华盛世纪城项目长沙精装市场与首期公寓建议初讨2010年03月15日第一部分：长沙精装修市场分析?精装项目分布与特点?精装项目销售价格分析?精装项目交楼标准分析?精装项目营销特点?精装项目后继问题与解决方法建议?附：长沙客户对精装的要求调查结果第二部分：长沙小户型市场分析?长沙小户型供需分析?热销小户型个案与特点总结第三部分：华盛世纪城公寓户型分析与精装修初步建议第一部分：长沙精装修市场分析?精装项目分布与特点?精装项目销售价格分析?精装项目交楼标准分析?精装项目营销特点?精装项目后继问题与解决方法建议?附：长沙客户对精装的要求调查结果精装修项目分布情况?精装修项目，几乎遍布恒大名都各区。主要集中在二环以珠江花城万国城MOMA外，三环以内，二环以内金星万科城双瑞·藏珑也有少量精装修项目。恒大华府北路三一大道香樟雅境恒大·雅苑万科城市花园?即将启动工精装修项目郡原广场未来城SOHO天未来蜂巢不为少数。且以知名品牌都苹果派万科金域蓝湾或项目为主，例如万科、美居荷园桐梓坡路恒大和双瑞藏珑等谋房博客铂宫标志.麓谷坐万科西街庭院?中信新城考虑在文化广共和世家芙瑞宁花园标蓉远大麓园场公寓部分提供精装、奥路林匹克花园考虑90平米新城新世界韶中隆御玺户型提供精装修，虽然两山书院观坻路者都未最终确定，但也说万科金色家园恒大·绿洲明了精装修越来越受到各万科金域华府大开发商的关注。博林金谷亚商国际岳泰理想城本江山帝景案在售湘府路恒大城已售完（或精装户型已售奥林匹克花园完）中信新城潜在项目考虑/可能推出部分精装户型长沙精装修市场发展阶段08-09年是长沙地产精装修发展的重要年份，开发商坚定投入和消费者的逐步认可度两个方面都比往年发生了明显的变化。精装修的势头一直影响至2010年，且有越演越猛的势头。探索期萌芽期正式起步期快速发展期（2006-2007（2006年）（2008年）（2009年至今）年）万科系列、恒大华府、瑞宁花园、铂荷园、博林金谷万科系列、恒大系列代表项目珠江花城宫、郡原广场、远、标志麓谷坐标等、郡原广场等大麓园、未来城、万国城MOMA、?外来开发商引进?外来开发商继续主沿海精装房概念导市场，本地中小开?少量开发商开始?外来开发商主导精，处于摸索阶段发商或项目大胆跟进尝试做精装房；装市场；特征，精装档次较低，精装修新楼盘不断。?市场接受度依然?消费者逐步认可和涌现，部分旧盘也尝不高接受精装交楼?长沙消费者接受试增加精装修房度低?消费者反应积极长沙精装修市场特点?从开发商来看，精装修是企业的主要发展战略，如万科、恒大、远大，它们是推动长沙精装修发展的主要品牌开发商：万科：至2010年，在长沙共有6个项目，全涉足精装修，万科西街庭园（高层后期精装）和金色家园已经销售完毕；恒大：至2010年，在长沙有5个项目，全涉足精装修。?从户型来看，主要以中小户型为主，部分大品牌提供大户型精装修。第一类：纯粹的公寓小户型，例如万科·金色家园、SOHO天都；第二类：普通住宅中的小户型单独提供精装修，例如郡原广场、共和世家、书院观坻等；第三类：大盘里的公寓部分或中小户型提供精装修，例如中信新城；第四类：以精装修为主打的品牌开发商楼盘，主要是万科和恒大，藏珑2010年开始也主打精装修。长沙精装修市场特点?从精装修的可选择性来看：第一类：全部精装修，无其他选择，如万科·金色家园、恒大城、恒大·绿洲第二类：大部分精装修，但大户型不提供精装修，如万科·金域蓝湾90-145㎡户型硬性精装交楼，而160户型硬性毛坯交楼；第三类：可自由选择精装修或毛坯。如恒大·名都、恒大·华府。?从营销上看，各大楼盘提供精装修目标主要有以下几种：第一类：开发商长远开发策略所决定，例如万科、恒大；第二类：通过提供精装修变相降价促销，例如中隆·御玺、新城新世界；第三类：通过提供精装修拉升价格，树立或巩固项目标杆形象，例如藏珑；第四类：中小户型提供精装修，降低年轻置业者的装修投入，从而降低置业门槛，促成和扩大成交。长沙精装修市场特点?从精装修的特点来看：第一类：强调装修的材料品牌和品质，如恒大第二类：强调装修的人性化设计和装修，如万科的“八大家居解决方案”；第三类：强调装修的全面和高价值，如亚商国际，除精装修外，还附送冰箱、彩电、洗衣机等家电。第四类：倡导新概念，如阳光100在2010年初推出的“低碳精装修”，以“舒适、健康、节能”作为主题，强调设计和装修用材的环保。精装项目户型分析?如前所述，除部分品牌开发商外和通过精装实现降价促销的大户型项目外，大部分提供精装修的项目都是以中小户型为主，其中又以公寓项目占了较大比重。?同一个项目，大户型与中小户型所提供的精装修标准有所不同，大户型所用装修材料的品牌与型号的档次都明显高于中小户型，以迎合不同户型不同消费水平家庭的要求。?