林牧渔业化工、通讯电子、轻工纺织、农产品加工、休闲工业、建筑业等旅游等主导产业和沌口、常福、文岭、姚家山等50.6%特色产业园区。物流、商贸、服务、房地产等30.2%数据来源：蔡甸区政府蔡甸GDP、财政收入走势2008年蔡甸产业结构16.6%12016000024.6%100140000120000农林牧渔业801000006080000工业、建筑业等4060000400002020000物流、商贸、服务、房00地产等19781983198819931998200320062008GDP（亿元）财政收入（万元）58.8%7城市/区域发展的契机预计下半年全面通车的汉阳大道，将会为区域的发展，带来日新月异的变化。20分钟的高速车程，快速通达武汉主城区。8项目所以处城市/区域的位置处于蔡甸新城区蔡甸广场以南且是蔡甸新政新区中心最大的项目案本蔡甸广场——是蔡甸新城区的标志是从武汉进入蔡甸的门户必经之地且周边路网成型政府事业单位集中是未来蔡甸区域发展的重心9城市/区域未来发展方向相对于武汉：成为武汉西部现代工业集聚区、休闲旅游住宅区和都市农业生态区。相对于本地区：积极发挥东部地区纳入武汉新区总体规划以及毗邻武汉经济技术开发区的优势，大力实施东部开发战略。西部东部未来向东部新城区发展而我项目正好处在新城区的核心位置10小结：城市/区域处于高速发展期，项目所处城市的位置是城市的新区，是未来发展的重心113宏观市场环境12武汉2008——2009商品住宅成交走势13武汉2009商品住宅成交结构14武汉2009商品住宅成交分布15武汉2009各区域成交涨跌趋势16武汉2009商品房住宅价格走势（月度）17政策分析政策分析近期行业调控政策回顾中财住财央国国务政房政经务及事件或院院五部部济、城总、工常常部国国务委乡局部门作务土建家会会部税会议设议议等部务时间2009.12.72009.12.92009.12.142009.12.172009.12.182009.12.22增加普通商将个人住房转让加强市场监管，出台《进一步加强土经济适用房面出台《关于品住房供给营业税征免时限稳定市场预期，地出让收支管理的通向范围将从低调整个人住内容，支持居民由2年恢复到5遏制部分城市房知》，明确开发商以收入者提升为房转让营业自住和改善年，旨在抑制房价过快上涨的势后拿地时，分期缴纳中低收入者；税政策的通性购房需求地产市场的投机头。会议提出要全部土地出让价款期严格监督地方知》行为。国务院亦继续综合运用土限原则上不得超过一政府加快清理下发通知，要求地、金融、税收年，特殊项目可以约各种房地产优各地检查土地市等手段，加强和定在两年内全部缴清惠政策。场，打击开发商改善对房地产市，首次缴款比例不得囤地行为。场的调控。低于全部土地出让款的50%。趋势保持房地产市场遏制囤地炒地行遏制部分城市房健康稳定发展为价增长过快18政策分析政策分析?政策变化对房地产的影响取决于未来政策的力度和节奏，本质是中央在房价与经济复苏之间的抉择；?由于当前宏观经济政策继续“保持政策的连续性和稳定性”及“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的大势不变，那么房地产行业作为“国民经济支柱产业”的地位不会动摇，但房价过高将成为微调目标；?当前市场上对于房价过高的言论占据主导地位，但需要考虑的是，市场上缺乏对应于收入差距分化的相应住宅替代产品的供应，所以才会产生对于高房价的争议；?对于近期的宏观调控政策，特别是12月18日住房及城乡建设部对于“经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者”的决定，我们可以预计，未来房地产投资中，经济适用房的建设将有很大的增长空间，从而分流以商品房开发带来的对于经济发展的带动作用；?综上所述，我们预计，2010年房地产投资将继续保持增长态势，经济适用房等保障性住房将获得较快增长，商品房价格在总体保持上涨的同时，将会随着宏观政策进行调整。19小结：本案入市期，武汉周期市场或处于量价齐稳阶段?中国经济率先走出低谷，10年仍将实行稳健的货币政策?10年年1～3月份成交量的大幅萎缩，使存量去化幅度相对较小，但目前市场随着两会结束后北京新一轮地王飚现而出现积极反弹的信号?在经历了量升价升.