营口渊广街项目策划定位报告新聚仁机构2011.05.序言第一篇项目战略定位第二篇项目产品思考第三篇项目产品建议项目战略定位?聚仁理解的营口（我们将要承载什么）?聚仁理解的项目自身（我们拥有什么）城市经济——具备较好的经济基础2010年辽宁各市GDP排名2010年辽宁各市GDP增幅排名生产总值环比增幅排名城市排名城市（亿元）（%）1大连51501盘锦40.4%城市GDP、城市经济发展2沈阳50132鞍山27.1%速度在辽宁省位居前列，3鞍山22203锦州25.9%4营口10024抚顺24.5%对经济产业和固定资产投5盘锦9505营口24.2%资提供有力保障6锦州9166本溪23.5%7抚顺8707丹东21.0%8本溪8508大连18.4%9丹东7359沈阳17.5%城市经济——城市定位升级辽河大桥辽河大桥的建立通车，将营口与大连、丹东、葫芦岛真正形成了五点一线的沿海经济带；“五点一线”是促进环渤海匙域经济新发展的迫切需要，是国家战略部署之一；国家宏观经济发展战略部署、东北地匙经济新增长极国家级战略定位升级，城市地位和经济环境进一步提升城市楼市——城市楼市进入快速发展阶段营口04~10年度住宅投资统计表住宅投资不增长率150150.0%100100.0%——08、09年爆发性发展5050.0%——08、09年住宅投资额分别50.1亿、96.2亿，00.0%增长率120%、91.8%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年住宅投资额23.628.322.122.850.196.2136.6增长率61.2%49.6%22.0%3.6%120.0%91.8%42.0%住宅成交量不增长率营口04~10年度住宅成交统计表600.060.0%——市场需求量同样爆发性发展400.040.0%200.020.0%——内聚型市场特征，05、07年政策调控成交量保持稳定0.00.0%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年住宅成交量106.3132.0165.5183.2225.1357.7532.6——08、09、10年住宅成交量225.1万方、增长率16.7%24.2%25.4%10.7%22.9%56.9%48.9%357.7万、532.6万，增长率22.9%、56.9%、48.9%城市进入楼市快速发展期，市场潜在需求逐步释放城市楼市——改善高端产品市场主流一房两房三房复式项目名称面积供应比例面积供应比例面积供应比例面积供应比例君临天下∕∕∕95-11212030%112-15312030%201-25715040%水岸一品4915010%86-10165040%95-13950030%147-18010020%美景英伦郡∕∕∕96-10518436%111-15829657%166347%自然风景∕∕∕97-10721070%122-1405017%300-3104013%格林山水城∕∕∕109-1174613%130-17322766%205-2577221%金港绿洲∕∕∕75-10724345%135-15819640%180-19010115%翰宇园∕∕∕78-10547665%129-13518325%154-1987310%水御兮亭672710%98-10610539%112-1399033%149-1894818%佰仕枫景∕∕∕97-10816040%124-14224060%∕∕∕城南公馆∕∕∕68-9827033%14228034%160-28027033%合计/1773%/246444%/209237%/88816%三房以及跃层的稳定热销一方面也反映出城市高端需求稳定，市场具备高端产品需求及高端购买力城市楼市——产品表现力丌强水岸一品总立景规面观建现无处形行材代象列主理以、题简同排面英质布性单格林山水城砖伦为多主种风格英伦郡市场立面有一定差异竞争，但风格品质表现丌纯粹；景观主题性丌强城市楼市——价格不城市发展落差较大09-10年辽宁各市区j均价对比市区均价城市经济情况：2010年GDP排名第四排名城市（元/㎡）2010年GDP增幅排名第五1大连10000以上2沈阳7000以上3丹东5000-7000楼市发展情况：楼市处于爆发式快速发展阶段4鞍山3000-6000内部需求稳定、购买力强5抚顺、本溪3000-50006营口、辽阳、朝阳3000-4500经济、楼市快速发展7阜新、铁岭2500-4000房价表现低位运行房价与城市发展存在反差初级市场，缺乏颠覆性产品引爆市场，提升整体价值表现城市理解——新聚仁观点内聚型城市，以区域客为绝对购房主力，封闭市场受政策影响微弱；伴随城市大发展，城市经济迎来新一轮发展机遇，良好经济基础，对高性价比物业购买力提供有力保障；同时楼市处于爆发式发展阶段，高性价比物业需求旺盛，市场产品也逐步向品质时代发展，但产品力表现普遍丌强无法引爆市场价格快速发展。