八十步海寓营销执行方案中原地产事业六部2011-5-21日本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|12010——2011中原创造了一个又一个的辉煌万科红合正汇一城星河时代中海康城全球候鸟度假地下一站八十步海寓——2011年最值得期待的楼盘?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22011，我们目标是：实现10亿销售额如何实现，如何成就，我们将重审市场，重审客户，重审产品，寻找价值突破点，实现利润最大化?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3PART.1市场分析我们在哪？PART.2客户分析客户在哪？PART.3产品分析我们是什么？整体框架PART.5核心营销策略我们怎么卖？PART.6营销执行铺排我们怎么推广？PART.7思路回顾?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4我们在哪？Part1市场分析省“世”比“势”看“市”?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|51省省““世”世”?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6这里是欧洲上流人群的聚集地来到这里，西班牙太阳海岸，这里有着最洁白的沙滩，有着最纯粹的西班牙建筑，同样也能享受到西班牙的狂野与休闲这里有望海别墅，悬崖古堡马拉加位于地中海北部海湾这里有充满活力的西班牙小镇这里有少数人拥有的运动码头拥有世界知名的太阳海岸（Costa?del?Sol）二十世纪最著名的艺术大师巴勃罗?鲁伊斯?毕加索就出生在马拉加市“太阳海岸”全长161公里。二十世纪五十年代，欧洲一部份上流社会人士来到西班牙马拉加“太阳海岸Costadelsol”，开辟了一个新的活动舞台。到了七十年代，随着欧洲度假热潮的掀起和发展，太阳海岸更是名声大振，从而成为举世闻名的旅游目的。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7八十步.海寓，我们在世界的另一端美国?比弗利山庄美国?长岛地中海—北部海湾日本。东京湾深圳。大鹏湾香港。浅水湾波斯湾（迪拜岛）马来西亚。Burau湾澳大利亚。Noosa湾同属世界级海湾新西兰·霍克湾区?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8这里有着同样的沙滩，这里有着同样的城堡，这里也有着同样的小镇愿望湖以南属于度假的胜地愿望湖以北，住着这个城市最神秘的阶层深圳.大梅沙?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9他是这个城市的豪宅标杆大梅沙:豪宅区标杆华侨城:豪宅区名片后海湾:红树林:开发中豪宅区成熟豪宅区他拥有这个城市真正的沙滩，他拥有这个城市唯一的海拔高度，他是这个城市豪宅的标杆，是真正的世界海湾。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10这里有什么1、不只是豪宅群，而是代表深圳最顶端的滨海豪宅区；2、不只是“国际滨海度假旅游胜地”，而是代表深圳比肩国际滨海都市的坐标；3、来到这里，不只是为了休闲、度假、养老而是成就深圳与世界同步的生活方式和文化内涵的制高点。区域赋予了我们傲人的高度?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|112比比同在一““个城市其他势势湾区的同””类产品是怎样的状况?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12城市同属湾区公寓产品对比湾区公寓，价格高于其他片区公寓产品，一手走量快，二手惜售放盘少万科东海岸公寓中信红树湾果岭国际公寓葵花公寓太古城南区公寓兰溪谷公寓宝能太古城中信红树湾万科东海岸名称兰溪谷公寓葵花公寓南区公寓果岭国际公寓一期公寓套数300（一手）0（二手）4（二手）0（二手）15（二手）2.65（2009Codeofthisreport|13价格（万\㎡）3.7?CopyrightCentalineGroup,20103.54（开盘时价）1.8年）物业对比，我们有着更为傲人的区域优势，同时我们的低层公寓群占据市场绝对稀缺，若能在现场展示、会所及其他附加值打造上倾力，必将具备更强竞争力！