原阳房地产市场调查报告营销部：赵俊杰2010年10月11竞争现状原阳目前在售项目较少，主要集中在新区；新区价格在1300-1600元/平米左右，县城价格在1400元/平米，略低于新区区占地建筑价格区间已推预计推项目名称房型文域亩面积(元/㎡)量售量原阳一中120-150㎡农陈思盛世佳苑18020万160014万6万行平谦三房大富路路道康新140-160㎡路名门世家19020万1300-160013万7万思区三房财谦在翰林华府锦绣华城政鑫源学售130-160㎡150亩270亩锦绣华城27020万1380-160015万4万局花园校三房四房县政府17万㎡文25万㎡汇宝·名130-160㎡13010万1400-15002万8万京奥苑都小镇四房盛世佳苑地福市民清名门世家14.9亩竹180亩190亩145001.5丰泽园403万1400-15001.5万祥广场苑20万㎡20万㎡㎡万县城民主路天成相苑807万1400-15005万2万汇宝名都在四上宅公园新城售星世纪新银座华220亩263.5万1500-17002万1.5万酒600亩庭店21万㎡阳武路约紫光明珠合295亩山西约100万70万约30万计24万㎡三建189亩启示：原阳房地产从2004年开始出现发展，目前为止共供应房屋面积100万平米左右，共消化70多万平米房屋，还剩约30万目前在售项目方存量房尚未消化。而原阳真正房地产销售走入正常在2007年以后，在已销售的70多万平米中大部分为近3年消化的。因此将来入市项目综合分析出，原阳房地产近3年平均每年消化近20万平米左右的去化量。新区地块规模开发，市民认可度高，县城供应相对较少，未来潜在竞争分析供应主要集中在新区项目名称开发公司占地建筑形态阳光新城河南东辉紫光明珠295亩多层置业机关原阳单位新政府鑫源花园翰林华府锦绣华城汇宝·名汇宝置业220亩多层洋房别墅小高层都新城星级酒店、花园洋京上宅·公房、电梯洋房、市政清天成相苑上宅置业600亩盛世名门园世纪TOWNHOUSE、地福广场竹澳祥佳苑世家高层苑苑南京翰林华府150亩6F\10F\17F新广厦四星上宅汇宝京奥苑14.9亩酒店公园世纪名都新城山西三建地块189亩在售项目地福祥275亩紫光明珠山西三潜在项目建合计--1745亩---189亩启示——待入市项目集中在新区，约有1745亩，按照综合容积率1.8计算，未来约有200万大规模入市，加上之前剩余的30万方存量，相当于整个原阳约8-10年的成交量，相对庞大的竞争环境，加上国家政策的不可预见性，预测未来竞争将十分严峻。对于项目来讲，我们必须对未来竞争环境提高警惕，通过开发定位、开发模式、开发战略的合理化和差异化组织来应对竞争，以“借势避险”的心态来拉动项目可持续发展的核心竞争力。产品分析原阳主力产品线以三房和四房为主，表现出明显的“改善性、舒适性”置业特征，三房出现明显的供大于求现象，五房及复式等产品市场需求不足，成为滞销产品.项目一房两房三房四房五房复式盛世佳苑—89-90120-150150-160名门世家——140-150150-160—190-240城锦绣华——130-150150-160——汇宝·名都小镇—95130-150160-170——丰泽园—103130-140———天成相苑——130-150———新银座华庭—86-96120-150140-150——产品分析从内部环境发展角度来看，原阳目前的景观及内部配套还处在初级阶段，内部配套及景观缺乏。特色老人活儿童活网球羽毛球休闲幼儿项目名称园林主题水系游泳池树种动设施动设施场场设施园盛世佳苑现代简约★★★—————名门世家现代简约★★★——————★锦绣华城★★★———　现代简约　　汇宝·名都★★★—————小镇新自然主义丰泽园欧式新古典—————————天成相苑现代简约—————————新银座华庭现代简约★————————典型个案分析案例1——盛世佳苑。位于原阳新区主干道黄河大道南侧，东临陈平路，项目品质一般，门前展示面相应较好，二期09年5月开盘，当月销售60%。开发商郑州永泰置业有限公司位置黄河大道与陈平路交叉口西南角规模总占地180亩，总建面20万㎡，建筑密度34.6%，纯多层。容积率1.6绿化率34%风格现代简约两房：88-90㎡占比10%户型三房：120-150㎡占比90%价格均价1600元/㎡，目前三期三楼以下无房源二期销售完毕业主入住，目前三期销售40%，已封顶明年年销售初交房卖点22米楼距，三米层高，全现浇，温泉湖泊文化广场、文化会所、县政府、财政局、原阳一中、原阳中周边配套医院、自身配套商业街典型个案分析案例2——名门世家。