【贵阳大营坡187号地块】商业前期策划顾问报告致贵州中大房地产开发有限公司DTZ商铺部,October2008此份报告知识产权归属戴德梁行与贵州中大房地产开发有限公司共同所有，未经双方许可，任何一方不得向第三方透露或用于其他目的。阅前说明：I.本报告为服务合同①中“商业前期策划服务”工作内容的服务成果体现，即研究策划报告正稿；II.在我们的研究、策划过程中，基于与中大地产的沟通、交流，除如下主观、已确定须考虑因素外，本报告内容之相关观点及建议均是建立在DTZ的专案研究基础之上，融合DTZ以往的物业操作经验，以市场角度，客观提出。同时，亦有参考DTZ于2008年8月21日向中大地产进行中期汇报后，中大地产的意见反馈；?开发特点为住宅塔楼之底商（住宅产品为开放式小区），商业建筑面积近7万m2，商业楼层共4层（-1F~3F)，其中，-1F部分区域已确定沃尔玛为整租租户；?商业部分的红线/规划区域范围已确定，且本案临交叉路口面将预留1万余m2的市政广场；?商业部分的当前建筑规划、设计可根据最新的商业研究方案作出调整，包括整体的建筑风格、电梯位置、柱网、出入口设置、中庭规划等；?在本案市场发展前期，需出售一定面积商业物业，以满足中大地产企业发展的战略需要。出售的具体区域、规模待定；III.本报告顾问建议旨在为本案提出最佳的商业利用概念及初步的商业规划、经济收益预估，以指导本案市场发展初期的商业建筑设计、发展战略决策、以及后期对商业规划的继续深化、调整。相关的顾问建议内容仅作概念参考，具体实施仍须结合到本案整体的建筑设计需要、租户最新的市场反馈等因素作出合理调整；①服务合同：指戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司与贵州中大房地产开发有限公司于2008年7月22日所签订的“贵阳「大营坡」《商业顾问和前期物业顾问及物业管理合作服务合同》”。Page1续上页IV.为使本报告内容在完整性的前提下尽量简洁，提高阅读效率。本报告相关内容以结论性市场观点、商业建议表达为主，其分析文字/数据、研究过程等未作详尽阐述、体现，但接受服务委托方针对本报告内容提出的质疑咨询，届时，DTZ将作出合理解释；V.尽管我行对本报告中的数据引用有着严格之要求，各项基础数据均来自DTZ专业平台或其他权威机构，数据采集过程有着规范的质量控制，最大程度地确保了数据的准确性、权威性。但因部分不可控市场因素的客观存在，我们所引用的所有数据并不能完全排除与真实数据偏差、不符。但本行认为，只要能反应大致、整体的市场现状及现象，个别数据的误差、失准将不会对分析结果及建议观点造成直接的负面、方向性策略影响。如需对特定数据进行深层研讨、精度分析，本行再另针对性研究、讨论；VI.在我行制订本报告的过程中，由于对部分基础信息（如开发商对本案商业前期资金回笼金额/进度的明确要求、整体的工程进度计划等)的了解程度不够，使得本报告中的有关顾问建议，可能存在与贵司期望之差异或与现实情况之违背。针对此，以期能在我行的后续商业顾问服务中进一步完善、修订；VII.本报告中有关整体的收益预测及测算中，均未包括-1F沃尔玛规划租赁区域部分；VIII.为能更好地让中大地产理解本报告之相关概念，在报告中引用了一定的图片信息加以展示、直观体现。相关图片来源于实拍、网络等多重渠道，本行不享有其中部分图片信息的版权，如涉及知识产权的侵犯，请相关被侵权单位、个人及时给予告知，以便我行及时删除、更换。Page2内容结构市场特性商业策略l城市概况P05l赢利模式建议P74l商业市场分析P06l租售模式建议P80l大营坡地区特征P11l入市时机建议P831l项目特质研究3P12l招商政策建议P84l典型租户﹠消费者研究P13l整体进度计划P87lSWOT总结P15l个案导入P19l综合评价P25商业设计收益&总结l设计意图要点P27l综合收益及实现进度预估P89l商业概念推演P28l关键环节总结P972l建筑设计概念P304l市场定位建议P42l市场目标预期P53l研究附件参考P98l楼层布局规划P54l广场利用设计P61Page3市场特性Page4市场特性一、城市概况—贵州省省会城市，全省的经济、政治、文化中心；—辖区面积8,034平方千米，总人口350万人，城市化率约为64%；—2007年GDP总值达到694.6亿，第一、二、三产业占总值的比重分别为6.5%、46.7%、46.8%；—城市行政区划六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县)；—云岩区和南明区被合称为“中心城区”或“主城区”，是贵阳市的城市核心；而“金阳区”是贵阳市的行政中心，是贵阳市政府大力推动、发展的新区；……※此部分内容仅作为本案发展的宏观背景参考，因其数据、信息来源高度集中于政府相关职能部门，且均已有权威发布，故在本报告中将不再全面分析、赘述，如需了解更多信息请参考贵阳市政府相关网站，统计公报等。?