兰溪谷宝能太古城南区中信红树湾东海岸项目名加权八十步海寓葵花公寓3期公寓国际精装公寓果岭国际公寓一期公寓区域108梅沙正中6南山区蛇口海上世界7南山深圳湾7南山红树湾区7福田CBD旁7盐田大梅沙景观1010山湖海8大南山，半山海景7海景，内部园林泳池7golf景与深圳湾海景6CBD城市景观10山湖海深盐二通道、8深盐二通道、磁地铁2号线、深南大道、交通109号线磁悬浮、直6蛇口工业大道等7地铁二号线、西部通道77地铁、滨河大道8悬浮、地铁8号滨河大道升机坪线蛇口体育中心、4所国际拟建中的城市中央花园、游艇会、高尔夫10万㎡shopping游艇会、高尔夫配套10107学校、明华国际会议中心78沙河高尔夫、世界之窗、9中心区配套10、五星级酒店等mall，规划金融区、五星级酒店等、半山美伦会所欢乐谷大梅沙最后稀缺深圳唯一的国际级片区，大梅沙、万科品升值深圳湾唯一都市综合体享受整个中信红树湾社区福田CBD酒店服109物业，绝对价值7未来深圳唯一的企业级7767牌、宜自住大社潜力，50年产权豪华配置务公寓洼地CBD区发展商108鼑太8招商地产8宝能10中信5洲际通实业10万科建面:2.2万㎡1期建面:8.7占地：1.5万㎡3期占地:1万㎡，南区占地：2.2万㎡，四期占地：8.1万㎡占地:0.3万㎡万㎡规模106建面：5.5万㎡9建面：3.9万㎡，7建面：15.3万㎡，10建面：1.53万㎡，510共388户仅192占地:13.2万544套公寓10栋国际公寓354套2栋高层共944套共383套，套精装修销售㎡1000㎡无边际泳池，纷棕榈滩、鸟语花香园等休闲广场社区内部湖景、园林105西班牙风情786.6万㎡现代中式音乐90仅1栋，无园林6四大主题区域10万㎡现代岭南园林泳池主题园林40-147㎡不等70㎡1房83-88㎡2房，38-153㎡，50㎡一房为40-89平方米1-3房，全复式，大赠送户型较方正，实户型105,部分产品异形9方正，尺度奢适，每户大87主，20楼以上为150㎡107实用率88%，实用率高用率84%，实用率受影响露台或大凸窗复式，较方正会所107双会所待完善7泛会所，功能较齐全7泛会所，功能较齐全103000平方米湾区会所6私人会所5蓝色会所代租发展商自管，百利行物业，国际星级服物管106发展商自管8招商物业8109酒店式管理10万科物业顾问：第一太平戴维斯务5000元/㎡豪华装修，精装修，南区近20米星级服务，世界顶级精装其他附西班牙风情打造1079深圳住宅最好地下工程、9高主入口及双入户大堂10，五星级入户大堂、恒温8精装修、智能化5大社区加值及其他中小户最好电梯厅尊贵设计泳池等高档次配套分值受无园林影总分12090　91　90　102　7895　?CopyrightCentalineGroup,2010Code响ofthisreport|143看看““区域市”市”楼市对本项目有何影响？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15区域市场——片区二级市场片区二级市场主要以豪宅别墅供应为主，消化速度一般，同时2011年政策对豪宅物业有比较大的影响，未来豪宅供应短缺天麓三区未售东海岸四期心海伽蓝雅居天麓八区10年云顶天海新推泊岸雅苑售磬海语东园心海玥雅居八十步海寓皇庭玺优品艺墅雅居水云间雅居海阔凌海爱爱情琴湾湾山庄山庄湖心岛公寓鸿威海怡轩海世界公寓大梅沙区域市场——2010年一手成交情况倚天阁名称推售面积推售套数均价推售时间独栋/叠拼销售天麓8区14859441300001月10日4438联联联联泰泰泰泰梅沙梅沙梅沙梅沙湾湾湾湾天涛轩1071622（拼后）700008月6日2221京京京京基天基天基天基天涛轩涛轩涛轩涛轩皇庭玺9600?Copyright46CentalineGroup,20106000011月28日Code46ofthisreport|166片区二级市场2011年将推出物业除本项目外都是顶级别墅物业，本项目具备一定的稀缺优势。天麓三区11年供应东海岸四期心海伽蓝雅居天麓八区正售云顶天海泊岸雅苑售磬海语东园心海玥雅居八十步海寓皇庭玺优品艺墅雅居水云间雅居海阔凌海万科天琴湾爱爱情琴湾湾山庄山庄海世界公寓湖心岛公寓大梅沙区域市场——2011年一手供应情鸿威海怡轩况名称开发商总占地（万建面（万产品类型面积段㎡）㎡）倚天阁爱琴湾新润园3.111.94别墅220-300联排、双拼联联联联泰泰泰泰梅沙梅沙梅沙梅沙湾湾湾湾联泰梅沙湾联泰地产1.43.2别墅300-500㎡独栋（一期）天麓三区东部华侨城别墅京京京京基天基天基天基天涛轩涛轩涛轩涛轩3160-290㎡叠拼?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17八十步海寓鼑太地产1.55.5公寓40-147㎡区域市场——片区三级市场心海伽万科东海岸蓝1.6-2.2万泊岸雅苑1.5-4.8万1.4-2.1云顶天海万1.1-1.57万海