[键入文字]文登南海宝安西三宗地块投资初步评估报告2010年6月北京思源置地房地产顾问有限公司[键入文字]项目投资初步评估报告目录1招商地块信息12宗地基本信息12.1宗地区位12.2宗地四至23宗地现状33.1宗地特征34项目周边配套设施44.1主要交通网络44.2其它配套设施情况45区域房地产市场分析65.1区域土地市场分析65.2区域商品房市场分析85.3周边区域海景房市场分析126项目SWOT分析157地块开发方向建议167.1产品建议167.2客群建议188项目投资估算198.1产品价格预测198.2项目经济测算199项目投资可行性初步结论21[键入文字]招商地块信息本报告涉及的三宗地，同处一个区位，建设用地面积分别为400、490、235亩，综合容积率为1.2，每亩底价均为60万元，折合楼面地价约750元/㎡。项目地块1地块2地块3用地性质住宅兼容商业总用地面积(㎡)357730413907199492其中：建设用地面积(㎡)266775326799156614综合容积率(≤)1.21.21.2绿地率(≥)40%40%40%总建筑面积(㎡)320130392159187936每亩地价（万元/亩）606060楼面地价（元/㎡）750750750宗地基本信息1.1宗地区位三宗地均位于文登市南海旅游度假区内，行政上隶属于南海新区。宗地所处地理位置：宗地均位于南海旅游度假区西部，滨海路以南，距离天然海水浴场在500到1300米不等。地块1西距黄垒河入海口约1600米，地块12、3东距万亩黑松林不足500米，北距人工湖核心区约1000米。1.2宗地四至地块1：东至观海东路，南至海逸路，西至观海路，北至滨海路；地块2：地块东至明珠路，南至海逸路，西至海韵路，北至滨海路；地块3：地块东至明珠路，南至海静路，西至社区规划路，北至海逸路。2宗地现状1.3宗地特征宗地平整方正。地块1东西长约500米，南北宽460米；地块2东西长600米，南北宽460米；地块3东西宽300米，南北长460米。宗地现状为农地，地势平坦开阔，适宜建设。3项目周边配套设施1.4主要交通网络本案周边的交通通达性良好，主要路网四通八达。通过滨海路向东可抵达南海临港产业区，向西可接环海路直通乳山银滩，向北可由金海路上青威高速、国道309，去往青岛、威海、烟台、文登市区十分方便。1.5其它配套设施情况地块周边的基础配套完备，南海实验学校和南海医院已经完工，今年投入使用。其它各项度假休闲配套设施正在抓紧建设，目前已在海边建成6公里长的南海公园一期，2010年已开工或即将开工的项目有卓达香水海国际滨海新城、五星级度假酒店（群）、300泊位的游艇码头、世威明珠岛以及南海人工湖周边4商贸旅游开发，这些项目完成后，将拥有集度假、观光、娱乐、运动、疗养、购物于一体的综合休闲配套设施。此外27洞高尔夫球场和18洞水上高尔夫球场已经确定建设，央视动漫基地正在审批之中，若最终确定将为区域增添文化创意旅游。2010年南海旅游度假区在建和新建重点项目一览项目名称项目内容投资单位总投资2010年计建设进度（万划投资元）（万元）南海中学集中、小学及幼儿园教育于一体的现南海管委100006000在建代化新型学校，规划建筑面积4.7万㎡，共设置27个中学班，32个小学班，12个幼儿园班，在校生可达3500人，计划9月份投入使用人工湖商贸旅游打造人工湖及周边景观，进行商贸南海管委3000015000在建开发旅游开发。5月底500亩的人工湖及周边景观竣工香水海旅游包括水系、星级酒店、滨海运动公园河北卓达—50000在建在内的旅游休闲公园。计划12月份集团水系、公园基本成型，酒店进行主体施工滨河运动公园集休闲、体育等功能于一体的景观公南海管委238008000新建园。计划4月底河道景观基本形成，12月份运动场土方工程基本完工青岛伟东五星级投资1.2亿元，建设1.5万㎡五星级青岛伟东120008000新建酒店酒店。计划5月份开工建设，12月份置业集团主体完工游艇码头计划在海滩边建设300泊位的游艇——新建码头世威明珠岛投资50亿元建设，在文登南海金滩香港世威500000—在建海岸线以南2海里处的岛礁上建设集团一座占地2平方公里的世威明珠岛，主要发展旅游度假产业。