稳中有险，险中求进—2013年沈阳房地产市场年刊资源中心出品沈阳中原，2014.1.22本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1沈阳中原报告内容一、2013年楼市政策回顾及预测二、2013年沈阳土地市场回顾三、2013年沈阳房地产整体市场回顾及趋势预测四、2013年沈阳房地产板块市场回顾及趋势预测五、2013年公寓市场回顾及预测六、2013年沈阳报纸媒体投放状况回顾沈阳中原?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2沈阳中原Part12013年楼市政策回顾及预测沈阳中原?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3沈阳中原2013年是政策“升级巩固年”在延续2012年限购、限贷手段的同时，限购范围扩大，二套房首付进一步提高；加强保障房建设督查组国家政策首次非对称财政部：省政府：出台检查房下调下调存落实保加强保国五条地产调存准贷款利障房资障房管细则金率率控金筹措理力度月份2567711123411二手房全城限购；严沈八条：提高四部委：严国土个税可格执行二手房非户籍居民的控土地储备部打按交易交易税收政策，缴税年限，二总规模和融击囤额的1%按转让所得套房首付比例资规模地沈阳中原缴纳20%计征提高至65%地方政策2012年2013年执行巩固升级巩固?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4沈阳中原国家政策分析住房市场双轨制日渐明晰，一方面落实保障住房的资金筹措，推进保障房建设进度，一方面调节商品房市场，抑制投资需求中央调控政策汇总发布日期发布部门政策名称政策要点主要影响《关于做好2013年城镇保障性安明确了资金来源途径、规范管2013年1月5日财政部居工程财政资金筹措等相关工作通知提出了六大保障举措理方式等，一定程度保证了保的通知》障房的顺利开工进行。省国土资《关于严格执行土地使用标准管强调、督促类政策，促进土地2013年2月20日严格执行土地使用标准源厅理大力促进节约集约用地的通知》的合理利用，约束力较弱加强保障房管理力度，对保障《办法》规定五大类人群可《辽宁省保障性安居工程建设和房建设资金、建筑质量、分配2013年2月28日省政府在申请保障性住房轮候时优管理办法》与经营、监督管理等多方面均先分配沈阳中原予以规定l限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型限购范围扩大，二套房贷款成应包括所有新建商品住房国五条细则《国务院办公厅关于本再次提高，改善型需求进一和二手住房国务院办继续做好房地产市场调控工作的步受到抑制，刚需主导市场；2013年3月1日l进一步提高第二套住房贷公厅通知》二手房交易税费增加购房成本，款的首付款比例和贷款利市场活跃度下降，进而进而影率。响新房市场成交l二手房转让应依法严格按转让所得的20%计征?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5沈阳中原地方政策分析沈阳对楼市的支持态度依然明显，但中央调控政策的逐渐升级，使沈阳市可利用的优惠政策空间越来越小地方支持政策发布日期政府动作主要内容政策目的普通商品房“满五年不唯一”、“唯一不满五二手房个税可按交易额的年”、“不满五年不唯一”三种类型的二手普通降低二手房交易税费，2013年1月1日1%缴纳住宅。这三种情况的个税由之前的差额(交易额-原促进二手房成交量提升值)的20%调整为交易额的1%。l认真执行国家住房限购要求，全城限购沈阳市人民政府办公厅关l依法执行二手房交易税收政策。税务、房产部2013年4月1日于继续做好房地产市场调门要密切配合，对出售自有住房应征收的个人落实“国五条”细则控工作的通知所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息沈阳中原能够核实房屋原值的，按转让所得20%计征2013年4月1日《偿还其他贷款提取须知》首次申请提取住房公积金偿还商贷的职工可选择减轻还贷压力，或促进一次性提取公积金账户内的定期余额。其再次购房l将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税沈阳市人民政府办公厅关证明或社会保险证明年限由1年以上提高到2年限制外地人投资购房，2013年11月25于进一步做好房地产市场以上同时进一步抑制本地居日调控工作的通知l居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款民投资购房和公积金贷款首付比例提高至65%。