泰和广场项目营销策划报告深圳21世纪不动产二00五年十二月十五日第一章　岳阳宏观经济分析前言产品是一个项目竞争的立足点，符合市场需求的产品是项目畅销的保证，因此为了后期项目的快速销售，我司首先着手岳阳市房地产市场的调查，深入分析岳阳当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域特点及客户的购买行为，再结合项目的SWTO分析，在此基础上，为项目进行市场定位提供市场依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。（一）岳阳市概述岳阳市位于湖南省东北部，素称“湘北门户”，与湖北、江西两省相邻，是一座著名的旅游和文化名城。岳阳是湖南唯一的临江城市。岳阳地处一湖（洞庭湖）两原（江汉平原、洞庭湖平原）三省（湘、鄂、赣）四线（京广铁路、京珠高速公路、１０７国道、长江）的多元交汇点上，是长江中游仅次于武汉的又一个交通“金十字架”，特别是洞庭湖大桥的通车，构成了“承东联西”、“南北贯通”的便捷交通网。岳阳市现辖六个县（市）：汩罗市、临湘市、岳阳县、平江县、湘阴县、华容县。四个区：岳阳楼区、君山区、云溪区、屈原行政区。中共岳阳市委设南湖大道，岳阳市人民政府设金鄂东路。总面积１.5万平方公里，总人口520万，其中城区面积824平方公里，城市人口78万，综合经济实力仅次于省会长沙，居湖南省第二位。（二）岳阳市经济发展现状及趋势改革开放以来，岳阳市经济社会发展驶入了“快车道”，岳阳的建设与发展取得了辉煌的成就，先后被国家评定为：综合配套改革试点城市、优化资本结构试点城市、全国文明城市建设先进城市、科教兴市先进城市、文明卫生先进城市等称号。近年来，岳阳市的城市基础建设发生了翻天覆地的变化，洞庭湖大桥、环南湖旅游走廊、南湖广场、商业步行街等城市标志性工程，洞庭大道、岳阳大道、金鹗东路、巴陵东路、铁山饮水工程等一大批市政工程相继竣工；岳阳还大力推进小街巷建设，搞好控违拆违、街景整治等工作；并启动了长江防洪保安、洞庭湖整治工程的建设，使岳阳市的整体形象和城市生态得到显著的改善。岳阳还积极推进城市社区建设，加强了社区水、电、路、通信等基础设施和公共设施的建设与维护，大大改善了岳阳市的投资环境和经营环境。岳阳在精神文明建设方面，加强了广场文化设施和社区文化娱乐设施建设，开展了丰富多彩的广场文化、社区文化和商业文化活动，受到了广大市民和游客的热烈欢迎，对拉动内需与增加消费起到了积极的推动作用。经济发展方面，岳阳大力扶持发展民营经济，促进规模企业做大做强，产业结构、产品结构和农业结构调整步伐进一步加快。2002年，城区规模企业完成产值10.7亿元，其中规模工业完成产值7亿元；个体工商户总数达1.6万家，民营企业2400家，民营经济从业人员达8.4万人。我们可从国民经济总值等有关数据资料了解岳阳市的经济发展状况：1）2003年湖南全省各市州GDP（单位：亿元）张家城市长沙株洲湘潭衡阳邵阳岳阳常德益阳郴州永州怀化娄底界GDP单位：929.49383.03267.69445.46285.09495.19486.5881.9239.67324.26280.36249.61211.5亿元2003湖南全省各市州GDP（单位亿元）10008006004002000长沙株洲湘潭衡阳邵阳岳阳常德张家界益阳郴州永州怀化娄底2003年湖南全省各市州GDP排名中，岳阳以495.19亿元排名仅次于长沙，位居湖南第二位。2）岳阳与长沙历年国内生产总值（GDP）年份2000年2001年2002年2003年2004年岳阳GDP（亿元）364.04406.96452.02495.19590.54长沙GDP（亿元）656.41728.08812.85929.491108.8515001000岳阳GDP（亿元）长沙GDP（亿元）50002000年2001年2002年2003年2004年2004年，全市GDP590.54亿元,比上年增长12.2%，规模和速度均创近七年新高；但与长沙相比，2000年相差仅290.37亿元，2004年，两者相差518.31亿元，差距越来越大。3）岳阳历年人均国内生产总值（GDP）年份2000年2001年2002年2003年2004年人均GDP698677778616940011172（元）120001117210000940086168000777769866000GDP（元）4000200002000年2001年2002年2003年2004年人均GDP取得历史性突破，达到11172元，人均GDP和处于全省第四位。4）人口状况：人口每年少量增长年份2000年2001年2002年2003年万人523523.65525.54527.83530528527.83526525.54万人524523523.655225202000年2001年2002年2003年（三）岳阳市城区未来整体规划据了解，近年，岳阳市政府计划在市区实施多项大型城建工程：·启动沿湖风光带的建设，沿湖风光带全长11.7公里，总投资15亿元。