整体整体报报告核心告核心内内容容纲纲要要1、项目目标客群：5、推盘次序划分方案：项目附近长久居住改善居住环境的刚性需求客户/周边区域企事业单位、机关、学校、医院等的管先期推出1#、2#、6#楼，2011年3月份推出3#、4#、5#理层、技术层人员/首次置业的婚房购买者/钢材市场、汽配市场、茶叶市场、果品批发市场等个楼。商业部分于20011年5月份推出。体私营业主/投资者2、主题概念核心：6、建议户型配比方案建议：建议案名：永达·名堂，永达·盛世美郡。推广主题：经十路上，有名堂。城市向西，生活向你。核心诉求：2010，盛世西城，盛世槐荫，盛世永达。户型配比：经济型两室与舒适型两室；经济型三室与舒适型三室。户数比：65%:35%.18层设双电梯。　面积区间(㎡)比例J建筑诉求：新中式。诗意、人文、和谐。小庭院，大文化。智能化+环保科技9030%两室户型3、产品入价格走势：(90-100)25%(100-110)10%入市均价：7500元/㎡，最高均价8600元/㎡，整盘均价：8000元/㎡。总销售额3.2亿元（住宅）。三室户型（110-120）25%12010%7、整体阶段划分及销售进度：阶段均价回款总销售面积销售比例节点约计日期（元/额（㎡）（%）㎡）(元)12010年04　　　　22010年05　　　　32010年06　　　　52010年07　　　　62010年099886750025%7414125072010年103954770010%3044734082010年123954790010%3123818092011年01197780005%15816800102011年037908830020%65639720112011年057908850020%672214004、营销推广阶段划分：122011年07316386008%27204896132011年0979185002%67221402010年7月份进场，8月份一期产品认筹，9月中旬解筹，十月中旬开盘。二期2011年3月入市。统计　395428053100%318431726整盘销售周期12个月。商业于2011年5月推出。报报告框架告框架结构结构周边环境开发氛围项目客群定位城市地位定位选择概念资源依据概念资源分析项目主题概念概念主题内容含义诉求推广阶段划分及推广内容发展策略及营销项目营销推广推广与销售互动推广策略项目推广计划施工、手续、竞争、资金回收、推广效果等因素入市时机控制因素平衡分析及入市时机方案定价原则及依据产品价格方案价格策略及浮动原则价格技巧及价格权限各销售阶段产品范围产品入市方案销售控制方案销售目标及计划销售控制方案各因素影响及转化、规避过程控制及逆境应急方案销售现场组织及管理销售团队管理客户服务、财务管理33企企业简历业简历★房地产实效营销供应商公司地产专案使命在房地产领域，提供值得信赖的实效服务多元体系价值图宏观层观念文化项项目目价值价值公司愿景中观层构建发展商与客户间最具实效的专业服务品牌城市区域项项目目价值价值公司微观层价值观审美项目价值实效、安全、可持续发展、拉阔空间品牌项项目目价值景观/生活/消费规划规划基基础础项项目目产产品品市市场场布局布局配套配套本身本身特征特征价格价格44全程全程营销营销流程流程市场调研报告项目定位分析报告项目投入产出分析报告项目设计委托书及规划招标项目投项目总体规划设计提示物业管理建议书资营销建筑风格提示社区文化组织及设计提示物业管建筑规划户型组合及配套提示理操作概念设计景观设计概念提示全程营销策划销售物料（沙盘、促销品）形象设计项目名称、标志设计推广策划销售组织与控制销售管理VI及延展运用设计销售培训营销推项目形象推广销售管理广策划入市前市场实态分析销售价格策略入市前营销推广总体思路广告、媒体计划活动主题策划推广费用预算55企企业业服服务务体系体系广告广告策划、代理广告创意、平面设计VI设计营销策划与销售代理房地产项目全程营销策划项目策划与企业顾问房地产销售代理房地产项目整体策划房地产项目企业形象策划房地产项目投资咨询房地产项目营销推广房地产企业管理顾问房地产销售顾问房地产品牌顾问物业管理顾问建筑规划设计建筑规划概念设计景观规划设计概念提示室内外装修概念设计66第一篇第一篇项项目市目市场场目目标标客客户户定位定位?主流客主流客户户群体群体划划分分?置置业业群体行群体行为为特征特征与与群体群体观观念念?置置业业行行为为共性共性与与差差异异性性?项项目目与与主流客主流客户结户结合点分析合点分析7711、主流客、主流客户户群体群体划划分分1.1、项目周边附近长久居住为改善居住环境的刚性需求客户熟悉这里的街角胡同，熟悉这里的家长里短，那些老邻居，那些老朋友，那些渗透进在这一隅土地上的感情，从不愿离开。片区的老济南人。