人信地产太子湾市场营销报告2011年3月报告提纲项目背景分析项目本体条件?宏观市场分析竞争市场分析?公寓竞争分析?别墅竞争市场项目卖点挖掘目标客户定位项目优化建议项目价格建议前言汉阳——北依汉水，东临长江，与汉口，武昌隔江而望，全区总面积108.34平方公里，常住人口51万。历史悠久，在武汉三镇城邑建制中名位最早，是近代工业的发祥地。自汉末以来就是历代风景胜地，文化底蕴深厚，有佛教丛林归元寺、高山流水古琴台……汉阳的认知坐标：古琴台、月湖、归元寺、动物园、汉阳兵工厂、汽车城。提到汉阳，在老武汉人的眼中，她就是一个郊区，她没有汉口的繁华，她也没有武昌的权势，她——只是传统的工业区，宁静而低调，厚积而薄发。武汉的未来在汉阳，汉阳的未来在沌口。徐东江汉路商圈武广商圈商圈汉正街商圈王家湾商圈钟家村商圈中南司门口商圈商圈街道口商圈光谷商圈同为武汉经济两极，光谷和沌口的城市化发展不可同日而语。从中南路——街道口——鲁巷广场从钟家村——王家湾——？区位背景武汉开发区工业产值和财政收入不断翻番、09年工业产值超千亿大关，世界五百强企业接踵而来、支柱汽车产业产销全线飘红。武汉新区，整装待发；“中国车都”，再创辉煌！武汉新区以“两江一路”（即长江、汉水、外环线）围2009年，武汉开发区规模以上工业企业累计合的扇形区域为规划范围，用地面积368平方公里，实现工业总产值1101.93亿元，同比增长建设用地169平方公里，规划总人口100万。16.47%；实现销售产值1106.81亿元，同比江汉组团：文化旅游中心增长17.94%；实现规模以上工业增加值四新组团：生产性服务中心及现代化滨水居住新城332.89亿元，同比增长21.89%。沌口组团：现代制造业基地“中国车都”——武汉经济的晴雨表空间格局项目所处区域毗邻武汉开发区的北大门、四新区的西入口，北接汉口，东临武昌，占据汉阳未来的城市中心地位，未来将成为媲美光谷的第二个城市特区。本案处于地铁3号线新从空间格局上看，本案紧邻城市主干道东风大道，靠近中环线，可民河站出口处。通达武汉三镇；而武汉地铁3号线的开通，将为开发区的生活提速。发展规划第三产业蓬勃发展，未来几年的规划重点就是提升整个区的生活质量和吸引消费者，开发区将成为一个百花齐放的新都市。联投半岛投资的五星级酒店明年底正式开业，万达广场和国际博览中心也各自包含一个五星级酒店。万达广场今年5月16日将正式开工，占地40万平米，开业以后每年至少能带来20亿的消费。规划显示，未来几年，东风大道沿线将是一片繁华，万达广场、奥特莱斯购物中心、家居建材广场等相继落户。目前开发区正在商讨一个大型项目，在陶家岭一带投资20个亿，打造一个800亩地的汽车城，集销售、汽车竞技、汽车博物馆、二手交易、餐饮住宿、游乐场等各种项目于一体。房价水平目前汉阳的城市价值和房价水平被严重低估。2月武汉商品房成交价格表现同为三镇中心，汉阳的房价水平被汉口、武昌远远抛在身后。汉口=汉阳+2407.84=汉阳*1.36武昌=汉阳+1982.59=汉阳*1.30发展商简介人信地产始终扎根于汉阳，可以说是汉阳商品住宅的开发专家。人信黄金口项目人信龙阳村项目人信汉商银座人信奥林花园人信千年美丽人信奥林苑起步于汉阳，扎根于汉阳，发展于汉阳，辉煌于汉阳！竞争格局大牌纷至，人信是借势还是领先？世茂、华润、金地、万科等知名开发商纷纷进驻汉阳，无疑将提高汉华润中央公园阳区域的房地产开发水平，从而拉近与汉口、世茂锦绣长江武昌区域的房价差距。金地四新项目万达项目万科江大项目丝宝项目开发目标太子湾2010年销售目标额3亿太子湾2010年销售回款额2.4亿营销费用（除去销售代理费用）销售额*1.5%针对人信太子湾，简单三句话：高收益，低风险！品牌效应！可持续开发……项目背景分析项目本体条件?宏观市场分析竞争市场分析?公寓竞争分析?别墅竞争市场项目卖点挖掘目标客户定位项目优化建议项目价格建议项目四至近观南太子湖，远眺武汉体育中心，景观价值得天独厚。?东临芳草路，靠近东方高尔夫球场；?南望南太子湖，近距武汉体育中心；?西邻连接三角湖和南太子湖的新民河；?北接人信奥林花园三期，近距外国语学校；?河边远眺武汉体育中心地块条件观景面由窄到宽，视野开阔，符合最佳住宅设计布局。?整个基地形状呈半圆形，地势有一定的落差；?目前地块为自然荒地，无建筑附属物，拆迁难度不大；?项目不直接临近市政道路，不具备商业规划的条件；?地块东西开间大，南北进深小，特别是北面东西开间大，南面东西开间小，东西面呈圆弧形，符合最佳的住宅设计布局；规划方案低容积率、高绿化率的生态景观住区。备注：因未拿到项目详细规划方案，故无法对户型等方面进行分析。户型配比户型配比符合市场需求，宜居型房源占据主导地位。