城市城市城市城市概况概况概况概况武武武武汉汉汉汉房地房地房地房地产产产产市市市市场概况场概况场概况场概况项项项项目目目目区区区区域市域市域市域市场场场场分析分析分析分析项项项项目建目建目建目建议议议议项项项项目形象建目形象建目形象建目形象建议议议议武汉地位与发展武汉地位与发展武汉位于中国中部，是湖北省省会和政治、经济及文化中心，同时也是长江中游的商贸金融中心，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。得中的地理优势，被不少经济学家誉为“中国经济地理的中心”。交通四通八达，历来有“九省通衢”之称，东去上海、西抵重庆、南下广州、北上京城，距离均在1000公里左右。武汉人口与面积武汉人口与面积武汉交通环境武汉交通环境武汉经济产业武汉经济产业*武汉是华中地区最大的工商业城市，也是国家重点建设的工业城市，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。*现已发展为中国中部地区最大的城市和内外贸商埠和工业、金融、商业、科学、文化教育中心*随着长江沿岸的开放开发，武汉将建设成为集现代化钢铁、汽车、商贸金融和高新技术产业为一体的国际性城市。城市规划发展契机根据城市圈五个“一体化”的定位，构建以武汉为中心，与周边8城市的“一小时交通圈”，将形成紧密的“一小时经济圈”（武汉一小时经济圈图说）。随着城市圈的扩大发展，武汉在体制机制上与国际市场进行接轨，成为中国总部发展的领军人物。同时随着交通不断的发展，地铁与高铁的加入，对于武汉经济发展有着非常有力巨大的推动性。随着城市圈的扩展，政府交通方面巨大的投入，以及政策的支持，给武汉商业繁荣带来必然性浓郁的商业氛围，成熟的城市规划，将促进。武汉商贸业大发展，带动住房需求。城市规划发展契机完善的城市轨道交通规划，将缓解城市拥堵，节省武汉市民大量通勤时间，积极带动武汉经济的快速发展，缩小区域价值的差异。14／3／19社会固定资产投资统计单位：亿元%33.2630.7527.4628.3429.9725.0625.6数据来源：武汉统计局网站在固定资产投资方面持续保持25%以上速度高速增长，说明武汉市正处于一个高速的经济发展阶段。武汉历年生产总值及增幅26.021.2420.918.974115.516.3715.14数据来源：武汉统计局网站近几年武汉市国民经济保持15%以上的速度快速增长，据初步统计武汉2010年GDP达5515亿元。武汉三大产业结构数据来源：武汉统计局网站武汉市三大产业结构大体稳定，第二产业发展有所减缓，第三产业发展迅猛。表明城市工商业经济发展稳定，初步显现向商贸化城市转型势头。武汉市人民生活概况居民月消费支出消费支出（元）城市居民月人均可支配收入1733元，比上年增长13%城市居民月可支配收入城市居民月可支配收入（元）人均月消费支出1191元，增长12.5%数据来源：武汉统计局网站武汉居民的月收入和消费支出稳步上升，武汉整体经济水平上升，居民消费能力提升。但食品消费性支出占比几乎维持在40%，表明武汉市民生活并未能获得很大改善。武汉文化武汉文化市民文化市民文化“俗”中有情“俗”中有雅“俗”中有韵亲民、道德的约束、固定的人际网络高校文化与“光谷文化”。闲暇文化以俗为时尚就是武汉市民文化的特点码头文化码头文化码头文化带来的特质，具有开放意识，过客心态，自我心态，人口流动性大，小吃业兴旺，饮食文化、闲暇文化、生活自我。精明理智，求自身经济效益最大小小结结?武汉整体经济发展稳健。?武汉市工商业发展迅猛，城市化发展稳健。?8+1城市规划利好，城市范围扩大增容，将积极带动武汉工商业的发展，带动住房需求。?轨道交通的规划建设将积极带动武汉经济的全面发展，缩小各区域的价值差异。?武汉市人均收入稳步提高，但受食品价格上涨影响，武汉市民消费能力并未获得很大提升。?武汉市民的以自我为中心，追求实惠和自身利益最大化的文化习惯，延缓了武汉的发展。14／3／19武汉2010年土地市场情况?2010年全年共挂牌171宗土地，成交168宗，成交率高达98.25%，招标8宗土地，合计成交176宗土地，总成交土地面积1449.27公顷，成交总楼面面积超过4000万平方米，容积率水平为2.85。?土地成交总金额为779.84亿元，平均楼面地价1888.13元/平方米，平均每宗土地超过4.43亿。?2010年全年地方财政收入超过800亿元，财政收入与土地成交比为10:9.7，土地成交异常活跃，为历年以来放量最大的一年。?按土地用途来看，住宅、商业混合用地累计成交498.7公顷，占全部成交的34.41%，居首位；纯住宅用地累计成交460.46公顷，占全部成交的31.77%。资料来源：大楚网大量的土地成交，结合政府对土地闲置、囤积的清查，预计在2011～2013年之间，武汉市房地产住宅市场竞争压力巨大。