谨呈：红河春天房地产开发有限公司红红河河春春天天发发展展建建议议书书项目定位：引领云南的休闲生活方式，集高尔夫度假、休闲健康和景观房产为一体的山湖休闲康疗度假区——以旅游度假、休闲养疗、景观房产为功能特点——以生态健康、自然山水为环境特质（温泉）项目定位诠释习惯于城市现代的繁华，而居家生活对于自然生态的追求、对山水别墅山、对水的居住环境要求，本项目作为山水别墅，在快速的城市化进程中，对自然、温泉养疗生态生活的追求中获利。当休闲放松成为一种时尚，集商务会议、休闲度假和居住为一生活方式体的度假型社区将引导云南、昆明都市生活新风向——“以现代的优雅演绎着低调的奢华”。依托项目规模优势，依托温泉、地理区位优势，将居住与养疗新市镇、生活、休闲、运动等融合于弥勒昆明城市后花园的新市镇，打造新型休闲旅游度假新标杆。本报告是严格保密的。基于前2次的沟通情况,本次合富辉煌就以下问题进行探讨Part.1高尔夫产品定位建议高尔夫产品定位建议Part.2别墅产品户型与建议别墅产品户型与建议Part.3功能配套完善与建议功能配套完善与建议Part.4产品外立面案例分析产品外立面案例分析Part.5营销思路及方向策略营销思路及方向策略Part.6球场与物业运营案例球场与物业运营案例本报告是严格保密的。市场机会点:大昆明地区休闲度假方式及在售高尔夫客户群均高尔夫反映出高尔夫的目标客户在财富阶层,有利于本项目定位与运作度假拥有资金实力昆明及富人休闲度假方式高50万以上网球+高尔夫+国内度假旅游+国外观光旅游+第二居度假方式市场分析在咖啡厅或茶室进行棋牌娱乐+全国范围观光旅游+游10-30泳/羽毛球/网球等形象定位中万以上家庭聚会式棋牌娱乐客户定位+本地或省内旅游度假+普通体育活动休闲度假产品定位低10万以下档次低中高昆案例选取市场状况客户消费驱动因素明春城高尔夫在售认知度较高企业高管+私营业主社交平台,投资兼有在春城海岸市场关注度高+少量江浙川沪外省休闲度假,追求尊贵华侨城项目,售御景新城市场认知度较高企业高管+私营业主社交平台,休闲度假高星耀水乡+一定量时尚白领,自然生态生活,尔运动健身,追求时尚夫本报告是严格保密的。购买此类以追求社会价值体现，对休闲度假及升值空间关注较高高尔夫市场机会和高尔夫运动的社会文化属性是本项度假目高尔夫形象、客户及产品定位的重要依据春天高尔夫别墅高尔夫运动富人社交活动俱乐部的社会形象富人社交活动大昆明地身份高尔夫运动中心定位地位区?区域市场分析蕴涵的社会元素品位级?高一种休闲方式一种生活态度形象定位尔一个社交圈子身份?夫升值?目标客户的偏客户定位?的好及关注点休闲社社交?产品定位会时尚?文高尔夫运动传递的文化信息产品打造围绕新生事物化一个时尚话题客户的关注点?时尚话属和消费文化发展阶段题?生活性态度?本报告是严格保密的。高尔夫立足红河,营造云南省富人社交活动休闲健康中心度假市场分析形象定位高尔夫形象定位:客户定位云南省真正的富人康疗社交活动中心（休闲度假运动）产品定位高尔夫营销愿景：做鼎级生活的缔造者；做富人生活方式的倡导者本报告是严格保密的。昆明高尔夫消费客户的购买促因主要是:社交,休闲度假,追求自然健康.追求尊贵生活方式高尔夫的促因尚需要消费文化沉淀，商务交往需求增度假加与其坐在办公室或咖啡厅里,我更热衷在球场间穿行，边打球、边谈生意，既享受户外清新的空气,又交朋结友，往往在“不知不觉”中完成了一些商务的洽淡。市场分析--昆明高球爱好者“普洱茶行”老板（拥有5家门店在）将文形象定位朋友圈子里打高尔夫球的不少,经常去打,一个主要是周边朋友都在打，另外也爱好。经常和圈里朋友一起去，可以结识球友。客户定位一开始是受香港合作伙伴的影响,偶然打打--,舒现总在渐渐喜欢上产品定位这项运动,没事就想来打两杆,解乏放松。同时将球场看做交流、交友、交际的活动场所。--昆明某贸易集团董事长我们的客人主要有三类,一类是我们的准业主,第二种是做生意或者企业活动的比较多,其余的是各种散客.散客中有些政府的事业单位的,他们是高球爱好者,都有自己的专用球具.--昆明华侨城高尔夫球场营销人员本报告是严格保密的。高尔夫本项目高尔夫客户特征:私营业主,成功人度假士,富有,精力充沛,思维开阔,见识广博年龄特征35岁—55岁收入水平年收入50万以上市场分析教育背景教育接受程度不一?关心事业发展、社交活动、自我健康;形象定位?团体中的精英,拥有领袖气质;?不固守财富,是财富的创造者和运用者;特质客户定位?具有较强的休闲享受需求；?对所提供的活动/设施要求高，喜欢健康、新鲜体验及尊贵感；产品定位?在生活方式和消费方式上属于引导型客户。