中国|余姚|丈亭桐岭仙境项目开发战略的思考CHINASTAR华星2010.97000年前的人类文明2940平方公里的文化水域500多处的历代人文胜迹643次的红色革命文化东南名邑，文献名邦于这片泱泱大邦之上，项目将传承一段璀璨的文化，汇聚一个文化的经典，铸就一个经典的品牌！研究思路第一部分度假产业研究第二部分项目价值梳理第三部分项目发展方向　第四部分相似案例借鉴第五部分项目发展策略度假产业研究长三角度假市场发展现状当前中国旅游经济最为发达的地区，远期将成为世界级旅游经济圈中重要的一员。资料来源：2008年长三角旅游统计数据中国旅游收入构成国内旅游游客比例结构ChinaTourismLncomeComponentsProportionsOfTouuristsFromDomesticTouurists30%43%70%57%其他区域长三角区域其他区域长三角区域长三角度假市场经济基础整体实力突出，民营经济强大，资本雄厚、藏富于民，为高端度假市场的发展提供了坚实的基础。长三角拥有强大经济基础与人口基数2009年长三角16个城市GDP近6万亿元，占全国的17.8%。超过粤港两地总和。长三角度假市场交通优势跨海大桥通车，促成了以上海为中心的2小时经济圈，长三角进入同城旅居时代。“同城旅居时代”带给长三角上海地区的将是一个休闲时代、一个区域旅游客源共享的时代。3小时交通圈杭州2小时交通圈宁波1小时交通圈象山台州、温州长三角度假人群特色需求高端客户度假需求呈现复合型，其中对养生休闲类意愿较强。社会聚会长三角游客度假需求模型美食享受养生保健1、创新型、功能型2、高档次、生态型亲子活动复合需求家庭聚会3、适合商务度假、家庭度假4、浓郁文化氛围放松发呆商务会议亲近自然长三角度假市场总结长三角度假市场发达，经济基础雄厚，高端养生休闲度假或成未来发展趋势。宁波度假市场发展分析世界级城市，沿海经济大港，人均收入排名居全国第六，浙江第二，强劲的购买力为度假市场扎下基础。中国城市居民人均收入排名?和义大道开业半年进账2亿，宁波的奢侈品1东莞市33045元广东1消费能力惊人2深圳市29245元广东2?全市汽车上牌数一般每天达400辆至500辆3上海市28838元上海，全市机动车保有量约150万辆，其中汽车50万辆，而私家车达30万辆。4温州市28021元浙江15广州市27600元广东3?追崇购置豪宅，近700套长岛花园的千万6宁波市27368元浙江2豪宅半日售罄7杭州市26800元浙江3宁波度假市场发展分析与强大的经济实力相对应，宁波旅游资源也很丰富，但在既有的旅游开发中，实际的资源利用率仅10%。宁波八大种类旅游资源单体数量构成比例宁波市的旅游资源类型涵盖全部八大主类，共涉及114种基本类型，占全部155种基本类型的73.55%，资源丰度属于中等水平。宁波度假市场发展分析质量高级别高的旅游产品较少，旅游形象定位不贴切，已被沪、杭、苏三地所淡化，没有独特旅游看点。上海杭州苏州国际风情西湖山水江南园林宁波度假市场总结宁波亟需打造独特的文化窗口宁波急需打造名牌的旅游名片项目价值梳理余姚：南方文明史的起点，宁波文化资源的代表宁波余姚奉化象山宁海慈溪本市蒋氏故居东钱湖河姆渡文明、虞舜故里天一阁上林湖溪口山水温泉山庄浙东文学、姚江文化梁祝文化海洋资源（原属余姚县）滕头村阿育王寺海洋资源山水资源、革命根据地达蓬山弥勒胜地天童寺、保国寺……丈亭：双城市中心辐射点，黄金旅游线路必经点丈亭镇是余姚与宁波市区联系的必经节点，同时接受城市主副中心的双重经济辐射，具有很大的发展潜力。未来有多条铁路与城市快速路经过丈亭，并随着大桥通车，将吸引上海及长三角以北地区的更多客户。鲻山遗址，河姆渡文化的一部分鲻山遗址概貌遗址出土文物遗址出土陶器7000年的人类文明，河姆渡氏族的村落遗址，比黄河流域的古遗址更早更完整，它标志着中国早期文化至少有两个独立共存的中心。名扬天下的越窑文化丈亭古窑遗址余姚是青瓷文化的荟萃之地，青瓷窑址作为重要的手工业遗址，“精蕴之内，朴存与外”，是古代劳动人民创造力的展示。丈亭古窑址，出土了大量的瓷器，其中还有青铜器与玉器。丈亭老街，明清江南商业街的代表陆游曾云“姚江乘潮潮始生，长亭却趁落潮行。参差邻舫一时发，卧听满江柔橹声”。老街位于姚江与慈江汇台处，现存有东街和西街约600余米街面，老店众多．有“安记”钱庄、“源和”钱庄、“颐丰”烟店、“广生堂”药店、“胜大”布店、“养生堂”药店以殛“敦本堂”药号等。桐岭仙境，现代的世外桃源“绝代有佳人，幽居在空谷”，有现代世外桃源之境界，地块由一条由南而北约200米的狭窄隧道作为入口，出来后则溪水潺潺，柳暗花明。陈阁老祖籍之地，皇脉之气桐岭古村海宁陈阁老府清·乾隆皇帝据说称为“乾隆故里”的海宁县盐官镇有“陈阁老府”，而陈阁老世家祖先，就是从桐岭村搬去。