武汉2010年土地市场情况容积率统计表（单位：公顷）容积率办公工业公用商业住宅住宅、公用住宅、商业合计小于10060.0559.82000119.871-1.500076.2412.9200.9390.09（不含1.5）1.5-2014.91031.6273.71069.73189.97（不含2）2-300095.2128.217.0572.92303.38（不含3）3-51.490029.63119.538.62146.04335.28（不含5）5以上0.430048.03120.0733.06209.08410.67数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统1.9214.9160.05340.54454.4178.73498.71449.26资料来源：大楚网纯住宅用地、“住宅、公用”与“住宅、商业”呈现明显的高密度化结构，土地资源紧缺是推动容积率走高的主要因素，在不影响设计、工程施工的前提下，高密度化还将持续。武汉2010年土地市场情况土地供应分析成交楼面面积成交土地面积平均成交楼面面积成交土地面积　区域（平方米）（公顷）容积率占比占比江汉区5495636123.314.4613.29%8.51%洪山区5286689160.83.2912.78%11.09%汉阳区6009899196.23.0614.53%13.54%主城区武昌区434644480.475.410.51%5.55%桥口区230749070.073.295.58%4.83%江岸区215506758.573.685.21%4.04%青山区715653.342.140.17%0.23%江夏区3333960155.542.148.06%10.73%蔡甸区1620776190.80.853.92%13.16%东湖开发区130956269.871.873.17%4.82%近郊区东西湖区260310284.583.086.29%5.84%汉南区3589778135.832.648.68%9.37%黄陂区269058495.692.816.50%6.60%新洲区54251824.422.221.31%1.68%　总计413630701449.492.85100.00%100.00%资料来源：大楚网7个传统主城区土地供应区域总量（按成交楼面面积计算）占总供应量62.07%，武昌区供应量较大，且容积率最高，表明大部分住宅附带商业配套。武汉2010年商品房成交情况商品房成交量走势分析年度销售量年度阶梯水平线（万套）2004年5.25.32005年5.45.32006年8.392007年9.792008年6.86.82009年10.410.82010年11.210.8资料来源：大楚网成交量的放大反映出真实需求的扩大，也说明2004年-2010年三个台阶的房价上涨具备市场基础，未来武汉新房房价还将有上涨空间。武汉2010年商品房成交情况商品房成交量价走势分析商品房月度成交价格走势资料来源：大楚网从备案价格分析，武汉新房住宅2010年全年均价震荡走高（其中7月、8月是由于经济适用房集中备案、武重职工住房——谷尚居项目出现备案均价大幅下滑）及全年各月度成交量稳定，表明武汉新房市场存在较大的需求空间。武汉2010年商品房成交情况不同面积商品房成交情况资料来源：大楚网从2010年全年不同面积商品住房量数据看，90-120平方米占比接近40%，是武汉商品住房的成交主体，表明市场承接能力尚可。2009-2011年政策解析行政手段金融政策税收政策国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首武房规（2010）住建部发布可四大国有商付比例不得低于50%，贷2号。将50%以内的业银行房贷国务院发布国务院规定款利率不得低于基准利率关于加强房地产住房公积金结政策购房者发改委“国四条”以二套房贷款的1.1倍，另外，对购买市场监管，完善余资金贷款支可享受住房拟研究遏制部分城首付比例不首套住房且套型面积在90商品房预售管理持保障性住房贷款七折优开征物市房价过快得低于平米以上的家庭，贷款首工作的通知。业税。建设。上涨势头。40%。惠。会比例不得低于30%。2009-02-102009-05-252009-10-162009-12-142010-1-102010-4-142010-6-302009-05-212009-05-272009-12-92009-12-172010-3-182010-4-182011-1-26国务院总局国务院宣布国务院将个五部委将开发商国务院强令除16国务院发布可根据新国八条。制定《土地保障性住房人住房转让拿地的首付比例家以房地产为主风险状况，暂停发增值税清算和普通商品营业税免征提高到五成，且业的央企外，78房购买第三配套及房产税。管理规程》住房项目最时限由2的分期缴纳全部价户不