山东潍坊博纳庄园项目商业计划书NewVisualAngel2012.05www.xjx.cn商业秘密声明?本文内包含的资料属于山东龙之润投资置业有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。未经山东龙之润投资置业有限公司许可，任何人不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。主要内容Part.1项目本体分析项目本体分析Part.2城市及区域背景研究城市及区域背景研究Part.3潍坊房地产市场研究潍坊房地产市场研究Part.4潜在客户分析潜在客户分析Part.5项目经济评价项目经济评价1项目本体分析4城市属性：潍坊位于山东半岛西部，北临渤海，经济总量位居山东第四，受益两大国家级战略规划，是极具发展潜力的三线城市山东半岛蓝海经济圈?山东省行政区域最大的市，处于山东半岛西部，临渤海，靠青岛、烟台等国际知名海港城市?2010年全市实现GDP3090亿元，全省经济实力排名中居全省第四?潍坊十一五期间，全市经济增长速度年均13%以上?潍坊已纳入国家级“黄河三角洲高效生态经济区”和国家级十二五规划的“山东半岛蓝色经济区发展规划”?潍坊十二五规划，到2015年全市经济总量6650亿元，较2010年实现翻番，迈入人均10000美元台阶区域属性：项目所在的九龙涧片区是潍坊市重点的生态建设项目，是潍坊市域范围最大的旅游度假区九龙街道九龙涧生态旅游度假区规划图?潍坊市生态市建设十大重点工程百个建设项目之一；?总面积170平方公里，核心区域位于九龙街道，面积15平方公里；?森林公园5000亩，2000亩体育公园，我们地块国际生态俱乐部4000亩，旅游商业区3000亩，周边社区8500亩左右；每个项目基本要求自建商业配套九龙涧森林公园区域属性：项目距市政府约18公里，目前区域交通不便、配套缺失，有非强势的人文和自然资源，属远郊陌生区域?项目地处潍坊市坊子区九龙涧生态旅游度假区九龙街道内,距离主城距离18公里?目前区域内道路属于乡镇道路，区域管线等基本市政配套较为完善，但目前区域商业配套缺失仙姑洞森林公园小水系?西龙沟、大龙沟、小龙沟、龙凤泉、仙姑洞、三仙岛等人文自然景点，但知名不高?区域内无房地产开发项目项目属性：项目占地3900亩，是九龙涧旅游度假区15平方公里核心区的重点项目，定位主要承接高端度假居住等功能森林公园体育公园乡村俱乐部（项目片区）高尔夫公园（暂定中）森林公园（大部分已成型）4000亩高端度假区2000亩体育公园区5000亩核心旅游区项目属性：项目功能定位包括葡萄酒庄园区、中低密度居住区、公建区及园林休闲区4大功能模块葡萄酒庄区公建小镇区以葡萄园为主体,营造法国葡萄酒为整个小区提供的商业配套庄园文化，打造潍坊高级商务中心内容包括法国风情商业小镇、老和娱乐休闲中心。启动区年公寓和会所、幼儿园和国际双区域内主要建筑有酒店和酒堡，并语学校，先进的服务设施和丰富配有会议中心和丰富的室内外水上的商业业态将带动周边地区的共娱乐项目。同发展。此外，宾客在这里可以了解法国葡萄酒的历史和文化，体验地下酒窖，品味各种特色的法国葡萄酒，还能在葡萄园采摘新鲜葡萄。园林休闲区以“拥抱大自然”为规划思想，以法式园林为核心主题，内容包括运动天地、儿童乐园、爱情岛、博纳庄园区（含启动区）香榭丽舍和绿色庄园，为博纳庄内容包括住宅、会所、幼儿园，是地块容积率约园居民以及整个潍坊地区的游客为1.0-1.5的低密度住宅区，拥有优美、舒适的提供一个生态型绿色城市公园。绿化和滨水环境，采用具有法式建筑元素的建筑风格，展现法国风情的文化气息以及典雅高端的社区形象。项目属性：目前项目周边道路能级较低通达性不足，周围有森林公园、未完工的体育公园等景观资源，但认知度较低12年初宝通街开通，并和潍莱高速开出入口，西侧杨瓦路拓宽体育公园森林公园宝通街眉杨南瓦路路穆响路项目穆村镇,原始村落穆响路，双向两车道项目周边现有道路全部为能级较低的乡镇道路组成项目周边以管、线、煤、暖等农田和原始基本市政已完成村落为主基本农田眉南路，双向四车道项目属性：项目内部落差较大、地形较为复杂，有一定的山水资源但不强势有山有水，但山水资源优势不明显小水域、死水林地小道葡萄庄园地形复杂项目属性：项目建设用地1176亩，公园配套用地2770亩，建设用地综合容积率在1.0-1.5，配套用地为农田及林场项目整体经济技术指标：?总规划用地：约合3950亩?其中建设发展：约合1176亩；公园配套：约合2770建设发展亩用地公园?建设用地综合容积率在配套用地1.0-1.5?公园配套用地为农田及林地?目前320亩葡萄园与200亩水域已完成土地的流转，葡萄园已初具规模项目初步概念方案鸟瞰图项目属性：启动区由25、26、27三块地组成，375亩，一类居住用地，容积率1-1.5，限低4层，地形狭长且用地条件较为复杂启启动27动区25区地地块启动区认知形概图26况25号地块概况：26号地块经济技术指标：27号地块经济技术指标：A.