中国地产营销实战军团！谨呈：湖南德龙置业有限公司2011[CS-XC-09][德龙●碧翠豪廷]市场调研和定位报告长沙先驰投资顾问有限公司2011年9月报告框架第一部分城市概况第二部分市场分析第三部分市场调研问卷和访谈第四部分项目分析第五部分项目发展策略第六部分项目定位第七部分项目规划建议PART1第一部分城市概况纲要??岳阳概况岳阳概况??城市属性城市属性??城市定位城市定位??城市人口城市人口岳阳概况历史文化名城，中部六省十强城市之一，经济总量在湖南仅次于长沙。岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着２５００多年悠久历史的文化名城。位于湖南省北部，湘北（岳阳、常德、张家界、益阳）的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。湖南第一地级市，湖南省综合实力最强的地级市。中部六省十强城市之一。经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。岳阳市区沿长江30公里地段分布着长炼、巴陵石化、岳阳纸业、华能电厂等一批大型企业。岳阳凭借区位优势具备接纳大运量、大耗水工业项目的基础条件，依托这优势，岳阳打造成为了湖南的临江重化工业区。城市属性岳阳城市环境优美，临水面积广阔，是非常适宜人居的城市。　洞庭湖位于中国湖南省北部，长江荆江河段以南，是中国第三大湖，仅次于青海湖和鄱阳湖；也是中国第二大淡水湖，仅次于鄱阳湖；面积3,968平方千米（1998年），原为古云梦大泽的一部分，洞庭湖南纳湘、资、沅、澧四水汇入，北与长江相连，通过松滋、太平、藕池，调弦（1958年已封堵）“四口”吞纳长江洪水，湖水由东面的城陵矶附近注入长江，为长江最重要的调蓄湖泊，由于泥沙淤塞、围垦造田，洞庭湖现已分割为东洞庭湖、南洞庭湖、目平湖和七里湖等几部分。古人云：“八百里洞庭凭岳阳壮阔”，岳阳占据洞庭湖70%的水域。岳阳市境内耕地449.34万亩，水面积451.68万亩，山地953.52万亩。城市定位地理区位优越，发展前景好，未来城市核心功能特征：旅游名城、生态城、石化基地和物流中心。区域发展定位岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市,地处“武汉1+8城市圈”和“长株潭城市群”的双重辐射区，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势，将建成为武汉、长沙之间的区域性经济次中心。岳阳市功能定位国家历史文化名城、重点风景旅游和生态宜居城市，中部地区石化基地和重要物流中心。城市人口岳阳总面积约15020平方公里，总人口约552万，其中市区面积约824.4平方公里，市区人口约97万，属中型城市行列。?现辖2个县级市（临湘市、汨罗市）、4个县（岳阳县、华容县、湘阴县、平江县）、3个城市区（岳阳楼区、君山区、云溪区）和岳阳经济技术开发区（岳阳经济开发区于2010年6月正式升级为国家级经济开发区）、南湖风景区、屈原管理区。?各区县资料：岳阳楼区　面积304平方千米，人口55.8万。君山区　面积718平方千米，人口24.5万。云溪区　面积417平方千米，人口16.3万。　汨罗市　面积1670平方千米，人口71万。临湘市　面积1714平方千米，人口48.5万。岳阳县　面积2905平方千米，人口76.4万。华容县　面积1610平方千米，人口72.2万。湘阴县　面积1535平方千米，人口69.7万。平江县　面积4118平方千米，人口101.1万。城市概况小结?岳阳是一座历史文化名城，经济总量居全省第二位。?岳阳环境优美，非常宜居。?岳阳是生态旅游城市，城市发展空间大。?岳阳城市人口众多，在全省排第六位。岳阳市区人口近100万，属于中型城市。PART2第二部分市场分析纲要??宏观市场分析宏观市场分析??中观市场分析中观市场分析??市场政策分析市场政策分析??微观市场分析微观市场分析宏观市场分析GDPGDP总量排名稳居湖南省第二位，呈快速增长之势。180016GDP排名15.214.81539.361600141414141长沙140012.41272.15122岳阳12001105.74101000915.843常德834.918800733.8564衡阳60044005株洲20026郴州002006年2007年2008年2009年2010年2011年上半年7湘潭GDP总量（亿元）增长率8永州?经济总量增长较快。据湖南省统计局初步认定，岳9邵阳阳市2010年地区生产总值1539.36亿元，增长10益阳14.8%，增速比去年提高0.8个百分点，分别高出全11娄底国、全省平均水平4.5和0.3个百分点。12怀化13张家界人均GDP人均GDP保持高速增长，岳阳市整体社会经济处于平稳发展期。