孔雀城项目案例分析策划部2013-01-23目录一、永定河孔雀城项目案例分析二、八达岭孔雀城项目案例分析三、潮白河孔雀城项目案例分析四、潮白河孔雀庄园项目案例分析五、大运河孔雀城项目案例分析目录永定河孔雀城项目案例分析1、发展历程以及运营模式的演变2、区位信息3、产品体系4、客户分析5、产品推广分析6、对比分析项目标签南中轴、39公里、永定河畔原生生态小镇——京郊别墅小镇代表作项目发展历程（一）发展历程——第一阶段（常规运营）一期：树立形象2006年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。二期：品牌升级2007年，项目经历了过关—闯关—收官，顺利的完成了5个亿的销售任务，并实现了品牌升级。市场定位为“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅居住社区”,产品“以院墅和联排为主，包含少量类独栋和洋房”，净容积率大约为0.69。三期：过滤调整2008年，项目经历三个重要的调整，调渠道—调价格—调形象，完成销售额近4个亿、品牌进一步成熟。基于区域现状发展成熟度情况，逐渐从郊区低密项目向新市镇过渡，产品“以6层独门独院叠拼为主，加上一定比例联排”，容积率在1.0左右。项目发展历程（二）发展历程——第二阶段（多盘同开）和第三阶段（联合销售）两盘同开：快销模式初步形成2009年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。三期四期不断创新，双盘同开，多线同售2010年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。五期六期2011年以后永定河孔雀城将继续采用多盘同开模式……项目区域信息项目位于固安,距离规划的首都二机场10公里；地铁天宫院站20公里；大兴城区28公里；南三环39公里项目紧邻京开高速、大广高速以及106国道，同时项目有社区大巴，可以直接对接地铁天宫院站产品信息——项目基本情况价值洼地改善居住别墅生活永定河孔雀城项目基本信息独栋合院（大堡）、物业类别联排、叠拼、洋房开发商廊坊京御房地产开发有限公司项目地址固安，北京经济管理职业学院对面物业公司幸福基业物业服务有限公司占地面积（平方米）5000000建筑面积（平方米）5000000绿化率35%开盘价格（元/㎡）4900现在价格（元/㎡）12000容积率1.0产权年限（年）70总分期（期）预计10开发周期2003年8月至今车位大堡、台地产品1:2；阳光叠拼1:1物业费（元/平方米/别院：2.6月）洋房：1.95装修效果毛坯总套数（套）10000左右产品信息——项目分期情况以滚动式的形式开发，丰富的产品类型，历时4年，得到6000多户业主认可目前销售八期、均价12000元/㎡，仅剩余10多套联排，后续未定分期占地面积（万㎡）产品类别套数（套）独栋一15271联排独合院墅二10461联排类独栋独栋八.1期三251252联排大堡已售四20.67878叠拼大堡五28联排1206叠拼大堡六32.8联排1671叠拼联排七1002000多叠拼占地面积套数产品面积区间均价剩余套数分期（元/（万㎡）（套）类别（㎡）（套）㎡）联排250~30010左右在售八10300多12000叠拼170~220售完产品信息——项目配套分析根据客户的需求，打造生活与休闲一体的配套系统项目配套情况I.三级综合体：固安核心区综合体、孔雀城小镇综合体、社区邻里中心综合体；II.四条商业街：一号路、二号路、孔雀广场、大湖做出主题定位；III.四个会所：五期健康会所、度假会所、高尔夫会所、奢华马术会所（目前四合院）；IV.五个小镇配套：汇佳双语幼儿园、德威小学、高尔夫、解放区总医院诊所、同频次轻轨高速巴士；V.十大公园体系：体育公园、杨树林公园、孔雀公园、运动公园、大湖公园、梦想广；场、三期公园、四期公园、五期公园，环湖公园、大广公园-图标；VI.若干软件：物业公司、商业公司、幸福长者、旅游公司、业主合唱团、小镇魅力体系。