价升量跌和量升价跌三个阶段以后，目前价格与成交量又将趋于相对站稳；204土地市场分析21土地市场分析土地市场分析土地面积序地块编号土地使用权人位置用途供地方式号（公顷）武汉市蔡甸城建投资开发有限公蔡甸区蔡甸街1P（2009）086号司马鞍村12.56居住用地挂牌武汉世纪万通房地产开发有限公蔡甸区蔡甸街2P（2009）087号司新天村5.16居住用地商业用地挂牌蔡甸区蔡甸街居住用地3P（2009）088号湖北总部经济投资有限公司马鞍村11.15挂牌蔡甸区常福新商服用地4P（2009）089号湖北总部经济投资有限公司城启动区39.37挂牌中国石油化工股份有限公司湖北蔡甸区蔡甸街5P（2009）090号石油分公司新农村0.41商服用地(加油站)挂牌蔡甸区蔡甸街居住用地6P（2009）092号武汉九坤房地产集团有限公司汉乐村5.96挂牌蔡甸区蔡甸街7P（2009）093号武汉市新久房地产开发有限公司红光村2.64居住用地商业用地挂牌武汉国龙房地产开发集团有限公蔡甸区蔡甸街8P（2009）094号司五层街0.18居住用地挂牌武汉市星光奥泰置业发展有限公蔡甸区奓山街9P（2009）095号司老街0.63居住用地挂牌汉南区纱帽街10P（2009）096号陈新忠薇湖西路2.09商住用地挂牌土地供给信息表（招拍挂）2009年第13号挂牌22土地市场分析土地市场分析成交价格亩单价??楼面地价?序号地块编号容积率土地使用年限成交时间（万元）（万元/亩）（元/平方米）1P（2009）086号1.8住宅70年2926015512942009.12.30住宅70年2P（2009）087号1.8、3.0商服40年6400836052009.12.303P（2009）088号1.2住宅70年160009611962009.12.30商服40年4P（2009）089号1.817030292402009.12.30商服40年5P（2009）090号0.32510413/2009.12.306P（2009）092号2.0住宅70年8890997452009.12.302.0、住宅70年7P（2009）093号3.5商服40年3100784732009.12.308P（2009）094号4住宅70年6002238352009.12.309P（2009）095号1.8住宅70年585625172009.12.30住宅70年10P（2009）096号3.82商服40年31681013962009.12.30土地供给信息表（招拍挂）2009年第13号挂牌23土地市场分析土地市场分析?2009年12月30日，武汉市第十三、十四次挂牌同时进行，一共出让的23宗郊区地块全部中标其中包括蔡甸区、汉南区、新洲区等地块全部遭抢。其中，多宗地块均遭疯狂溢价，竞拍者个个志在必得。?对于蔡甸地块受开发商“热捧”，竞争较为激烈，如蔡甸区蔡甸街汉乐村P092号地块该地块拍卖安排在第六场，起价7700万，从竞拍开始直到白热化，有两家房企轮流举牌，在“互咬”出价的过程中，谁都没有表现出“松口”迹象。最终该地块已8890万的喊价结束，溢价1190万元，楼面地价为745元/平方米。蔡甸地块“受宠”，最高拍出蔡甸地块“受宠”，最高拍出88908890万万24土地市场分析土地市场分析共成交土地9宗。蔡甸城区以外的有6宗，分别位于新农、新天、马鞍村及奓山和常福新城。成交地块分布于汉阳大道周边区域及正在发展中的新兴城区。城市的发展将以武汉为核心辐射周边城区。城市的发展将以武汉为核心辐射周边城区。25土地市场分析土地市场分析蔡甸中心城区3宗，分别位于汉乐村、红光村、五层街，三个区域。蔡甸中心城区成交地块P（2009）094号蔡甸区蔡甸街五层街P（2009）092号蔡甸区蔡甸街汉乐村P（2009）092号蔡甸区蔡甸街汉乐村P（2009）092号蔡甸区蔡甸街汉乐村P（2009）093号蔡甸区蔡甸街红光村大致区域，仅供参考26土地市场分析土地市场分析蔡甸中心城区成交地块P（2009）094号?土地面积：0.18公顷?成交总价：600万元P（2009）094号?楼面地价：835元/㎡蔡甸区蔡甸街五层街?土地用途：住宅70年?容积率：4.0P（2009）092号蔡甸区蔡甸街汉乐村P（2009）092号P（2009）092号?土地面积：5.96公顷蔡甸区蔡甸街汉乐村?成交总价：8890万元P（2009）092号?楼面地价：745元/㎡蔡甸区蔡甸街汉乐村?土地用途：住宅70年、商服40年?