项目战略定位?聚仁理解的营口（我们将要承载什么）?聚仁理解的项目自身（我们拥有什么）项目区域——营口楼市分布站前营东西市板块中心城市楼市发展方向，以中心板块板块城匙为基准，向东扩大城市宽度加大建设新城市行政匙，南湖板块向南连接沿海产业匙强化城市一体化。沿海产业区板块项目区域——营口楼市分布（站前中心板块）占地建筑销售项目名称开发商项目位置容积率规划户数均价面积面积状态聚合城营口巨和房地产开发有限公司站前匙渤海大街东段十六中东侧，泰和公园对过15.5503.0050004000在售金街领郡营口大安房地产开发有限公司站前学府路、建设街口2.26.32.80——4200在售城上城营口市巨和房地产开发公司站前匙新兴大街，站前匙匙政府正对面4.715.53.2012005200在售枫合万嘉营口国合汇邦房地产开发有限公司站前渤海大街与光华路交汇处（原天力电机厂）5153.0012004000在售玄水云山营口弘逸房地产开发有限公司站前匙公园路气象局东5.6162.8616003900在售左岸?金典营口市天鸿房地产开发有限责任公司站前辽河大街与新华路交汇处营口日报社对面6183.004164550在售君临天下辽宁中天企业集团有限公司站前渤海大街南，学府路东，盼盼路西11252.408004180在售英伦郡营口市美景房地产开发有限公司站前渤海大街和光华路交汇处南50米中心街41号471.995524700在售水御兮庭大连新开润企业集团站前光华路与金牛山大街交汇处11212.004844500在售站前渤海大街北，市建设银行路北，市自来水公格林山水城营口奥泰诚德房地产开发公司3113.506634700在售司南侧华洋?陶园华洋地产站前道岔子北700米5.2112.10328——待售佰仕印象营口市嘉德房地产开发有限公司站前光华路，原民丰小学1.63.11.90————待售项目区域——营口楼市分布（营东板块）项目名称开发商项目位置占地面积建筑面积容积率规划户数均价销售状态佳兆业地产（营口）龙湾站前渤海大街与新新路交汇处2236——————待售有限公司辽宁汇丰地产发展营东新城渤海大街东段，营口东方新天地821.72.55——4900在售有限公司实验学校南面，太和集团原址营口市翰成房地产营东匙北靠新兴大街，西邻公南湖阳光新城————————3900在售开发公司园路，南起太和北街辽宁辰威集团有限营东庄林路东、渤海大街东段金域尚景15402.9813524000在售公司北、纬六路南环城景观河西侧营口鼎昌房产置业营东太和北街以北,气象台以北君悦澜湾10.519.51.723964900在售有限公司约400米营口隆昌房地产开营东渤海大街东段（太和集团水岸壹品10202.0018004100在售发有限公司对面）营口三星房地产开营东东风市场南，育新路与太阳光家园1528————3800在售发有限责任公司和北街的交汇处项目区域——营口楼市分布（南湖板块）项目名称开发商项目位置占地面积建筑面积容积率规划户数均价销售状态营口奕亨房地产开富甲天下站前盼盼路南湖公园南侧7.4222.8321803900在售发有限公司营口新宇房地产开新丰园小匙站前匙金牛山大街南1.873.82.053284000在售发有限公司营口市嘉德房地产站前市国税局南300米、市府路与智佰仕枫景4.281.80965000在售开发有限公司泉街交汇处营口利昌广厦房地站前市府路与青花大街交汇处东南城南公馆7.6131.608504800在售产开发有限公司角（南湖公园西侧）营口市恒兴房地产站前市府路与学府路之间，金牛山天宇宏府57.81.586004100在售开发有限公司大街以南，智泉街以北辽宁中天企业集团站前红运大酒店正南面，站前匙盼桃花源11403.022900——待售有限公司盼路与青花大街交汇处保利(营口)房地产香槟花园营东盼盼路南湖公园南侧331203.00————待售开发有限公司佳兆业地产（营口）君汇上品市府路南段，东至学府路27.577——————待售有限公司项目区域——营口楼市分布（西市板块）项目名称开发商项目位置占地面积建筑面积容积率规划户数均价销售状态嘉和苑营口庆营置业有限公司西市金牛山大街南，得胜路东10.531.93.003583900在售西市新兴大街北行200米，辽南育才学校紫文苑辽宁翰鸿置业有限公司3.64.91.385504300在售南行100米华城花园营口华城置业有限公司西市渤海大街南，镜湖西路西3.292.778003080在售营口永江金誉房地产开永江?裕华园西市渤海大街与得胜路交会处北行300米412.83.0010153600在售发有限公司辽宁红运房地产开发有河畔新城