谨呈：山东银座置业有限公司济济南银南银座座中心中心营销营销策策略略及宣及宣传推传推广广方案方案沟通思路一3商埠百年二银座中兴三3盛世泉城四倾城天下商埠百年一为大自一分县口奏在袁一序九第纬现九关、岸折山世九四七六经二”周，中东凯零幕一区路一九村以称内、四年、路年一期：地山年，西、济并中“自东，第到南南开外在开巡北七纬至市作咸济商抚洋区十五政商受南埠周大改二里府埠利城馥臣为路牌成，益外上兼商的坊立作，自奏直西区、，为拟开，隶区域东将济将通拟总划起北南潍商请督济南开埠百年：一个近代史神话商水西路济济品陆市入南南销商场口老售品一等城记范杂跃，西忆围陈成成部覆、为为因盖店商济着1905年，济南商埠筹办告竣，正式开设为“华曾经的商业街——普利门了铺家南火洋公共通商之埠”。北林必商车方立争埠站各、的的、大洋商中汽省人业心车市汇要。站聚地、，，官济南自开商埠后，大槐树庄逐步成为居民区开埠后的经二路?济南商埠的开设是首次出于中国政府自愿的开放行为，将国人、洋人在同一环境下平等经商，成为近代中国经济开放进程的一大创举。济南商埠百年变迁，是鲁商精神的延续1906192719812009百年商埠到今天，济南依然遵循百年的开放理想，形成东成西就两级发展新商脉东部高新区已经成为济南新的经济增长极国家科技部对全国53个国家级高新区技术创新和经济发展体系进行评价考核，济南高新区增长幅度排名第6位,综合排名第10位西客站基地将成为济南未来的产业发力点随着京沪高铁西客站的选址确定，西客站片区成为交通枢纽，与片区内的区域商务区、城市公共服务区、主题园区、居住区一起组成“城市新中心”，力图将区域打造成““山东山东新新门户门户，，泉城泉城新新商埠商埠，，城市城市新新中心中心””银座中兴??项项目目目目标标体系定义体系定义?项目本体分析项目目标体系定义战略层面战略层面打造城市商务旗舰，推动区域快速发展；项目层面项目层面以商业为核心，三种物业类型的系统盘活；跳出济南，突破现有市场平台，在12~15个月销售层面销售层面的销售期内完成70%可售部分物业的销售；银座中兴??项项目目目目标标体系定义体系定义??项项目本目本体体分析分析交通（location）——商务子午线，城市金三角经经七七路路路路十二十二纬纬经经十十路路商务子午线：作为两条城市主要商务动脉经十路与经七路交汇处，可谓城市商务子午线；城市金三角：项目地处经十路、经七路、纬十二路三条核心主干道的围合之下，与城市四方便捷连通。本案本案泉城广场泉城广场品牌（brand）:银座，享誉齐鲁的商业品牌济南第一家国际五星级宾馆索菲特银座大酒店索菲特银座大酒店酒店银座汽车，10年汽车经营品牌沉淀山东商业技术职业学院山东商业技术职业学院汽车家居银座家居，省内高档家居领银座袖品牌银座家居银座家居品牌零售地产城市中心商务办公物业代表项目省内百货之首，全国前20强的中银座花园晶都国际银座花园晶都国际高档连锁百货银座百货银座百货鲁商集团在鲁商集团在1717年的发展过程中，有效传承年的发展过程中，有效传承了了济南的百年商埠济南的百年商埠文化文化，，打造出打造出的的““银座银座””品品牌（牌（山山东东流流通通服服务业务业第第一品牌）一品牌）扎根扎根齐鲁，齐鲁，走向全国走向全国，成，成为为本项目本项目最具价值最具价值的精神的精神内核。内核。产品（product）:城市综合体，城市商业航母级shoppingmall，地标级商务写字楼，国际级时尚loft公寓——领袖济南商务?项目的产品在传承区域百年商?经十路标志性超高层双塔写字楼脉的同时，以城市综合体的形象再续城市城市商脉传奇；?城市商业航母级shoppingmall,领衔金三角；；?时尚南北通透舒适型Loft公寓?经十路140m高双塔写字楼，济南新地标，商务新高地；?新一代loft公寓，南北通透，引领时尚舒适居住潮流。?都市商务金三角，shoppingmall机遇（oppotunity）:西客站开发带来的城市资源向西部的倾斜——山东新门户、泉城新商埠、城市新中心?2009年6月，西客站片区由原来的?西客站片区定位于“山东新门户，26平方公里扩大至55平方公里。泉城新商埠，城市新中心”。?西客站原有片区开发建设预计投入?产业规划上，主要以会展业、金融2000亿，新增片区后投资力度将增至业、文化服务业、文化娱乐为主；5000亿元。?09年下半年，西区指挥部将借全运?政府导向变化：在全运会之后，政会之机，启动西客站宣传。府的建设导向会向西客站片区倾斜，东西部认知上的差异将有巨大改观。10分钟车程盛世泉城??市市场场//竞争竞争分析分析?项目问题体系界定城市商务带格局——大东部是典型的城市导向性的办公新区，本项目所在区域属于反传统商务办公的区域济南的城市商务办公从聚集?