·引资建设青年中路，该路全长1700米，宽35米，总投资4000万元。·引资建设枫桥湖路，全长2000米，宽50米，总投资8000万元。·引资建设金鹗西路，全长1910米，宽50米，总投资6000万元。·引资建设天然气管网工程，总投资1.5亿元。·完成花果畈垃圾处理场工程，总投资4800万元。·引资启动太子庙改造工程，总投资1.8亿元。·启动庙前街等10处市政设施和环境改造工程。小　结：·岳阳市经济总量在湖南省排名第二，在长江沿岸五省十地级市中名列第三。2003年岳阳市实现GDP总值493.66亿元，比上年同期增长10.8%。其中第一产业104.66亿元，增长4.4%；第二产业209.35亿元，增长15.1%；第三产业179.64亿元，增长10.5%。三产业结构为21.2:42.4:36.4。按照著名经济学家H·钱纳里的结构性指标判断，岳阳市经济已进入工业化初期与中期的临界点。·岳阳市不断加快城市化进程步伐，刺激了第三产业的发展，特别是商业流通领域的发展，市场经济体制基本形成适应经济国际化要求的开放格局，经济结构的战略性调整取得重大进展，初步形成现代化城市的格局和风貌。·一些项目先后启动，城市基础设施、文化教育工程、商业贸易场所等投入建设，成为岳阳市的发展的标志象征。城市的发展，城市品位的提高，决定了城市必须能够提供较高档次的休闲、娱乐、购物的消费场所，有利于发展较高档的物业。·据岳阳市统计局提供的数字，岳阳市2005年房地产景气指数和信心指数分别达到110和120。房地产市场正处于需求旺盛和购买力强劲的状态。第二章　岳阳市房地产市场数据扫描1)住宅数据扫描1）历年竣工面积住宅2000年2001年2002年2003年2004年竣工面积(万平方米）33.6364.747.641.0175.35807075.356064.72000年5047.62001年4041.012002年3033.632003年202004年1002000年2001年2002年2003年2004年04年住宅竣工面积迅速增长，比上年增长了83.7％。2）历年空置面积住宅2000年2001年2002年2003年2004年空置面积(万平方米)13.5421.5612.555.012.22521.56201513.5412.55空置面积(万平方米）1055.012.202000年2001年2002年2003年2004年住宅的空置率逐年下降，04年2.2万平方米，仅为2001年21.56万平方米的十分之一，销售压力相对减少。3）历年销售面积住宅2000年2001年2002年2003年2004年销售面积(万平方米)21.8634.9442.9336.5561.02706061.02504042.9336.55销售面积(万平方米）3034.942021.861002000年2001年2002年2003年2004年房地产销售量逐年走高，2004年的销售面积为61.02万平方米，比2003年增长66.95％。4）历年销售金额住宅2000年2001年2002年2003年2004年销售金额(万元)1648527912341922748748889600005000048889400003419230000279122748720000164851000002000年2001年2002年2003年2004年销售金额(万元）2004年销售48889万元，比2003增长了77.86％。5）小结：住宅2000年2001年2002年2003年2004年竣工面积(万平方米)33.6364.747.641.0175.35空置面积(万平方米)13.5421.5612.555.012.2销售面积(万平方米)21.8634.9442.9336.5561.02销售金额(万元)1648527912341922748748889合计754.1171798.8552796.4594752.0383801.1963表：岳阳市住宅市场历年数据（数据来源:岳阳市房管局）04年住宅竣工面积迅速增长，增长了83.7％，销售面积为61.02万平方米，比上年增长66.95％。销售额为48889万元，比上年增长了77.86％，住宅的空置率逐年下降，04年为2.2万平方米，仅为2001年21.56万平方米的十分之一。由此我们可以看出岳阳市住宅市场逐年发展，势头迅猛；空置率逐年下降，市场消化力不可忽视；04年发展势头过猛，销售额比上年增长了77.86％，短期内发展势头有所放缓。2)商铺数据扫描1）历年竣工面积商铺2000年2001年2002年2003年2004年竣工面积(万平方米）9.97