对于超过144㎡的大户型，由于购买大户型的属于高端家庭，相当部分倾向于自已装修，可提供“精装”与“毛坯”选择。第一部分：长沙精装修市场分析?精装项目分布与特点?精装项目销售价格分析?精装项目交楼标准分析?精装项目营销特点?精装项目后继问题与解决方法建议?附：长沙客户对精装的要求调查结果精装项目市场价格分析?精装修项目的售价一般比同区非精装修项目高出1000元/㎡左右。精装修项目均价区域内均价备注万科·金域蓝湾4600约390008年10月一期价格万科·金色家园5200约420008年年底一期价格万科西街庭院5000380008年售价恒大·名都约4500约3800现价恒大·华府64005000现价恒大城5500440010年1月开盘价恒大绿洲5800480010年1月开盘价亚商国际5880480010年2月开盘价郡原广场开盘5500440008年10月价格珠江花城开盘均价54004500现价美居荷园7900680009年12月铂宫72006400现价未来城48003900现价谋房博客5700470009年下半年精装修项目均价区域内均价备注远大麓园48003700现价江山帝景48003800现价博林金谷48004000现价新城新世界48004000现价瑞宁花园5800480009年上半年标志.麓谷坐标5000400008-09年价格苹果派42003100现价SOHO天都60004800现价香樟雅郡53004800现价第一部分：长沙精装修市场分析?精装项目分布与特点?精装项目销售价格分析?精装项目交楼标准分析?精装项目营销特点?精装项目后继问题与解决方法建议?附：长沙客户对精装的要求调查结果精装修交房标准分析精装修标准?建设部制订的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。?按照这一导则，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次?卫生间的设置配备标准分为：1、普通住宅：淋浴、洗面盆、坐便器、镜(箱)、洗衣机位、自然换气(风道)吸风机、电剃须等电器插座3组，吸顶灯(防水型)镜灯2、中高级住宅：浴盆(1.5m)和淋浴器、(蒸汽房)洗面化妆台、化妆镜、洗衣机位、座便器(2个)、排风扇(风道吹风机、电剃须等电器插座4组，电话(挂墙式分机)接口3、高级住宅：浴盆(水按摩)和淋浴器、(蒸汽房)洗面化妆台、化妆镜、洗衣机位、座便器(2个)净身盆、换气扇、红外线灯、吹风机、电剃须等电器插座5组，电话接口、顶灯、镜灯。精装修交房标准分析毛坯房为目前市场主流，目前精装标准集中在500-800元/平米项目名称对外精装标准装修成本万科·金域蓝湾800元/㎡约600元/㎡万科·金色家园800元/㎡约500元/㎡万科·西街花园1200元/㎡约800元/㎡恒大系列大户型3000元/㎡约2000元/㎡恒大系列中小户型1500元/㎡约1000元/㎡郡原广场700元/㎡约新城新世界700元/㎡约400元/㎡铂宫1500元/平米长沙商务中心800元/平米博林金谷800元/平米盛大泽西城700元/㎡未来城800元/平米谋房博客800元/平米苹果派500元/平米精装修交房标准分析精装成本花费的重头部分在：地面、厨房、洗浴和卫生间四个部分500标准800标准1500标准（以苹果派为例）（以长沙商务中心公寓为例）（以铂宫为例）入户门国安防盗门“王力”高级钢质门“盼盼”防盗门5+6+5中空玻璃；金阁铝户外窗普通加厚玻璃窗华豪铝合金窗、钢化中空玻璃合金窗内墙、天棚美涂士涂料“立邦”环保涂料内墙墙纸灯具白炽灯未定雷士生活家巴洛克仿实木地板地面复合地板复合地板+东鹏陶瓷（厨房、）洗浴奥普浴霸“奥普”浴霸“科勒”浴霸“乐家”抽水马桶；“乐家”面“科勒”抽水马桶和水卫生间花陶面盆、坐便器盆龙头，淋浴龙头龙头开关插座国产其他品牌西门子TCL抽油烟机无品牌吸油烟机“美的”电梯普通电梯2米/秒高速电梯（世界名牌）德国蒂森精装项目交楼标准分析长沙精装修项目交楼标准第一部分：长沙精装修市场分析?精装项目分布与特点?精装项目销售价格分析?精装项目交楼标准分析?精装项目营销特点?精装项目后继问题与解决方法建议?附：长沙客户对精装的要求调查结果长沙精装修项目营销特点?注重实景营销，精心打造多套风格各异的样板房，突显精装优势，感染客户。?广告宣传中，通过精装修强调高性价比，并通过宣传精装修材料的品牌，提升精装修品质形象。?在销售现场，进行装修用材的展示，强化项目品质，提高消费者信心；?在销售过程中，向客户灌输”现代家居重装饰，轻装修“来教育客户接受精装修的交楼方式，同时，引导客户接受统一的装修标准。?在销售过程中，针对年轻的首次置业客户强调——收楼后无需再一次性投入费用进行装修，可轻松入住。也就是，强调置业的低门槛。第一