方向策略分析市场分析市场总纲项目经济环境分析相城区商业市场分析项目消费客群分析项目周边业态分析市场分析启示区域GDP运行区域商业分布格局周边现有客群分布业态参照范围启示区域三大产业现有商业市场分析客群消费特征分析周边业态分析区域人口发展现有商业个案分析周边未来客群分析消费客群分析区域人均收入在售商业市场分析客群分析总结业态租金分析区域企业发展在售商业个案分析业态分析总结区域经济环境分析总结未来商业竞争分析区域商业市场总结2项目投资背景分析?经济运行分析?城市规划分析?宏观政策分析?投资背景总结3GDP苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境01-09年苏州经济运行情况(亿元)90007740800067017000570060004820500040274000345028023000176020802000100002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年?2009年苏州全年实现地区生产总值7740亿元，比上年增长11.5%，经济总量居中国大陆第5位（仅次于上海、北京、广州和深圳）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位。?经济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力，也是房地产发展的基础，苏州城市经济的迅速发展必然将促进城市房地产市场的全面快速发展。4人口发展大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展01-09年苏州市人口发展状况(万)6406336306306246206166106065996005915905845815805705605502001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年?外来人口大量涌入，并逐渐融入城市，成为城市发展和消费的重要组成部分。?大量外资企业的入住，使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大，为房地产开发带来了持续的、巨大的市场需求量。5人均可支配收入人均收入稳定增长，生活水平得到提升01-09年苏州人均可支配收入(万元)30000263202386725000212602000018532162761445115000123611061710000500002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年?苏州2009年的人均可支配收入为26320元，比上年增长10.3%，可看出苏州人民生活水平、生活质量得到提高，手中的钱越来越多；?苏州经济的增长直接说明苏州发展不断加快，人民生活水平得到提升，城市化进程不断加快，这将有效地带动房地产市场的发展。6人均支出市区居民随着收入的不断提高，生活品质也逐步提升，分析日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升，基本食品消费呈下降趋势人均支出92729272元元97839783元元1142611426元元1247212472元元1359513595元元1556215562元元1640216402元元食品37.8%39.2%37.3%37.5%37.6%43.7%37.5%（其中在外餐饮）（6.8%（8.2%（8.5%（8.7%（8.8%（7.3%（7.7%）））））））衣着6.8%8.0%8.3%7.8%7.9%8.1%家庭设配用品及服务8.4%7.8%8.0%8.1%6.1%8.2%8.1%5.3%医疗保健7.3%8.2%6.5%6.2%5.5%6.1%7.5%12.4%12.6%15.6%交通和通讯11.8%11.8%12.1%教育文化娱乐服10.5%13.7%15.0%13.6%13.9%13.9%14.5%务7.6%住房11.1%10.6%10.6%10.5%11.5%10.9%9.9%其它3.1%4.1%3.5%2.3%2.4%2.5%3.2%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年7固定资产随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始投资趋向于成熟化及高端化　固定资产指标2005年2006年2007年2008年2009年数额18702106.99236026112967.35固定资产投资(亿1元)增长率20.30%12.60%12%10.30%13.60%数额420470.74601.96718724.34房地产开发投资2(亿元)增长率25.60%12.08%27.80%19.30%0.90%数额4026.524820.265700.85670177403GDP（亿元）增长率15.30%19.70%18.30%13%11.50%4房地产开发投资/GDP（%）10.40%9.80%10.60%10.71%9.36%?固定资产投资持续增长，城市大开发阶段，增长的动力主要是来自于各区新城建设、交通等基础设施投入以及工业的带动。?苏州房地产投资每年保持了稳定的增长，在宏观调控下，苏州房地产开发投资只是略有波动，显示苏州市房地产市场投资增速平稳过度。8私营外资私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体企业发展苏州私营企业蓬勃发展，09年私营企业投世界500强企业有134家落户苏州，每年资金额达922.9亿元，比去年增长17%利用外资的金额稳步增长，显示出苏州吸引外资的强大潜力?苏州市私营经济快速发展，品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件，中国名牌产品24只，累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只；私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源?苏州市利用外资项目呈现大型化，实际利用外资金额呈上升趋势，对于推动苏州的经济发展起到了极大的作用；世界500强企业已有134家落户苏州，显示出苏州市吸引外资的强大潜力，而实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一。9城市经济苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不分析总结少企业受到考验，但综合考量，苏州经济依然向好，为房产市场奠定了基础GDP苏州经济的持续迅速发展，吸引了大量的人流，带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。人口发展城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展。人均收入与支出苏州2009年的人均可支配收入为26320元，比上年增长10.3%，人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础。固定资产投资随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化。私营外资企业私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体。10项目投资背景分析?经济运行分析?城市规划分析?宏观政策分析?投资背景总结11区位分析相城区东邻工业园区，西接高新区，距上海85km，处长三角经济圈的中心地带，区位优势得天独厚位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲经济中心地带比邻中国的金融和经济中心——上海。拥有2500年吴文化底蕴，在现代化进程中，吴城市的区间交通规划更多与苏州相城交融文化得到了保护和传承。12总体规划北部相城是苏州重点发展方向之一苏州市规划——“一体一体两两翼翼，，双双城核心城核心”“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。“东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。“北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。“南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建北部：苏虞跨线合纵，构造市域“T”形北轴，以辐设成宜居城市。射苏北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城“西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护市组团太湖区域的生态环境，发展高端旅游。13相城区相城中心城区的建立为区域的发展提供了良好的铺垫，规划分析作为未来的发展重点，区内各项生活、商业、工作配套水准均将走上一个新的台阶一主一副一轴两翼主城主城区区：：即相城区的中心城区，由元和街道、黄桥街道和开发区组成；副副城城区区：：围绕盛泽湖休闲度假区向四周拓展，东至制造物流农业苏嘉杭高速公路、西至渭塘镇区、北至绕城高速公　路、南至永昌泾；生态居中心商贸区中心商中心商贸轴贸轴：：以元和塘为全区发展主轴，定位为苏州北部新城中心，未来体现相城区形象的核心区域建成商务、休闲和高科技研发基地；西翼东翼东东翼翼--生生态态翼翼：：由苏嘉杭高速公路以东的阳澄湖镇和太平街道区域组成《相城区分区规划暨城乡协调规划(2006-2020)》西西翼翼--工工业业翼翼：：由望亭、东桥、黄埭和北桥镇组成14相城区中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中规划分析心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能?相城中心商贸城是苏州市相城区中心城区建设的旗舰项目，西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积8平方公里。?相城中心商贸城位于苏州城区向北拓展的中央主轴上，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能。15相城区相城区依托科学的规划，积极优化空间，打造了中心商贸城规划分析，重点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市功能提级、高端服务产业集聚的新地标?中央商贸城规划结构：“十字金带、活力中心、水网方域”——南北向活力轴带与东西向景观轴带在规划中心交汇，形成活力中心，并通过棋盘状水网与滨水休闲回廊构成水韵浓厚的现代水景社区。?中央商贸城功能结构：中心商贸城分五大功能区：商贸区、商务核心区、商住混合区、水景居住