济南商务带划分度上分了三个商务带：写字楼：商住公寓：代表项目：怡科大厦、三庆世纪财富中心、鑫苑金座4000-60004000~50001.核心区商务带：包含传统写字楼：13000以上意义上的大观园商圈、泉城商住公寓：9000-12000路商圈、经七路商圈和经十代表项目：中信广场、路中段的商圈。是目前主要天业国际、恒隆广场的商务办公聚集地；东二环商东2.东二环商务带：包含了燕务部新山立交商圈、洪楼商圈、山核心区商务带带大路商圈，是城市新兴的商城务办公带；商务东部新城商务带：以奥体3.带文博片区为核心，沿经十东路两侧的商务带，属于政府导向的商务带，目前还不成熟。写字楼：商住公寓：9000-110007000-8000代表项目：中润世纪广场、本本项目项目所所处的处的位位置游置游离离于核于核东环国际广场、银座数码广场心心商务商务带带之外之外，，属于属于反反传统传统商商务办务办公公的区的区域。域。写字楼市场供应总量约：40万平米，集中于核心区商务带，东部新城商务带和西客站片区的数百万平米供应会在未来2~3年内体现1万达广场_16万平米?济南写字楼市场供应2天业国际_3.3万平米3鲁商广场_3万平米64中润世纪广场_0.3万平米5怡科大厦东写字楼_2万平米2156大地锐城写字楼_5万平米4121高新区经十东路南写字楼_约150万平米32奥体片区写字楼_约50万平米3西客站片区写字楼_初期约20~30万平米??写写字楼字楼的的供应供应量量未来未来22~3~3年年会在会在东东、西、西两两个新个新城城呈爆呈爆发发式供式供应。应。写字楼市场客户以购买客户以办公自用型为主，核心区投资的比例较高，写字楼市场年消化量约15万平米核?客户情况：由于核心区办公物业的投资属性更加明显，所心以，投资客户占到50%~60%，其余为办公自用型客户产生区?的客户购买情。况：写字楼的大客户多为保险、金融、中石化等大型企业，以自用为主，投资比例不足30%。小型办公空间的东二环购买客户也以自用型占到60%以上。?客户情况：东部新城的写字楼客户主要是高新区10几年来培养的客户，外加一部分从核心区东迁的本地实力派企业，东新城另外就是在政府规划导向下东迁的企事业单位。?客户情况：由于西部片区以居住为主，并无多少产业支撑，所以西部客户以地缘性中小型客户为主，行业涉及：汽西部区车、贸易、制作、机械等中小型企业，投资客比例低。济南市场的公寓是处于自住与办公之间的夹缝产品，主要供应在核心区和东部新城商务带，共约50万平米1万达广场达人界_3万平米?济南公寓市场供应2重汽彩世界_余4.5万平米7诚基中心约余万平米93_1565284正大时代广场_余0.7万平米5鑫苑金座_余6万平米146汇展香格里拉_余7万平米37中齐未来城_约5~7万平米8嘉馨大厦_2万平米?万达广场达人界?诚基中心?鑫苑金座9理想新城群英汇_余1.4万平??相对相对于于住住宅而言宅而言，公，公寓寓的的消消化困难化困难更大，更大，因此因此，，现有现有公公寓存寓存量量对市对市场场仍然是仍然是个个消消化化难题难题。。公寓细分1：以首次置业客户为核心受众的公寓——贷款政策公关，使用成本公关，拉近与普通住宅的距离商业用地，40年产权（正常贷款政策为5成10年按揭、水限制条件电收费为：商用水电）1.通过特定银行搞定贷款政策，首付门槛降至2成；2.公关水电费用，降低至民用水电收费；3.将户型做小，降低总价；关键动作4.单价也低于普通住宅的定价。1.支付能力较弱的首次置业客户（无法承受普通住宅的价格）客户构成2.少量地缘性投资客典型项目重汽彩世界、鑫苑金座、发祥巷、汇展香格里拉?汇展香格里拉?重汽彩世界?鑫苑金座销售结果：★★★★公寓细分2：以投资客为核心受众的公寓——贷款政策公关，降低投资客资金占用成本商业用地，40年产权（正常贷款政策为5成10年按揭、水限制条件电收费为：商用水电）1.通过特定银行搞定贷款政策，首付门槛降至2成；2.将户型做小，降低总价；关键动作3.通过地段价值、产品稀缺价值的释放，吸引投资客户1.成熟的投资客户客户构成2.少量过渡型自住客户（半投资心态）典型项目万达广场达人界、诚基中心万达广场达人界客户构成诚基中心客户构成20%30%30%70%50%销售结果：★★★☆自住客户投资客户自住客户投资客户办公自用客户公寓细分3：以办公自用客为核心受众的公寓——把户型面积做小，降低单价商业用地，40年产权（正常贷款政策为5成10年按揭、水限制条件电收费为：商用水电）1.放低单价（低于同等地段普通住宅价格）2.将户型做小，降低总价；关键动作3.主打地段商务办公价值。1.中小型办公自用型客户客户构成2.约30%投资客户典型项目正大时代广场正大时代广场客户构成?正大时代广场30%70%销售结果：★★★办公自用型客户投资客户市场/竞争小结1.本项目处于反传统商