面积区间套数比物业类型　217-2503%别墅75-9554%105-11523%高层120-14019%180-2202%?宜居型75-115㎡房源占比77%；?舒适型120-140㎡房源占比19%；?享受型180-250㎡房源占比5%。项目属性项目优势明显，其劣势主要集中在配套设施的不完善。但随着万达的开工入驻，配套环境将成为本案的一大优势卖点。项目优势项目劣势离开发区中心和王家湾中心都有3-5开发区、四新区、老城区三区交汇公里距离中心商业区、生活服务区集中在2-3大学/汽车/体育/康居城四城融会地段优势地段劣势公里之外国道咽喉，出入武汉西南必经之路中环线、东风-龙阳大道-地铁交错紧邻中环立交，四通八达，连接武汉七距主干道距离较远，出行较为不便大区背靠奥林花园，人居氛围浓郁外校、体育中心、客运中心环绕，具备地块优势人气地块劣势地块东西开间大，南北进深小，符合最佳的住宅设计布局；近观南太子湖，远眺武汉体育中心，景观价值得天独厚规划优势低容积率、高绿化率，居住环境优越规划劣势未知属性认知人信太子湾不仅仅是一套房子，更是未来城市特区商圈中心。项目属性认知：人信品牌城市特区，商圈中心环线交通，地铁效应南太子湖景体育中心远景低容积率高绿化率生态景观住区项目背景分析项目本体条件?宏观市场分析竞争市场分析?公寓竞争分析?别墅竞争市场项目卖点挖掘目标客户定位项目优化建议项目价格建议多管齐下促楼市调整?物价的超预期上升使2季度加息信号增强?为抑制投机，实现房价平稳着陆，收紧政策正频出，包括土地政策、信贷政策……?两会期间，高房价成为众矢之的基本经济面物价的超预期上升使2季度加息的信号增强，通胀预期产生的负效应更大。12.00CPI:当月同比PPI:全部工业品:当月同比9.006.003.000.0008-08-08-08-08-08-08-08-08-08-08-08-09-09-09-09-09-09-09-09-09-09-09-09-10-10--3.000102030405060708091011120102030405060708091011120102-6.00-9.002月份CPI指数上涨2.7%，环比上涨1.2%。由于CPI在去年基数低、今年春节等因素的影响下创下了16个月以来的新高，市场对于通胀的预期也日渐强烈，货币收缩政策也将来临。通胀对房价上涨有正效应，但是加息又会加大开发商资金压力，对房地产市场产生负效应。在目前高房价、严调控的整体背景下，我们认为通胀对房地产市场的影响主要是加息预期强化带来的负效应。行业政策面土地监管逐步收紧，闲置土地清理进入实质“运行”，保证金10%升至20%，打击囤地力度进一步加强。10日，国土部出台“国19条”，规定：?土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。此项规定意味着开发商拿地门槛提高，成本增加，有利于减少土地市场竞争，从源头上控制房价，也有利于遏制囤地、增加供给。省市/部委日期文件主要内容未开工过的闲置土地3月22日前在市区各级规划和国土资源管理部门登记；上海市规划和国土资1月20《关于本市开展闲置土地登记的一期项目虽然已经开工，但二三期地块时隔一年仍未动工的项目也需要备案源管理局日公告》登记。这一做法或使一些开发商通过拖延开工周期达到“合法囤地”变得不再“合法”。公示了被暂停在北京拿地的8家开发商，超过一年的住宅用地尚未开工的19个项目。对因政府原因造成闲置的，将尽快协调有关部门，拟定处置方案报1月22《关于加强我市闲置土地清理处北京市国土资源局市政府批准后实施，促进项目尽快开工；对于企业原因造成闲置的，将依法日置问题的公告》予以处理，在闲置期间暂停其在北京市土地交易市场新的土地出让交易活动的资格。自3月1日起施行。新办法改变了原来先认定闲置土地再予以处置的做法,广州市人民政府2月4日《广州市闲置土地处理办法》合并闲置土地认定和处置环节;对用地单位已书面承认土地闲置事实的,可直接进入处置环节,加快了闲置土地处置。行业政策面金融信贷“趋紧”，执行房贷差别利率确保国务院“两保两控”房地产调控政策得以实现。?央行、银监会等部门多次提出要严控信贷增量，密切关注房地产，防止资金大规模流入股市楼市。未来监管层在收紧信贷风险控制的同时，将逐步控制信贷发放节奏，避免出现流动性过剩情况。在房贷发放方面，将逐步体现合理住房消费和投资投机购房之间的差异性，确保国务院“两保两控”的房地产调控政策得以实现。城市提要主要内容时间出处中国银行已取消七折房中国银行北京多家分支行均已取消首套房的七折优惠利率，并提高至8.5折，北京2010年2月3日新京报贷并全面停止