桐岭新四军后方医院遗址，伟大的革命胜地抗战时期，桐岭村曾是新四军根据地的救护点，为祖国的抗日事业也付出了很大的贡献，是非常伟大的革命胜地。项目价值金字塔150亩规模桐岭仙境生态资源、老村文物、龙脉传说、革命医院遗址姚江文化、越窑文化、老街文化、红色革命文化长三角同城旅居时代、丈亭区位前景7000年人类文明项目价值总结聚集了能代表宁波特点的度假资源，具备成为代表宁波文化窗口的精致名片！项目发展方向度假功能三层论根据度假功能三层论的引导，结合项目的特性，界定度假功能发展方向。功能层次第一层次第二层次第三层次功能定义观光游览娱乐体验专门休闲自然人文、景观游游泳、划船、打猎会议、疗养、宗教旅游功能览、泡温泉、滑雪朝拜特色资源为主的综发展类型资源主导型娱乐项目型合型典型案例颐和园迪斯尼避暑山庄竞争特点同质竞争化档次竞争化差异化竞争化项目发展第一层次度假功能的判断第一层次度假功能判断项目山水资源、文化底蕴条件不错，但与周边城市甚至是宁波境内的旅游产品相比，均没有明显突出优势，因此不足以支撑目的地型、甚至区域型观光游览功能，发展难度大。项目发展第二层次度假功能的判断第二层次度假功能判断至2007年，全国有近1500亿巨资投入在2500个各类娱乐体验的乐园上，其中70％处于亏损状态，20％持平，盈利者有10％。起步阶段快速发展升级阶段1983-1988年1989-1997年1998年至今阶段特点阶段特点阶段特点1983年，自北京大观园1989年深圳锦绣中华成功开1998年至今，以深圳欢业，是中国主题公园发展的里程始，出现一批区域文化主题乐谷为代表，引入高新科技碑，出现短期火爆，但由于游客、鬼府神宫娱乐型项目，满参与程度不高，市场开始萎缩。游乐设施，提升了休闲游乐足了改革开放初期人们求新1991年，以无锡影视城为开功能，强化体验性，提高了求异的需求，但游客重游率端，在1995年～1996年兴起主游客重游率，高科技的投入题公园建设的第二个高峰，但仍低，加上体制限制，逐渐被带来了更多的刺激和欢乐。然没有突破观赏层面的局限，经市场边沿化或被淘汰。营状况一般。第二层次度假功能判断由于对发展规律与条件了解不足，我国主题公园的发展中存在很多非理性与科学的成分，最终导致成功者少，勉强维持多。国内主题公园失败因素分析表第二层次度假功能判断发展以娱乐体验为主导的度假项目投入高、周期长、效益慢，因此第二层次度假功能主导的开发应慎重考虑！项目发展第三层次度假功能的判断第三层次度假功能判断度假式会议疗养逐年兴起，度假区酒店价格逐年攀升。杭州富春山居度假村富春山居位于杭州富阳市富春江畔，其包括富春别墅，度假酒店及SPA，高尔夫球场，富春阁和上海T8餐厅，并以中国历史文化为元素，用西方现代设计观念呈现出中国建筑艺术的精美风格。第三层次度假功能判断近年以顶级商人和政界为代表的会所/俱乐部的式消费将会议产业诠释到较高的层面。国内著名高端会所/俱乐部江南会顶级会所、俱乐部涵盖了高端会议、名流会会谈、接待、休闲、度假等多种功能鸿艺会，是一种高级别的社交平台，会员都汤臣高尔夫俱乐部希望通过这个平台，建立自己的高端美洲会俱乐部社交圈层。………………第三层次度假功能判断江南会：浙商会所、俱乐部消费的典范“江南会”阿里巴巴创始人马云、复星集团董事长郭广昌、网易CEO丁磊、银泰投资集团董事长沈国军、万向集团总裁鲁伟鼎等人共同发起建造的浙江第一会所。第三层次度假功能判断宁波会议经济迎来前所未有的机遇，当前还未出现顶级会所、俱乐部，该类项目存在巨大的市场空间。?宁波拥有大小企业近20000家?2008宁波“企业家活动日”上，综合百强企业入围门槛达到10.34亿元，比去年7.38亿元提高了39.9%。涨幅惊人。?2008年的百强企业中拥有中国名牌49只，占全市名牌总数的82%。?杭州湾大桥开通，宁波港口功能更加凸显，企业不断发展使得宁波会议经济迎来前所未有的机遇。?宁波五星级或者同等级别酒店在未来几年中从2家扩大到将近20家，增长将近10倍，从目前的高星级酒店消费中，大部分收益来自会议所带来的消费。?宁波目前还未真正出现顶级会所、俱乐部，相对于宁波目前富人的发展现状，该类项目存在巨大的市场空间第三层次度假功能判断从外部和内部条件分析，我们适合打造：以第三层次会议功能为主体的标杆性集养身、疗养、健症、休闲、高级社交为一体的度假山庄。相似案例借鉴秦皇岛北戴河曾经的一个小渔村，何以成为中国的“夏都”？Reason1：中国特有的政治符号从上个世纪50年代，党和国家领导人开始到这里暑期办公，并逐渐成为不成文的规定，毛泽东主席曾称道，“北戴河的阳光、大海和空气最是吸引人”。Reason2：优美的滨海环境一脉青山，山光积翠；一汪碧水，水色含青。Reason3：中国的天然氧吧冬无严寒，夏无