1.2、周边区域企事业单位、机关、学校、医院等的管理层、技术层人员别人在上班路上的时候，自己仍然在梦中；别人在下班回家途中的时候，自己已经在餐桌旁；生活如此简单而幸福，只因工作与生活如此便利。1.3、首次置业的婚房购买者精神的爱恋最终必然转化为物质的保障，房子要新的，价格不要太高的，地段不要太偏的，交通最好便捷的，配套最好齐全的，幸福生活。1.4、钢材市场、汽配市场、茶叶市场、果品批发市场等个体私营业主可能白手起家，可能波波折折，起早贪黑的每一天，只为落脚在自己事业地缘上属于自己的那一间房。1.5、投资客房地产蓬勃发展的若干年，房价翻了一番又一番，投资者的眼光总是停驻在中小面积的那些高性价比的楼盘，买了一套又一套。8822、目、目标标客客户户行行为为特征及置特征及置业观业观念念2.1项目周边附近长久居住为改善居住环境2.2周边区域企事业单位、机关、学校、医2.3周边钢材市场、汽配市场、茶叶市场等的刚性需求客户院的管理层、技术层私营业主行为特征：行为特征：行为特征：项目周边区域集中了大量的70年代初和80这部分客户收入稳定，生活舒适，经济条件温州服装批发市场、经十西路汽车城工作人年代初建造的老式住宅，多数为旧村改造的相对较为宽裕，他们购房主要是为了改善生员、周边商铺经营者、西市场等周边的个体房子证件不全。房间布局欠合理，功能不完活环境，提高生活品质。有的也不妨用于投私营企业主。他们置业讲究便利的交通，生善，该部分住户人口达数万人之多。多年的资物业保值增值。活配套的完善，要求孩子就学与托管的方便。工作积累，他们也有一定的积蓄，改善目前他们经济条件宽裕，购房有提升居住品质与的居住条件及置业换房也是他们的不二选择物业投资的双重意图。。置念：置业观念：业观置业观念：该部分客户对新居住物业的需求为：在市区该部分客户对新居住物业的需求为：对原生该部分客户对新居住物业的需求为：三房内，临近原居住或工作的区域，交通便利，活区域怀有依恋情节，新社区环境优越，能或以上户型，首期支付能力在20万元以上生活配套完善，面积在80-130平方米的两与个人身份匹配，他们购房面积在120-160，总房款为40万元以上；重视居住的安全房或三房住宅，首期支付能力在15—25万平方米的三房或四房户型，首期支付能力在舒适性和品质，要求有专业、规范的物业元之间，总房款为50-70万元之间；我司认20—30万元之间，总房款为60-90万元之管理服务。我们认为，该部分客户比例占为，该部分客户比例占一期客户总量的30%间；我司认为，该部分客户比例占客户总量总量的20%左右。左右。的30%左右。9922、目、目标标客客户户行行为为特征及置特征及置业观业观念念2.4首次置业作为婚房的置业者2.5投资客户行为特征：行为特征：他们一般从事金融、法律、汽车、建筑等他们一般具有独到的商业投资眼光，他们对新兴行业。他们追求潮流，热衷时尚，具有居住以及户型的要求度比较低，主要还是看文化内涵。对地段和配套要求比较高。他们产品的投资潜力。他们年龄大多在35岁以有很高的收入，年龄主要集中在25岁至35上，他们经济条件宽裕，购房主要目的就是岁之间，拥有属于自己的结婚用房，以体现为了升值。他们的个人价值。置业观念：置业观念：该部分客户对新居住物业的需求为：二房或该客户对户型面积的需求一般为90平米以三房住宅，首期支付能力在15万元以上，承下，对朝向和楼层要求比较低，首付支付在受总房款为50万元左右；重视居住舒适性和15万以上，重视产品的投资潜力，希望未品质，希望有专业、规范的物业管理服务。来可以很好转手或出租。我们认为该客户比我们认为，该部分客户比例占总量的15%左例占总量的5%。右。10103、置业行为共性：普遍存在着对本区域较深厚的居住情结，对于项目便利的交通资源比较认可，周边丰富的生活配套也吸引了大量消费者。普遍对大西部未来的发展前景充满着美好的憧憬，西客站的建设将带动西部区域的升级换代，升值潜力巨大逐渐成为大家的共识。一个有文化有品位的、绿化环境优美的、物业管理优秀的、户型设计合理的、居住便捷的品质小区是置业者锁共同追求的。追求品味但不奢华的居住品质，在相对舒居的前提下，更看重较高的楼盘性价比（理性感性）。对所选择的楼盘普遍在乎其市场感觉：市场影响力及品牌力（中国人的面子）。客户群体属于城市中等收入者，当前楼市下，所能承受的住宅价格空间7000-8000元/平米。对本案的意义：a、相对多样的功能户型搭配精致的园林空间，辅以适应市场的营销价格，塑造高性价比楼盘；b、适当提升的品牌形象塑造及营销推广，给与客户相应的置业满足感。11114、置业行为差异性：客户层次的区别带来置业理想的多样化，带来户型需求上的多样化：阳光面充足、各功能间大方的舒居户型；在满足居住功能的基础上尽可能节省空间的经济户型；面