产品信息——建筑风格项目采用南加州的建筑风格，凸显阳光、活力，营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围产品信息——主力产品分析项目目前只剩10套左右台地联排产品，以高附加值为产品主要卖点,但是产品老旧没有创新台地联排高附加值：送庭院、私家车库、车位、地下室、南北超大双露台格局：方正，南北通透四重庭院：南北双庭院+南北双向空中花园大露台：层层送露台产品信息——主力产品分析赠送面积高达280平米的设计增加联排产品的附加值，市场认可度极高挑空空私属地间过小下车位，缺少别墅质感南向庭院入户D端户型地下一层D端户型一层D端户型二层产品信息——主力产品分析全景观露台D端户型三层D端户型四层产品信息——园林景观分析景观两大亮点：风格特点以及布局特点风格特点大气、沉着、与建筑相互呼应，植被符合土地及位置气候布局特点层次分明、高低错落、点式衔接、主题性、功能性强产品信息——园林风格以大气、恢弘景观节点为代表，每一处景观节点有具备独特的景观故事，兼备展示、活动功能产品信息——园林布局以大气、恢弘景观节点为代表，每一处景观节点有具备独特的景观故事，兼备展示、活动功能未来之旅会所广场运动公园杨树林大道梦想广场火炬广场土地-客户-产品的对位研究客户构成主要以小康家庭和富贵家庭为主要客户群体土地价值属性客户构成产品体系独栋，联排、叠拼生态、低密居住氛围小康二代面积全面，集中170-350平米临近永定河河，社区内部景观三重体系生态环境优越，小康多代（配套景观、节点景观、适宜居住；功能景观）交通体系发达，完善配套生活体系城市通达性高，富贵二代（社区商业、社区医疗、主动郊区化条件丰富社区教育、社区娱乐）市镇级生活、医疗、教育小镇别墅社区，别墅生活富贵多代配套完善氛围，居住舒适度高客户分析根据前六期项目成交分析：客户以小康家庭为主，多次置业类别，主要以海淀和朝阳为主，购买因素主要体现在交通便利以及生态环境项目产品推广分析永定河孔雀城目前剩余房源较少，推广频度明显降低，推广渠道仅为网络及短信，但是加大了新客户邀约到访力度，配合到访赠送加油卡活购物卡的活动有效增加了客户到访的诱因?优惠政策：一次性9.5折，分期付款9.7折，台地联排1.5万优惠10万；?推广渠道：?网络：百度品牌专区上线；软文发布2篇，分别投放新浪网房产频道、凤凰网房产频道；?短信：每周投放40万条；?营销推广活动：新客户到访参观项目，即赠100元加油卡或购物券；发布软文截屏对比分析永定河项目有良好的知名度以及完善的社区景观对市场有一定的冲击但目前仅剩余10套左右联排产品，产品老化，对我们竞争压力很小永定河：是京郊代表项目之一知名度凤河孔雀城凤河：是一个纯新盘败区域永定河：位于河北固安开发区，区域村化严重凤河孔雀城凤河：位于“金三角”区域，工业区核心区胜交通永定河：摆渡大巴直达地铁；距南三环30分钟车程凤河孔雀城手永定河孔雀城凤河：高速廊坊出口，距东三环35分钟车程平目前价格永定河：项目已开发多期，价格已经长成，均价1.2万/㎡凤河孔雀城凤河：新盘，首次推出，升值空间大，价格待定胜永定河：目前仅剩下10余套台地联排产品，产品老化VS产品凤河孔雀城胜凤河：首次推售，产品多样，优化产品，选择性大配套永定河：商业以及休闲娱乐配套凤河：教育资源、商业以及休闲娱乐配套凤河孔雀城胜凤河孔雀城建筑风格永定河：南加州风格，老套，没有品质感，工艺感凤河：英伦风格，更换老去的形象，提升品质感凤河孔雀城胜园林永定河：社区已有入住，社区园林完善凤河：展示园林已对外开放凤河孔雀城败客群永定河：北京以及北京周边城市凤河：北京、廊坊、天津以及北京周边城市凤河孔雀城胜目录八达岭孔雀城项目案例分析1、区位信息2、产品体系3、客户分析4、产品推广分析5、对比分析项目标签世界山居度假小镇项目区位信息项目位于北京北侧，距离北五环56公里，隶属于京北新城板块的怀来县项目距京藏高速康庄出口(65出口)西南约5公里，2014年京张高铁设的八达岭站为项目提供了便利条件高铁京张京藏高速产品信息——项目基本情况山地之上，别墅产品，低密小镇八达岭孔雀城项目基本信息物业类别别墅、洋房开发商京御房地产开发有限公司八达岭高速康庄出口(65出口)西南约5公项目地址里物业公司廊坊市幸福基业物业服务有限公司占地面积（平方米）186093建筑面积（平方米）81500绿化率65%现在价格（元/㎡）均价9500容积率0.41产权年限（年）70开盘时间2010年物业费（元/平方米/2.65-2.95月）装修效果毛坯产品信息——已开发项目分期情况项目已经开发了4期，目前1.1期和2.1期已经售罄，剩余2.2期和1.2期在售在售产品主要产品以联排、上院为主2.2期2.1期总占地：总占地：3.8万4.7万㎡㎡总建面：总建面：279亩11.7万㎡开盘时间：开盘时间：2012年9月15日2012年4月15目前情况：日在售，上院为主目前情况：，剩余约86套左售罄右1.2期总占地：8.15万1.1期㎡总占地：总建面：100亩15.85万㎡总建面：开盘时间：2.7万㎡2011年4月23开盘时间：日2010年9月1日目前情况：目前情况：在售，联排为主已入住，剩余约30套左右产品信息——后续推盘分期情况项目后续还有2.3期、3期、4期的规划，总占地312亩产品信息——