1东亚·国际城营销推广提报方案2008－07－06目录目录ContentsContents2Part1：市场研究板块阅读Analyse/竞争阅读/消费者分析Part2：战略与策略战略前思考Strategies/营销战略/营销定位/营销策略Part3：推广Strategies推广计划Plan/攻势风暴/媒体费用估算/推广阶段战术安Part排4：创意LOGOIdea/VI系统延展/广告调性示意3PartOne1、板块阅读2、竞争分析市场研究3、消费者分析浑南新区特征浑南新区特征4五里河商务区新华国际公寓沈阳奥体中心天水e城沈阳会展中心亿丰时代广场区泛美华庭中央商务区学城SR新城大首创·国际城沿海国际中心理工大学21世纪广场产业区浑南新区特征浑南新区特征5板块发展特征：新城区、高新区、物流区成为它新城区、高新区、物流区成为它的功能定位。这里的总体布局是的功能定位。这里的总体布局是““一廊、两翼一廊、两翼””版块大事记：初创起步阶段（初创起步阶段（19881988年年——19921992年）年）发展提高阶段（发展提高阶段（19921992年年——20002000年）年）新区建设阶段（新区建设阶段（20012001年年11月月——至至版块规划：今）今）按照总体规划，浑南新区主要功能单元为按照总体规划，浑南新区主要功能单元为““三区一城一带三区一城一带””，即：高新技术产业，即：高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城和浑河观光旅游带。主要建设用区、高档次中央商务区、高品质居住区、大学城和浑河观光旅游带。主要建设用地地8080平方公里，其中产业用地平方公里，其中产业用地20%20%，商贸金融用地，商贸金融用地4%4%，居住用地，居住用地20%20%，教育科，教育科研用地研用地6%6%，道路用地，道路用地20%20%，公共绿地，公共绿地20%20%，其它用地，其它用地10%10%。。浑南新区属性——国际化新城市中心浑南新区属性——国际化新城市中心61.总面积120平方公里，常住和流动人口20余万人；2.以高新技术产业为主导，集科研教育、金融商贸、生活居住、旅游观光为一体的国际化、现代化科技新城区；3.国家级高新区，是国家科技部重点扶持的10个高新区之一；4.世界500强企业已有23家入主；5.中国北方的电子信息和先进制造两大主导基地；6.是沈阳城市新的CBD，城市高端人群聚集地；可见的新城市都心。中国北方最具活力、最富吸引力、最有竞争力的投资发展地区沈阳最具国际化色彩的新城市中心浑南新区市场发展引擎浑南新区市场发展引擎7　　精品区域：浑河沿岸不可复制。由于紧临浑河，浑南新区的地理位置有着城市核心区所无法取代的独特优势。?　　奥体板块：一大片住宅用地被一抢而空。这个区域内的商业地产人气更旺，更有五星级酒店选址在此。?　　金廊沿线：这个区域的地产绝大多数都是商贸服务业。　　南部别墅：大多位于浑南新区的南部地带。由于浑南新区的大手笔绿化以及优良的空气质量，让这些别墅颇受购房者欢迎。但浑南新区的别墅区开盘较早，价位并不算高。?　浑南新区市场发展引擎浑南新区市场发展引擎8[未来预测]?　　精品楼盘是主打?　　精品楼盘将是浑南新区今后的主打。浑南新区将在“质”上努力，致力于引进精品项目，打造优秀作品，提升新区房地产的品位；另一个层面上，通过政策导向强化进区人口的“质”，在整个沈阳市场细分中确定新区“中高端房产”的市场定位。?　　“浑南新区楼盘已经进入品牌和大盘时代，今后这个区域的房地产无论质还是价都将稳中有升。”?浑南新区地产现状浑南新区地产现状9经过六年多飞跃发展的浑南新区用不断攀升的房价印证着自身的升值空间，2005年浑南地区的土地价格为2000多元/平方米，而2007年就已达到了4000多元/平方米。地价上涨了，房价也会随着上涨。从2007年的商品房上市均价来看，第一季度的平均价格为3866元/平方米，而从四月份开始，浑南地区的商品房上市均价稳定在4000元/平米之上，这样的价位已经和市内的铁西、大东等区域分庭抗礼。据统计，2007年的商品房那个均价比2005年上涨了约29.87%，这样的增长速度充分验证了区域的升值空间。2008年，依托“奥运效应”的辐射作用，浑南地区的奥体板块周围房价走势趋好，而“后奥体时代”所带来的高品质居住环境和深厚的人文奥运内涵对于浑南地区的主推作用也是被普遍看好的。而随着“大浑南构想”的推动，沈阳城市中心将南移，这些都为浑南地区的升值潜力注入了新鲜血液。