第一节地块综合分析项目地块位于东盟商务区内，总占地约20亩。地块东西长约280米、南北宽约47米，是长宽比约6的长方形地块，土地平整方正。地块三面临街，其中东侧临桂雅路、南侧临中越路、西侧临中柬路，北侧是规划的民族影城（已签约）和艺术中心。距离民族大道不到50米。地块综合系数：〖占地面积〗20亩〖容积率〗≤3.8〖总建筑面积〗50854.79㎡，其中15％≤商业建筑面积≤30％〖建筑密度〗≤35%〖绿地率〗≥20%〖成交单价〗488万元/亩第二节南宁房地产综述一、2006年南宁市房地产综述（一）投资增速减缓，交易保持旺销1997-2006年南宁市房地产开发投资额（亿元）160139120105.118066.0439.484024.4813.714.4714.6315.3618.56019971998199920002001200220032004200520061997-2006年南宁市房地产开发投资增长率80%67%61%60%59%40%32%32%21%20%6%5%1%0%-4%-20%19971998199920002001200220032004200520061997-2006年南宁市商品房实际销售600160500140）120）米400100元方亿平30080（万60额（20040金积100面20001997199819992000200120022003200420052006商品房销售面积48.1971.3353.0647.66109.5118.3192.2341.6353.3495商品房销售额6.8712.910.538.9424.427.243.2794.53104.4147.41997-2006年南宁市商品房面积、销售额增长率200%173%150%130%118%88%100%78%48%62%59%50%40%41%8%11%10%7%8%3%0%-10%-15%-26%-18%-50%1997199819992000200120022003200420052006商品房销售面积增长率商品房销售额增长率根据以上图中数据显示，自2000年以来，南宁市房地产发展步入快速轨道，市场投资交易量都急速上升。直到2005年“国八条”以后，房地产拉开调控的帷幕，随后2006年“国六条”的出台，继承了去年宏观调控的序幕，调控力度不断加大，我市房地产投资热潮得以抑制。2005年至2006年南宁市房地产投资仍不断上涨，但增速开始减缓，而市场交易仍相当红火。（二）房价平稳略升1997-2006年南宁市商品房销售均价(元/平方米)35002977300022992957250022282768198522522000180818761500141110002006500年南宁市商0品房均价相1997199819992000200120022003200420052006对去年较为平稳，全年商品房交易均价为2977元/㎡，环比增长0.69%，住宅（含别墅）销售均价2754元/㎡。细品市场，今年保障类住宅大量融入市场，中低档次住宅大受消费者青睐，价格集中在1900-2500元之间，而高品质商品房价格大幅度上升，市场呈现两及分化，使城市房地产总体市场均价持平。（三）保障类住宅成为亮点。2006年南宁市保障类住宅销售面积（万平方米）2520.812015.4158.989.05108.147.255.37.016.2154.154.752.720123456789101112为稳定房价，抑制房地产投资过热现象，去年起我市开始加大保障类住宅的开发建设。今年5月17日“国六条”出台后，我市保障类住宅开始供应量大增，市场销售一片红火，达到即供即消的场面。销售量最为突显的为8月和黄金10月，分别成交15.4万㎡和20.81万㎡，占当月普通住宅销售量的39.88%和46.55%。可见，保障类住宅拥有着一个庞大的市场需求。（四）政策催热大、小户型住宅，超大户型住宅市场面临冰封。2006年南宁市各面积区建成交套数占比例别墅,1125,144平米以上,3%4740,11%90平米以下,18290,41%90-144平米,19960,45%数据显示，2006年，南宁市90㎡以下的小户型和90-144㎡之间的中大户型销售住宅成为年度住宅销售市场的主力军，分别成交18290套和19960套，占全年住宅销售总量的41%和45%。而144㎡以上的住宅和别墅项目由于税收的加重，以及惜售导致销售价格的飚升，消费者购买力有限的情况下，其销售显得冰冷许多。第三节南宁市房地产市场预测一、国家宏观政策仍继续出台，政策实施力度加大续2005年的房地产调控措施，2006年又陆续出台了“国六条”和“十五项措施”等，以后出台的一系列频率之密集、范围之广泛的政策，主要从信贷、土地、税收和住房结构调整四个方面对“国六条”进行了深化和细化。