位于黄河大道与思谦路交汇处，与盛世佳苑隔路相望，与盛世佳苑同质性严重，无自身明显卖点，为死盘再包装项目，即将推出三期。开发商郑州瀚搏商贸、新乡百慕商贸位置黄河大道与思谦路交口西南占地190亩，总建面20万㎡，建筑密度29.98%，纯多规模层。容积率1.59绿化率35.03%风格现代简约三房：140-150㎡户型四房：150-160㎡复式：240㎡价格目前为二期，均价1200-1300元/㎡，三期价格未定二期尾盘，仅剩部分5楼三房，三期11月初开盘，买5销售层送6层阁楼，阁楼面积40-58平米。卖点天然气中心水景内部配套水景休闲平台儿童活动处老人交流区典型个案分析案例3——锦绣华城。该项目入市较早，06年开始开发，现项目销售较为混乱，有三个售楼部同时售房，分别出售二期，三期以及商业。开发商河南格恩置业有限公司位置黄河大道与思谦路交叉处规模占地270亩，总建面25万㎡产品以多层为主，有少量别墅风格现代简约三房：130-150㎡户型四房：150-160㎡目前为二期三期同时销售，价格区间为1380-1600元/价格㎡销售项目为三期，目前二期三期同时销售卖点天然气、全现浇板、中空双层窗、24mm特厚墙体内部配套中心花园、尊贵会所、中央水系、篮球、幼儿园典型个案分析案例4——上宅·公园世纪。该项目以复康路为界分为东西两块，地块紧挨规划中市政广场，为新区复合业态大盘，产品形态多样，着力打造异域风情，上宅置业在原阳有一定得品牌效应。开发商原阳上宅置业位置阳武路与复康路交叉口代理公司郑州深蓝规模占地600亩四星级酒店、花园洋房、电梯洋房、TOWN产品HOUSE、高层售楼部现状地块现状建筑风格地中海8月6日奠基，施工方已进入地块，售楼部已建项目进度至二层水景园林、会所、幼儿园、大酒店、公园、商业内部配套街政府核心、艺术中心、星级酒店、公园围推广语合、600亩地中海建筑群施工方办公室户外形象展示典型个案分析案例5——汇宝·名都新城。此项目紧邻上宅·公园世纪，同样为200亩以上的复合大盘，产品丰富，且开发商在原阳有开发经验，目前老城区的汇宝·名都小镇正在销售中。开发商河南汇宝置业有限公司位置陈平路与民主路交叉口东南占地面积149213㎡总建面206512㎡容积率1.38绿化率35%建筑密度34%产品多层洋房别墅小高层建筑风格现代简约项目进度目前陈平路旁已建成两栋样板楼项目延陈平路民主路规划有两层商业，商业面积其他3万㎡典型个案分析案例6——翰林华府。该项目在鑫源花园与锦绣华城之间，紧邻黄河大道，周边已有鑫源花园、锦绣华城、名门世家、盛世佳苑等入住项目，居住氛围浓厚。开发商原阳成功置业投资商南京新广厦置业有限公司位置黄河大道与陈平路交汇处占地面积150亩总建面17万㎡项目已经动工6层电梯多层，10层小高层，17层高层，四层大产品型商业广场据该公司工程部负责人说，预计将突破2000元/价格平米项目进度目前工程已开工，售楼部下个月启用地块西南角规卖点全地下停车，抬高地势15米划有大型商业典型个案分析案例7——紫光明珠。目前项目地块已由铁丝网围合，从规划图上看，项目品质感较低，卖点不足。开发商河南东辉置业有限公司位置农行大道与阳武路交汇处占地面积295亩总建面24万㎡容积率1.46绿化率32.1%建筑密度33.4%总户数2040户产品多层24000平米商业建筑风格现代简约配套会所幼儿园沿街商业市场总结：?发展趋势：原阳新区受到政府的大力支持，土地供应较多，目前在售品质相对较低，随着未来大批项目的进入，预计市场将进入品质竞争阶段；?价格趋势：中高档楼盘的单价超过1600元大关，价格拉升明显，预计未来资源型及产品创新的楼盘具有明显的价格优势；预计未来一两年价格将达到2000元以上。?产品趋势：市场上绝大部分产品为多层，从个别项目后续供应上看，小高层产品开始出现；主力户型为三房，面积区间在120-143平米，但户型设计一般，预计未来创新性产品将赢得市场；?项目品质：在售项目同质化严重，包装档次低下，多为中端市场的竞争，高端市场空白；?营销推广：原阳新区项目，广告推广力度较小，除道旗广告和单页广告外很难再见到其它广告形式，销售服务意识较为低下；?销售引导：目前在售项目在销售说辞上均强调自身的建筑质量，主打全现浇和保温墙卖点，天然气等配套少，各项目均依赖自身打深水井、自运天然气等方式为项目增加卖点；?客户趋势：基本上以本地的公务员、私营业主为主，吸引外地客户能力非常有限，这与本地楼盘档次偏低，投资潜力不高有关。?销售态势：城市消费力有限，当地地产开发程度较低，年去化量在20万方左右，但力度逐步加大，未来潜在供应多。谢谢﹗赵俊杰2010年10月11日