浑南新区地产现状浑南新区地产现状102007年浑南新区商品房月度上市均价（单位：元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月387837373984432941134684459342024272426347644177490047004500430041003900370035001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月系列1浑南新区地产现状浑南新区地产现状11热点区域涨幅较大，个别区县受个案影响而波动较大???????????????????????????????????????????????????????????沈北新区——新兴的热点区域板块被市场所看好，价格也得到快速的上涨，同比涨幅分别达到11.32%。浑南新区地产现状浑南新区地产现状12?政府扶持、交通便利，推速了该地区房地产市场发展?浑南新区房产已逐渐进入成熟期?新区聚集着一些大品牌、一流的开发商?市场逐渐被看好，从供应、去化、均价各方面，数据均比去年同期有快速的上涨。浑南新区板块分布浑南新区板块分布13区域板块划分——分为浑河堡、奥体中心、大学城三大板块浑南新城?以桥为划分，分为浑河堡板块、奥体中心板块、大学城板块；?浑河堡先行、奥体中心最热，大学城后市强劲；价格北高南低?浑河堡产品线齐全；奥体中心以商业及办公为主，少量住宅；大学城以多层、小高及高层住宅为主浑南新区板块分布浑南新区板块分布1奥体中心板块（N2）四浑南大学城板块4至：（N3）四至：????东至辽祝路，西至浑河????东至过境绕城高速大街，南至过境绕城高速公路，西至辽祝路，南公路，北至浑河。至过境绕城高速公路，板块形成原因：北至浑河。浑河浑河堡堡板块（板块（NN11））四四至：至：????????该板块是浑南新区早期板块形成原因：????东东至浑河大至浑河大街街，，西西至大至大长长线，南线，南进行房地产开发的区域，????该板块发展主要依至至过境绕过境绕城高城高速速公路，北至公路，北至宁园宁园路路主要沿浑河开发为主，档托大学城的规划建设，，浑河。，浑河。次较高并已形成了一定规土地储备量大，未来将板块板块形形成成原因原因：：????模。随着奥体中心的建设成为房地产市场发展的????此区域是此区域是距距和平、沈河最和平、沈河最近近的的郊郊，地铁工程的全面启动，热点区域。区板块，区板块，随随着着政府对政府对大浑南的规划大浑南的规划该板块已然成为浑南新区，以及，以及各项配套工程各项配套工程紧紧锣密鼓锣密鼓的建的建最炙手可热的区域，房产设，设，目前目前区域内区域内项目项目档次高档次高低低不不同同项目受其影响，价格上涨，由于北部紧，由于北部紧靠靠浑河，浑河，延续延续都市都市繁繁，销售速度较快。华华，常住人口，常住人口较较为复为复杂杂，是最具，是最具升升块值潜力的黄金区域。产业发展拉动板值潜力的黄金区域。产业发展拉动城了了板块房地产市板块房地产市场场的发展，带的发展，带来了来了学充足充足的的客源客源，万科地产的进入在一，万科地产的进入在一大定程度上提升了板块热度。。奥体中定程度上提升了板块热度。。心板块浑河堡板块浑南新区板块分布浑南新区板块分布15区域市场研究部分——浑河堡板块?该板块主要指浑河南岸，浑河桥西侧区域，是目前浑南新区外来开发商最多、楼盘最集中、高档楼盘最多的区域；?该板块是浑南最先开发的板块，也是目前该区域价格最高的板块之一，目前该板块均价已超过4500元/平，从主力产品供应面积看以三室为主，大面积产品为辅，一室供应量偏少，成为区域空白点。产品供应与消化比50%120%100%43.46%45%100%100%100%40%86.55%35%80%30%73.33%70%64.82%25%60%20%17.13%41.81%15.08%40%15%9.51%9.05%10%20%4.61%5%0.47%1.19%0%0%37-5555-6565-7580-110110-130120-140140-180180-600供应比例销售率浑南新区板块分布浑南新区板块分布16区域市场研究部分——奥体中心板块?该板块位于浑河桥东、富民桥西侧。依据规划，该板块为浑南新区的中央商务区。奥体中心的建设提升了板块的商业价值，而近期不断涌现的商业项目，也使该板块具有较强的商业氛围，本案即位于该板块内。?该板块是浑南最热的板块，该板块均价4300元/平，今年该区域板块均价预期突破4500元/平；从主力产品供应看以一室为主，二室为辅，由于该区域属中央商务区，未来公寓及小户型产品供应将会成为主流。产品供应与消化比50%120%100%43.46%45%100%100%100%40%86.55%35%80%30%73.33%70%64.82%25%60%20%17.13%41.81%15.08%40%15%9.51%9.05%10%20%4.61%5%0.47%1.19%0%0%37-5555-6565-7580-110110-130120-140140-180180-600供应比例销售率浑南新区板块分布浑南新区板块分布17区域市场研究部