但经过今年所获的成效来看，效果还没有完全显现。经历过两年的宏观调控后，全国一些大中城市的房价仍然一路高歌，同样南宁房价也保持保持水涨船高的趋势，宏观调控的效果还没有达到中央政府期待的高度。二、经济适用房保持强势2006年南宁计划开工建设的经济适用房5851亩，主要项目有凤岭·在水一方、龙翔苑、富宁新兴苑、澳华花园、金和湾、都市桃花园等，这些项目今年所开发出售的量不多，项目后期仍持续建设中，因此2007年经济适用房的供应量仍保持强势。三、预计两年内房价将小幅回落目前，我国房价是一次又一次创造了涨而不跌的神话，越来越引起社会的不满。2007年，将成为政策的执行年，国家宏观政策的不断细化，实施力度的加强，以及经济适用房不断融入市场，从2006年根据房价涨跌幅度看，我市保持了去年的房价水平，可见国家的宏观调控还是稳住了房价的上涨。未来的两年内，房价将保持平稳略降的趋势。四、开发企业优胜劣汰的市场局面更为明显在调控背景下，房产行业的整合朝向那些缺乏竞争力的企业。随着东盟的深入，南宁市大型实力企业不断进入，市场竞争日趋激烈化，一些中小型企业由于资金较为薄弱，将被市场排除。五、中、小户型唱主角，中低收入人群受益基于国家住房结构调控政策的指引，在今后一段时间内，中、小户型在楼市中所占份额越来越大、在市场供应中逐渐成为主角，也是可以预见的。此外，在中、小户型市场竞争日渐加剧的同时，开发商将逐步改善和优化其项目自身的产品品质，而房价又逐步趋向稳步下降，物美价廉的产品逐渐增多，中低收入人群的购房梦也逐步得以实现。六、凤岭再续热点区多年的开发建设，凤岭楼市发展仍未停息。数据显示，自11－12月份以来，凤岭新盘批量推出。此外，据调查，凤岭区域目前已有许多山头被铲平，且已圈好地，准备施工。在区域配套建设不断完善下，2007年，凤岭楼市将再续供应热潮。第四节消费群体需求分析1、价格是影响促成交易的重要因素（1）被访者期望总价被访者期望房屋总价60%50%40%30%20%10%0%20万以下20-30万30-40万40万以上价格是最影响消费者购房最重要的因素。从表中显示，被访者都希望得到物美价廉的房屋，但购买能力往往接影响了成功交易的机率。表中，期望总价在20万以下的人占53.57%，比例超出一半，价格越高所占比例越低，可见，在南宁欲购房的百姓购买能力并不是很高。能承受总价为20-30万的占28.57%，总价在30-40万间的占10.71%，四十万以上的多为购买大户型的占3.57%。期望总价高些的大多不是南宁本地人。可见，真正南宁人对房屋的购买能力并不高，而高档房屋往往都是外地人所购买。（2）被访者期望单价目前，南宁市总体房屋备案均价基本在2500元/㎡左右。据调查，被访者期被访者期望房屋单价50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2000元以下2000-3000元3000-4000元4000元以上望的单价往往比均价偏低，这也是正常的现象。对于南宁房屋单价来说，经济适用房比商品房较便宜，许多人都期望得到经济适用房。但要购买经济房并不简单不仅要办理许多麻烦的手续，而且排队时间长。图中看，46.43%都期望房屋单价在2000元以下，但期望归期望，现实不一定能满足人们的期望。有39.29%都期望单价在2000-3000元之间，这个价格区间比较符合市场价，因此这一类型的人比较容易找到合适的房屋。期望单价在3000-4000元以上的人多挑选青秀区这一亮点区域，他们不仅看中地理位置，且对房屋质量、风格、配套等也有一定的要求。单价期望值在4000元以上的较少，仅占3.57%，这一小群体经济实力较为雄厚，房屋要求非常挑剔，且均为外地人。2、被访者最喜爱建筑类型所谓站得高望得远，从本次调查形式所看，小高层比较受宠。被访者选择小高层的人群占58.93%，而多层的占37.08%。3、被访者偏爱面积被访者期望面积（平方米）50%40%30%20%10%0%60以下60-8080-100100-120120-160160以上调查中，希望得到80-100㎡的房屋人群占42.86%，其次为60-80㎡的占17.86%，选择100-120㎡的占7.14%，选择这三种面积区间的人群多数为南宁市本地人。60㎡以下和120-150㎡的各占14.28%，150㎡以上的占3.57%。选择60㎡以下的人群多数用于投资出租。4、被访者偏爱户型25%20%15%10%5%0%单间一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室二厅楼中楼市场供应户型都主要为多房二厅，在调查表中看，消费者对二室二厅、三室一厅和三室二厅的需求基本相等，均占21.43%。唯独三房一厅的市场供应量不足，且据调查所知，消费者希望得到的多为小