地块概况及位置A.地块概况及位置A.地块概况及位置地块狭长不规则、地势稍高、地形地块稍方正、地势低洼、高差稍缓、地块狭长不规则、地势稍高、高差稍复杂、西侧临水、东临公园配套用西邻葡萄园、东临未来的公园配套缓、东西建设用地、南接公园配套用地及27号地块（现葡萄园）地B.经济指标：B.经济指标B.经济指标用地属性：一类居住用地用地属性：一类居住用地用地属性：一类居住用地占地：109727平米（164.6亩）占地：68090平米（102.1亩）占地：81396平米（122.1亩）容积率：1.0-1.5容积率：1.0-1.5容积率：1.0-1.5限低：4层以上限低：4层以上限低：4层以上项目属性界定：三线潜力城市规划旅游度假核心区内，远郊陌生区域，具有非强势景观资源的中大规模区域运营项目优势优势劣势劣势?城市规划的旅游度假核心区内的重要项目之一?远郊陌生区域?具有一定的景观资源?交通不便，配套缺失?规模较大，便于整体规划?目前区域和项目的界面较差?地形复杂2城市及区域背景分析?城市背景分析城市背景分析?区域背景分析区域背景分析16战略机遇：受益双重国家战略，潍坊迎来新一轮发展契机，具备较大的后发优势，但3-5年内城市发展难以实现质的飞跃黄河三角洲生态经济区：?主要包括山东省的东营市、滨州市全部及潍坊市、德州市、淄博市、烟台市部分地区，共19个县（市、区），陆地面积2.65万平方公里，约占山东全省面积的六分之一?形成以高效生态农业为基础、环境友好型工业为重点、现代服务业为支撑的高效生态产业体系山东半岛蓝色经济区：?蓝色经济区是以临港、涉海、海洋产业发达为特征?潍坊将北部沿海作为蓝色经济发展和支撑全市增量投入的主战场，在海洋经济、海洋优势产业培育等方面率先突破区位特点：位于济、青、烟金三角中心，承接三地资源，同时受三地挤压，目前是发展盆地，其对周边城市的带动及吸引力较弱公路：航空：铁路：?济青高速：济南—潍坊---青岛?潍坊南苑机场：?京沪高铁：北京—潍坊---上潍莱高速：潍坊—莱州有直达上海、北京航班海青银高速：青岛—潍坊—银川胶济铁路：青岛—潍坊—济南G309：荣成—潍坊—兰州城市规划：位于城市主流发展方向，且潍坊每年的扩展速度为4平方公里，郊区城市化进程加快潍坊城市扩张速度每年约4平方公里人口增加约3.7~4.2万——规划院院长城市经济：经济实力位居山东中上游，总体尚可，但尚不如周边节点城市，对外部高端人才、资金、高端产业的吸引力尚不足??2006—20102006—2010年年潍潍坊坊GDPGDP增增长长率均率均保持保持在在10%10%以上，省以上，省内内排名第四，排名第四，经济实经济实力力较较强强??随随GDPGDP增增长长，城市，城市经济总经济总量不量不断扩断扩大，提供大，提供良好良好的房地的房地产产市市场场大大环环境境产业结构：二产为主导，三产相对薄弱，以自然资源消耗性及劳动、资金密集型产业为主，产业结构有待升级主导产业主导产业主导产业主导产业一产一产二产二产三产三产??形成机械装备、纺织服装、全国蔬菜基地?以生产性服务业?海洋化工、造纸包装、食品加形成蔬菜、西瓜为主种植；姜、蒜种植工等5大工业支柱产业；畜禽养殖等龙头?潍柴是全球最大的船舶动力?高端服务业落后产业制造基地人口结构：潍坊产业结构决定其金字塔型人口结构，具备一定的高端人口，但数量相对有限社会人口演变模型潍坊目前社会人口结构高端人口中端人口低端人口金字塔结构哑铃型结构橄榄型结构??近近两两年年常常住住总总人人口迅口迅速增速增长长，，说说明明潍潍坊坊对对外外来来人人口口的的吸引吸引力有所增强力有所增强??20052005年年开开始始，，潍潍坊城市坊城市扩张扩张提速，政府提速，政府规划规划20202020年年达达到到62%62%，，将对将对房房产产市市场场提供提供稳稳定定需需求求城市背景研究总结：城市发展潜力较大，但3-5年内难有质的改变，具有一定数量的高端客户，但容量相对有限城市格局：潍坊属于三线潜力城市，具有丰富、优质的资源条件，但目前受周边节点城市影响，处于发展盆地Keywords:?潜力城市城市发展：城市经济增长较快，发展潜力?相对封闭较大，随着城铁的开通将进一步提升区域?内外影响力，但短期内现状难以改善经济盆地?高端客户相对有限?中短期内无改观城市人口：人口数量及城市化率不断增长推动房地地产发展，但支柱产业及其配套三产带来的高端人口相对有限2城市及区域背景分析?城市背景分析城市背景分析?区域背景分析区域背景分析24区位特点：项目位于市区到潍河景观带及峡山水库等强势景观资源的必由通道，位于城市的主流旅游通道节点区域主城区九龙涧生潍河态旅峡山水库游园生潍河景观态经济区潍