金泰金泰市场定位国际广国际广场场初步提案报告DynastyWay序：发现21世纪无锡的未来在滨湖新城的第一城?每个城市都有这样一个区域，如纽约的上东区、香港的浅水湾，成为一个城市场高端财富首脑区，成为一个城市场精神永恒的动力与骄傲?如果说滨湖新城的政府规划只是一个特定历史的促进事件，那么滨湖新城此而登上历史舞台,作为城市高端组团的滨湖新城，其魅力必然无法阻挡，既有以顺驰、万科为代表的国际化居住区，也有江南大学领衔的国际化文教基地等，即有象征现代化城市D驱动力的行政商ynasty务区，还有以太湖、蠡园主打的国际化旅游景区。?本案，深度理解无锡城市规划与滨湖新城板块的价植，据首行政商务区的第一要地，开创未来都市中心的至尊配套，拥有多重优厚的功能资源，建筑成为一个游离于现实W的时空体ay验，它将成为一种具有时代仪式感的符号，象征未来城市的精神。致致诚诚首先感谢金泰置业有限公司给我司此机会展示我司在房地产综合服务方面的专业能力。本次报告将以项目出发，以无锡商业市场的实际情况为基点，对项目发展方向提出思考性建议。在贵Dynasty司认可的情况下，必将继续全面地展开工作，对提出Way方向的可行性做深入、详实的研判和论证！方方法法功能定位意向招商成立商业经营管理公司宏观经济目标市场定位地块SWOT产品定位经营业态定位功能定位后房地产市场业态规划项期经营规模定位目标市场定位目运开营商业地产市场经济测算业服经营方式定位经营业态定位务D本市专项经营ynasty形象定位开发策略商业状况分析Way特色定位目目录录?项项目目预预判判Dynasty?商商业业态专项研业业态专项研究究?项项目初步定位目初步定位Way项项目目预预判判?项项目基本情目基本情况简况简析析D?项项目商目商业业功能功能设设想想ynasty?项项目商目商业业态业业态功能功能设设想想Way项目基简本情况析城南滨湖经济开发区，东靠京杭大运河，南近太湖，西依规划的滨湖新城，北临市区。用地性质：综合用地279850m2地上总建筑面积57200m2步行街商业D49800m2高层底部商业31400ynastym2数码城办公74000m2商务办公区W67450aym2酒店式公寓项目商设人口业功能想现状密度低，有效力购买不足结论：新兴开发本案将扮演什么功能的商业色呢，是以区域商业为主导，还是以都市区，具有交通便捷良好规划中心商业为主导，或者以区域商业前景为主导，以都市中心商业为补充呢Dynasty？Way商业体量大项目商设业功能想无锡商业格局及商圈幅D射强ynasty度定位W图ay项目商设业功能想?商圈现状分布：a.解放路核心商圈及其三个辅助商圈构成了无锡的整个城市中心商圈，辐射整个城市。Db.围绕城市中心商圈，在不同的区域形成了以社区居住人口为主要的支撑的社ynasty区型商圈，比较典型的有南门商圈、河埒口商圈、中桥W商圈、丁村商圈、上ay马墩商圈以及新区北部商圈。项目商设业功能想?项目商业环境分析：a.　项目所处城南新兴开发区的商圈以承接城市核心商圈幅射为主b.　本案周边商圈受限于人口基数小、密度低、商业分布零散、经营规　模不足、商业氛围淡等现状，多为社区型商圈，具有区域型D甚至城市型商ynasty业幅射力的商圈尚未成形。综上所述，本案除了受城市中心商圈的影响外，几乎不受其他商圈的影响，其他商圈的区域性商业配套对本案所在区域没有辐射作用。W本案的ay区域型商业配套必须是比较完善的，缺少外来的补充。SETT开IN项目商设创GU业功能想财PN富EW自IN由VE新S初步判断：M攻EN略T?本案规模、区位条件及周边商圈特征将决定，项目商业功能RUS将以区域型商业为主导。EFOR?优越交通资源有效缩短与市区距离，有望形成都市中心商业FRE的有效补充，特别适于为降低经营成本而迁移至城市边缘，且EDDO对人口依存度不ynasty强的大型商业业态。MOFFORTUWNayE项目商设业业态想都市中心商业区域中心商业本案适合业态大型百货特色商业步行街大型零售超市中心型超市大型仓储式超市大型专业市场中小规模特色餐饮店商业步行街107000M2美容中心等生活配套商大型餐饮店业体量大型休闲娱乐城…………从项目自身条件、政府规划、人口量及消费特征、服务辐射Dynasty半径等角度对以上的业态进行分析。盛世观点：W1.开发过程中必须关注项目定位的前瞻性与周边因素的动态变化ay2.业态功能的定位及开发节奏的把握成为项目成功开发的焦点。项项目目业态研业态研究究?百货店业态可行性论证?大型超市（零售型与仓储型）可行性论证Dynasty?大型专业市场可行性论证?商业步行街可行性论证Way?大型餐饮、娱乐、休闲场所可行性论证?适合业态结论业态可论行性证百货DepartmentStore?