职业背景私营业主(70%)企业高管(15%)金融界人士(8%)高官(5%)其它(2%)所属区域昆明人(60%)地州及其它县市(30%)与云南有工作缘的外省市人数(10%)江浙川沪工作/生活经历多数拥有自己的企业和事业基础，部分政府单位及事业单位的中高层管理者本报告是严格保密的。本项目高尔夫客户的消费诉求:身份高尔夫、商务、运动健康休闲时尚、保值度假第四类客户15%第一类客户市场分析30%形象定位第三类客户38%第二类客户客户定位17%合富辉煌昆明高尔夫爱好者调研产品定位客户分类第一类客户第二类客户第三类客户第四类客户消费诉求身份商务运动健康休闲保值私营业主+政府私营业主+与云私营老板+社会名流私营老板+大型及社会名流+高南有工作缘的外+官员+大型企业高客户职业企业高管级白领(10-20资客户及江浙沪管万)客户本报告是严格保密的。球场定位思考点1:本项目高尔夫球场的定位高尔夫和经营取决于区位,档次,经营模式和管理度假(增加)球场的定位和经营的成功与否KPI1.球场所在的区位：构成要素包括球场所在地区的经济发达程度、交通条件、人文、地理条件、气候条件、人口密度、当地消费观念、消费意识等；市场分析2.球场的品位、档次：包括设计水平、建造水平、球场的独特性、风格、挑战性、趣味性、周边环境?、唯一性等；形象定位3.球场所采用的经营模式：一个球场的经营模式一经采用，便不宜变换，特别客户定位是会员制球会的设立，必须定位准确，必须十分重视会规、会章的制定，重视对会员权利义务的承诺和界定，重视这些规章制度对经营管理的长期影响；产品定位4.球场的管理水平：是能否吸引客人到场的重要因素，衡量四个方面，１.球场品质(指球场场地质量)；２.运作水平；３.服务水平；４.管理成本。这基本决定了一个球场的经济效益。本报告是严格保密的。球场定位思考点2:根据消费者的需求开发复合功能产品，主高尔夫要的价值关注点分为:爱好,身份和休闲,度假、商务功能度假商务交际商务活动增加，增加交流和商务空间价值服务市场分析爱好专业专业教练,球具商店,专业培训和讲座,赛形象定位价值服务事客户定位身份荣耀打造豪华的环静,营造私密的氛围,顶级的服务管理产品定位价值服务健康休闲休闲配套设施,SPA会所,便利配套设施价值服务本报告是严格保密的。建议本项目高尔夫球场运作,配套设施定高尔夫位及市场营销在初期圈层交流中心展开度假云南的富人休闲康疗新中心客户财富阶层:私营业主、企事以休闲度假消费为目市场分析业企业高管、高官的私营业主和企业高管是本项目的主流客户,消费诉求身份,休闲娱乐,时尚,商形象定位65%务占到休闲SPA、会务设备,餐饮,休闲配套客户定位硬件,商务中心产品定位高效管理,优良服务,形象打造,氛围的营造,软件为商务客户提供附加服务?会所中规划休闲、娱乐，高档休闲设施(SPA会所)健身中心等启动区配套?部分便利店设施以休闲度假主题展开市场和销售工作,并为本项目营销SPA及医疗设施推出做铺垫,如在企业家或商务报纸本报告是严格保密的。杂志上做广告基于前2次的沟通情况,本次合富辉煌就以下问题进行探讨Part.1高尔夫产品定位建议高尔夫产品定位建议Part.2别墅产品户型与建议别墅产品户型与建议Part.3功能配套完善与建议功能配套完善与建议Part.4产品外立面案例分析产品外立面案例分析Part.5营销思路及方向策略营销思路及方向策略Part.6球场与物业运营案例球场与物业运营案例本报告是严格保密的。市场机会点：昆明市别墅市场尤其高尔夫别墅目前处在高尔夫快速发展阶段，市场细分化开始，投资客群一定基础别墅1998－20022003－20092009至今市场分析启动期活跃期发展期形象定位?初步启动?集中放量?理性盘整?开始出让别墅用地?2003年初国土资源45?消化别墅存量客户定位?结束福利分房带来号文件控制别墅等高档?宏观调控少量需求住宅用地，控制前所?产品开始创新“囤积”的别墅用地在04?出现投资性别墅产品定位?整体房地产处于初年集中开发，使得别墅商务、休闲、度假类级阶段产品在迈入2004年后型逐步细分化价格定位仍然维持了较高的供应量?橡树庄园、滇池高尔夫?华侨城地产、御景国、春城海岸、西山别墅际、村上春树、丽水龙庭本报告是严格保密的。市场机会点：高尔夫别墅项目产品创新不够，一定程度高尔夫上没有引领消费者需求别墅?昆明高尔夫别墅市场产品在2008年呈现创新趋势，但还是存在诸多的创新不够之处：市场分析?产品的细分化与市场需?整体以湖泊水资源为主形象定位求存在差距，更多高尔，资源偏好过于明显，夫定位较模糊，市场形都集中在滇池等下由此象不清晰形成过于依赖资源客户定位产品定位?高档社区内环境打造一?户型的舒适度不够、品般，部分项目周边配套质不高价格定位不完善，未形成人文社区本报告是严格保密的。立足红河，高立足红河，高端端定位，定位，打打造云南地区市场造云南地区市场补缺者补缺者高尔夫别墅市场机会目前目前红红河河州州高尔夫高尔夫