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6沈阳中原政策趋向预判2014年廉价资金时代结束，房地产融资难度加大，融资成本提高成为必然美国美国QEQE退出退出货币货币政策稳中政策稳中有紧有紧利率利率市场化市场化?失业率的持续改善，美?十八届三中全会后，中国面?金融改革推进利率市场化进国启动量化宽松货币正临产业结构调整和经济发展入实质性阶段。方向的转型，金融环境的稳式退出。?从日本、韩国利率市场化的定仍然是主基调经验来看，短期内利率明显?大量资金回流美国本土?但是无论是2013年6月的“钱走高，意味着融资成本大大?开发商外资的融资环境沈阳中原荒”还是年底银行间拆借利提高。趋紧率的飙升，都在说明央行正?而且互联网理财产品的高收在逐渐收缩流动性益率也逼迫银行的利率提高。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7沈阳中原政策趋向预判房产税实质是财政收入的来源之一，而非政策调控手段，税率不高，单一作用有限，短期内抑制投资，但不能改变行业发展趋势长效长效调控机制调控机制———房产税—房产税房产房产税影响有税影响有多多大？大？?预计2014年6月出台不动产登记条例，实现?理论上来说，房产税的征收能增加房屋的信息全国联网，为房产税的全面征收奠定持有成本，释放空置房，增加供给，抑制基础。投资性需求，减轻需求压力，产生房价下跌的预期。?房产税试点范围扩大的可能性大增。?但是从各国的经验来看，房产税通常作为财政收入的来源之一，而非政策调控手段。沈阳中原房产岁一般税率不高，主流税率占住宅价值的0.2%-1.4%，对家庭的负担比较低。?而且单一房产税的作用是有限的，短期内产生一定的效果，但长期来看，不能改变房地产市场的发展趋势。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8沈阳中原政策趋向预判综合影响房地产市场的政策因素，2014年行业最大的风险来自于流动性收紧和金融改革带来的金融环境风险的不确定性金融风险因素.2014年对房地产行业来说最大的风险不是来自于房地产市场本身，而是来自于货币流动性收紧和金融体制改革带来的金融环境风险的不确定性。沈阳中原.综合因素房产税因素地方政府因素房产税的实施有可能在短期内会产生一定.地方政府对于土地财政的依赖仍难改变，的市场波动，尤其是对于再改+投资客户，但在限贷、限购的大背景下，可以采取的支需求将受到抑制，但长期来看，对行业发展持政策有限，支持力度较弱。趋势影响甚微。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9沈阳中原Part22013年沈阳土地市场回顾沈阳中原?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10沈阳中原成交总量2013土地成交均价为1710元/㎡，同比上涨11%；成交量保持较高水平，同比略降5%2007-2013年沈阳住宅及商业用地出让情况沈阳中原?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11沈阳中原各月成交平均容积率集中在1.8-2.5之间，较之去年2.0-2.5而言，今年成交土地的容积率有所降低；成交土地大多集中在于洪、浑南等区域，说明未来该区域将以小高、高层为主2013年土地市场成交情况2013年土地成交分析2013年沈阳市全年土地成交面积达到1336万平米，较之去年1403万平米，减少5%。未来2年内预计的上市面积将达到2821万平米。各月土地出让平均容积率集中在1.8-2.5之间，较之去年平均容积沈阳中原率2.0-2.5而言，今年成交土地的容积率有所降低，成交地块位置大多在浑南、于洪等区域。数据来源：沈阳中原资源中心?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12沈阳中原各区成交受全运会建设带动，大浑南仍受开发商追捧，土地成交面积达469万平米！未来二年，大浑南、于洪、经开等城市外围区域将成为供应量集中的区域2013年各区土地市场成交情况2013年土地市场情况综述受全运会建设带动，大浑南区域备受开发商追捧。全年土地成交量居全市首位，达到469万平米。于洪凭借着丰厚的土地资源，较低的土地价格，以及长期看好的发展潜力，吸引了众多成长型发展商。全年成交299万平米，仅次沈阳中原于浑南新区；和平、沈河等城市核心区域成交以高密度地块为主。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13沈阳中原各区价格走势2013年沈北新区受地铁带动楼面地价同比涨幅最高；皇姑区首府新城推出大量优质地块，地价涨幅28%；和平区因长白岛区域土地价格攀升，拉升区域整体均价2010—2013年各区土地成交价格对比分析?沈河区受金廊推地逐年减少楼面价格同比下降20%，和平区因长白岛区域土地价格逐渐攀升，拉升区域整体均价。；沈北新区受地