我们认为，就来源于政府发布的权威数据判断，贵阳市整体的经济运行情况且其发展趋势较为良好，在贵州省处于领先地位。本报告亦是在这一形势下，就本案发展的微观环境、物业特性等作具体分析、研究，最终制定而成。Page5市场特性二、商业市场分析1.总体特征—商业辐射力往往与其城市经济的影响力一致。贵阳市作为贵州省的经济中心，其商业市场除能消化市内的现有消费需求外，同时，具备吸纳周边邻近地区部分消费群体前来消费的能力；—除自然形成的传统商业中心外，新兴/次级商业中心尚未真正形成，处于政策引导、概念宣传、初步发展的萌芽阶段。而现有的传统商业中心则由于受到有限的土地/物业供应、合理利用的影响，使得无法进一步扩大其商业规模及对现有商业层次的提高；—就商业物业的赢利模式来看，因受到发展商经济实力及运作理念等的影响，推出的商业物业仍以分零销售为主，以商业概念炒作加以宣传配合。对商业物业统一规划、运营，物业产权发展商长期持有，以收取租金为物业经营收益这一优质商业项目的通常操作模式、赢利模式在贵阳市内并不多见；—就商业形态的分布而言，有一定市场影响力及知名度的零售商高度集中在传统商业中心内，具体涉及百货、数码、图书等。而在传统商业中心以外，则广为分布一些家具建材、汽车用品、服装批发等专业市场，但多属于自发聚集、形成，其专业化、规模化程度十分有限；—传统的百货公司、临街门面店铺、低档次的批发市场仍然占据贵阳商业市场的主流，主题化商场、购物中心等形态近几年已被部分商业项目广泛炒作或效仿，但至今，仍未出现从建筑设计、商业规划到后期运营等均体现先进商业理念的此类商业项目。同时，也因优质商业物业在贵阳市内极为稀缺，使得部分外来品牌租户的落地场所受到限制或被迫降低其原有的入场条件；—就商业功能来看，同一商业物业甚至整个商业中心的商业功能均显单一、单调，普遍以零售功能为主，复合型、关联型消费功能未得到有效组合及引导，休闲娱乐、中高档/特色餐饮均欠发展；—商业网点通常分布于马路两则，以过往行人为主要消费群体，呈“马路经济”现象。Page6市场特性2.主城区商业版块划分当前，贵阳市商业繁华程度相对较高的商业中心或商业版块仍然高度集中在主城区范围以内，尽管主城区本身的地域范围亦十分有限，但就商业的不同形态及其在主城区内不同区域版块内聚集程度的不同，我们作出了如下的商业版块划分：—传统零售商业版块为延安路、中华路、中山路及瑞金路围合区域，包括喷水池、大十字、小十字、紫林庵、大西门转盘区域；—餐饮娱乐商业版块主要是指在箭道路、陕西路、都司路沿线区域；—客车站批发市场商业版块以客车站为中心，辐射周边的枣山路、浣纱路及市西商业街；—火车站批发市场商业版块指以火车站及沙冲路沿线区域；—金阳新区商业版块（非主城区内）作为一个新区，其商业繁华度相对较高的区域内版块尚未形成，故当前，我们把金阳新区整体看作一个商业版块看待；除上述商业版块的商业氛围相对较浓外，贵阳市其他区域版块的商业仍然处于欠发展阶段，尽管有部分区域版块的商业发展初具一定规模及市场知晓度，但其规范化程度及其商业规模仍然有限，尚不能算作具有较强影响力的商业中心或版块，如三桥的汽配市场、油榨街的花鸟市场等。附：商业版块特征简析（见99页，附件一）Page7市场特性3.主城区商业版块的分布金阳新区商业版块★本案三桥汽配专业市场客车站批发市场商业版块传统零售商业版块&太慈桥&花溪大道餐饮娱乐商业版块汽车交易专业市场火车站批发市场商业版块油榨街花鸟市场&家居建材市场Page8市场特性4.商业版块的层级结合到现有商业网点分布的聚合程度、物业经营收益水平的高低、政府政策导向、大众认识等综合因素，贵阳市的商业版块层级如下：A.当前的市级商业版块传传统零统零售售商业商业版版块块金阳新区商业版块B.新兴的市级商业版块传统商业太慈桥商片区业片区火车站商业片区客车站商业版块火车站商业版块其他商业版块C.市级商业版块之补充Page9市场特性5.商业物业项目在贵阳市的发展现状总结在我行研究人员对贵阳市内相对较为典型的在建、在营商业物业项目进行走访、调查后，就贵阳市典型商业物业的发展现状，有如下看法：?建筑设计较为传统，缺乏与商业设计的有效结合；?商业概念空泛，过于强调噱头的宣传、炒作，而缺乏切实有效的商业运作及主力租户的支持；?开发形态仍然以住宅+商业的形式为主，整体档次不高；?物业的收益模式仍然以销售形式为主，相对于虚拟产权式商铺，具有独立经营能力的商铺更为受市场追捧；附：物业调查典型案例参考（见104页，附件二）Page10市场特性三、大营坡地区特征—就与城市核心的关系而言，处于主城边缘，属城郊结合部。尽管离城市核心间的地域距离不远，但社会大众对其的