300002810116.00%14.10%2454313.70%14.00%2500013.50%2141012.00%?岳阳市人均GDP保持高速增2000010.70%1779910.00%9.90%长，近三年来增长速度均超14340150008.00%6.00%过13%。100004.00%?按常住人口计算，2010年人50002.00%均GDP达28101元（约439100.00%2006年2007年2008年2009年2010年美元），比上年增长人均GDP（元）增长率14.1%。人均GDP与0-800800-40004000-80008000-20000整体社美元美元美元美元会经济发展关系启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期城市化率城市化进程加快，房地产发展空间大494848晚期4747城市化进程演示4645.54545.144434342城市化率超过７０％以后41为晚期阶段，社会经济发40展渐趋成熟，城市人口保2006年2007年2008年2009年2010年持平稳。城市化率中期城市化率达３０％～７０％为城市化率低于３０％为初期阶中期阶段，是城市化的加速阶段，城市化的发展速度比较缓初期段，城市人口迅速增长。慢，是大发展的准备阶段。三产结构调整第二产业占主导并持续快速增长，表明岳阳尚处于工业化进程中第一阶段。未来城市经济尚有非常大的发展空间。■2010年，第一产业增加值215.53亿元，增长4.2%；第二产业增◆城市经济发展进程的两个阶段：加第一阶段：第二产业在国民经济（GDP）中的比值834.23亿元，增长20.6%；第三产业增加值489.59亿元，增重，以较快的速度增加，并逐渐超过50%；与之相长应，第一产业的比重则以更快的速度下降。10.7%。第二阶段：第三产业在国民经济（GDP）中的比■第二产业贡献率进一步提高，全市产业结构调整为14.0：重，以较快的速度增加，并逐渐超过50%；与之相54.2：应，第二产业的比重则以略慢一些的速度下降。31.8，第一、三产业占GDP比重分别比上年下降0.9和2.3个百分点，第二产业占GDP比重比上年提高3.2百个分点，对经济增长的贡献率达到70.4%。其中工业增加值对经济增长贡献率提升到65.7%。岳阳产业结构（2009年）岳阳产业结构（2010年）固定资产投资固定资产投资逐年递增，城市建设速度加快?项目投资增量提质。全年共完成全社会固定资产投资782.16亿元，比上年增长27.7%，其中城镇以上固定资产投资689.14亿元，增长26.9%。5000万元以上项目536个，其中新开工项目数354个，完成投资377.76亿元，增长46.5%。。90070.00%?782.16岳阳固定资产投800资主要用于城市建设、三大产业结构优化、房地产开发等。60.00%58.20%70050.00%600542.8750040.00%35.40%431.9833.50%40030.00%323.5827.70%30024.00%239.0320.00%20010.00%10000.00%2006年2007年2008年2009年2010年固定资产投资额（亿元）增长率岳阳市2006-2010年固定资产投资与增长率城市收支情况岳阳人均可支配收入居湖南第四，人均消费性支出占湖南第三。200001816.4173121800016161568016000?岳阳人均可支配收入从2006年的1413603139451400012.412117261200011726元上涨到2010年的1731210.410100008元，环比增幅47.6%。80006.86600044000200021400016001217711405142006年2007年2008年2009年2010年120001127813.512.813城镇居民人均可支配收入（元）增长率9978121000088452006-2010城镇居民人均可支配收入（元）108000860006.85.86?4000岳阳人均消费性支出从2006年的48845元上涨到2010年的12177元2000200，2006年2007年2008年2009年2010年城镇居民人均消费类支出（元）增长率环比增幅37.7%。2006-2010城镇居民人均消费类支出（元）旅游业岳阳旅游业发达，成为岳阳重要经济支柱450035120604052400030.6102.8729.730345410050350047.826.125.72581.7530002663804025002065.35211817.36056.930200028.416801525.125.8150038.5104020100014.955002010002006年2007年2008年2009年2010年002006年2007年2008年2009年2010年入境旅游收入（万美元）增长率国内旅游收入（亿元）增长率?2010年，岳阳市接待入境