分布状况：集中于中山路商业街两侧，依次为第一百货、花都百货、商业大厦、大洋百货、三阳百盛、新世界D百货、八佰伴。经过先后几十年的发ynasty展，它们共同将中山路构筑成了无锡W最为繁华的商业街。ay业态可论行性证百货?商业定位分析表DepartmentStore百货名称定位与特色面积无锡一百综合性传统百货14000m2大洋百货传统百货，无经营特色21000m2花都百货产品种类较少，引进屈臣氏经营产品和9600m2体育用品、部分女士用品、精品男装和家具商业大厦综合性传统百货，推行“零风险购物”28000m2Dynasty承诺新世界百主营国际知名和港台知名品牌，走高端16000m2货路线?三阳百盛以大众产品为主，长年推行折扣促销方17500m2式Way八佰伴以休闲时尚品牌产品为主42000m2业态可论行性证百货DepartmentStore?经营状况1)八佰伴营业额占据无锡百货业首位，其次则是商业大厦、三阳百盛、第一百货、新世界百货、大洋百货2)虽然无锡百货定位上各有差异，但竞争趋于白热化，老牌百货经Dynasty营状况举步维艰，新建百货业（如保利广场）面临严峻考验，百货毛利率逐年降低（2000年15％，2004年仅11％）。W?ay3)未来几年，外资零售百货大鳄抢滩势必会冲击无锡的百货行业业态可论行性证百货DepartmentStore?可行性论证：?百货店是一种人口依存度最大，人口密度最大的业态，一般只适于市中心区域（八百伴的日人流量是5万人）。?本案所在区域（滨湖区）目前的固定人口仅为5万人，而且比较分Dynasty散，过往的人流也非常少，显然很难支撑大型百货店的生存；而且百货业激烈竞争的态势也表明，投资百货业已需相当谨慎。W?ay　　　　　盛世伟业建议：百货店业态进驻不可行。业态可论行性证大型超市（零售型与仓储型）　　Supermarket?分布状况1)跨国零售巨头开始发力，麦德龙、家乐福、沃尔玛、易初爱莲、好又多等10家中国际著名的外资超市纷纷抢摊无锡，D部分商家ynasty已呈扩张态势。2)本地连锁企业相对薄弱，连锁网点规模普遍较小。W3)国际大型零售业的ay涌入，将对本地企业提出更高的要求。业态可论行性证大型超市（零售型与仓储型）　　Supermarket?经营状况：1.据统计，去年外商投资商贸企业实现销售额占无锡社会消费品零售总额7％至8％，而全国平均水平不到3％。2.无锡麦德龙超市营业额高居其在中国的所有门店，足见无锡超强D的购ynasty买力和强大的市场消费客群3.从侧面反映，外商投资企业在无锡所占的市场份额是巨大的，相当W于40ay亿左右的营业额。业态可论行性证大型超市（零售型与仓储型）　　Supermarket?可行性论证：1)超市所支付的租金（0.2元/平方米）条件与其他的商铺总收益相去甚远，品牌超市则更甚。本案区域：0.2元/平方米.天。D2)引进仓储式超市，间接完善区域商业配套，吸纳人流，有效提升本案品质ynasty和附加值，既而对铺加功能如商业、居住、写字楼的销售和价值提升将起到共生互利的作用，从效益上，引进仓储式超市是可行的。W3)本案所在区位尚未纳入大型超市的有效辐射圈内，政府副中心规模、人口远景得ay以兑现，本案所在区域至少能够支撑3-4个大型超市的人口需求。业态可论行性证大型超市（零售型与仓储型）　　Supermarket?可行性论证：4)本案周边现状人口将以工业企业人口和商务办公的人口为主，每平方公里人口的密度与住宅区相对较小。仓储式超市从辐射范围及车程覆病历D范围测算较零售型超市更具消费支撑。5)建议ynasty将主要招商对象设定为仓储式会员店，现无锡麦德龙在本地已无拓展计划，已成功登陆的沃尔马在无锡仍有机可寻。W盛世伟业认为：无论从成本角度还是从辐射范围研究，在普遍看好的滨湖新城ay设立一家仓储会员店，是有利于本案成功突破市场困围的一剂良药。业态可论行性证　专业市场　　　SpecialityMarket?分布现状：3大板块15个专业市场?具有全国大宗商品物资批?广瑞路东与锡沪路西片区、发集散功能的特色市场板块锡沪路东片区、锡澄高速公路D锡北道口片区等?ynasty麦德龙、ＯＢＩ等超市性?沪宁高速公路东亭道口片区的现代商贸型市场板块??依托港口、交通、铁路专下甸桥片区（滨湖开发区线、大型仓储优势的现代物部分）、江阴港口片区、宜W流市场ay板块兴宜城片区业态可论行性证　专业市场　　　SpecialityMarket?分布现状：　　　现已开发建设项目集中分布于锡山区、沪宁高速公路出口处，体量庞大。新世界国际纺织服装城　　　　　　135万平方米D东方国际ynasty纺织服装城　　　　　　　72万平方米长江国际机电五金城　　　　　　　26万平方米卡摩尔汽配城及东边东方汽车城　　　　　12万平方米W金属物流中心项目ay　　　　　　　1000亩（