总体来看，宗地所处的南海旅游度假区交通路网已基本形成，对外交通也十分便捷，有利于吸引游客前来度假。由于起步较晚，目前金滩的休闲度假设施还有待完善，但随着大量休闲度假项目的上马和高起点的规划，将实现后发优势，能为游客提供更高、更多、更好的服务。5区域房地产市场分析相比威海其它临海地区，南海新区起步较晚，在2007年以前还是大片的盐田和虾田，基本上为尚未开发的处女地。自2007年3月启动规模开发以来，文登市政府高起点、大战略、高规格建设，基础设施配套先行，截止2010年4月，已完成基础设施投资28亿元，主要路网、水、电、煤气等基本完成，医院、学校、酒店、商场、餐饮等配套设施大部分已经陆续建成和投入使用，重庆康达等企业已经进行污水等基础设施建设。优质的海滨资源和相对低廉的土地价格，已成为众多房地产商青睐的投资对象。1.6区域土地市场分析?成交土地分布从2007年至2010年4月，南海新区共出让商品房土地面积约900万㎡，主要分布在旅游度假区的人工湖周边和海滩附近。?人工湖板块：目前南海人工湖南侧和东南侧土地大部分已出让，总计出让宗地12块，出让土地面积约230万㎡，折合建筑面积约276万㎡。?沿海板块：沿海滩周边一线海景土地大部分已经出让完毕，只有金乡路以西还存有大宗一线海景土地。总计出让宗地70块，出让土地面积约670万㎡?区域典型成交土地价格分析6南海新区已成交82宗商住用地，因时间、区位和土地净度情况不一，成交价格不同，容积率在0.6到1.8之间。人工湖板块：从2010年成交的耀鸿地块和中国宝安两个典型地块上看，地价分别为57万元/亩和60.2万元/亩，耀鸿地块折合楼面地价650元/㎡，宝安地块由于容积率低，折合楼面价约1300元/㎡。沿海板块：由于更靠近海滩，土地热度更高，2008年就有宗地地价突破50万/亩，折合楼面价625元/㎡，2010年，海阔地块地价约62.6万元/亩，折合楼面价超750元/㎡。?区域未来土地供应一线海景土地仅在黄垒河入海口和金乡路以西之间的区域还留有大片土地，约5000亩，其余基本已经出让。未来随着南海人工湖的打造完工，环人工湖西侧、北侧将成为区域土地供应的重点。71.7区域商品房市场分析由于南海新区和文登城区分属两个不同的市场，故重点分析南海新区的商品房市场，同时为应对竞争，也对周边的海景房市场进行分析。?市场供应目前南海新区在售项目比较少。未来，沿海滩一带和人工湖南部供应体量较大，2010年底前已开工和即将开工的项目建筑面积约240万㎡，这些项目在未来2年将成为市场供应主体。?成交价格分析南海新区商品房消化情况良好。2009年在房管局备案销售面积约40万㎡左右。实际开发中，如胜利油田、碧水金沙等多是由东北、华北等地集团性企业定制或团购，因此在开发进度上稍微滞后，尚未反映到实际成交统计数据当中，成交面积远高于40万㎡。目前能够公开对外销售的只有碧海云居和英伦湾等少量楼盘，但已进入销售尾盘期，碧海云居尚品今年刚拿地，目前已进入预售阶段。南海新区近年房地产运行情况（数据来源：文登统计）　2009年2010.1-4月重点房地产项目投资额（亿元）8.9——商品房土地成交面积（万㎡）95.9——商品房新开工面积（万㎡）60.541.1商品房销售面积（万㎡）40——商品住宅销售均价（元/㎡）40004700从已开盘销售楼盘上看，总体均价在4000元/㎡以上，因产品类型、品质、景观、区位不同而有所调整，其中品质好的类别墅产品价格可达到6000-7000元/8㎡。从成交情况看，销售都非常乐观，价格都有不同程度上涨，个别楼盘甚至大幅上调价格，如英伦湾在2010年4月、5月连续两次分别上调600、400元/㎡，当前洋房产品销售价格达到5000-6500元/㎡。从区域上看，一线海景地区的楼盘均价不一定高于二线海景地区，这主要是受产品品质的影响，如卓达英伦湾，距海岸线达2、3公里，但价格却领跑整个南海新区。初步了解，宝安江南城计划2010年底开盘，设计为江南园林风格，高层产品计划7000元/㎡起，别墅产品12000元/㎡起。?成交产品描述区域内项目的容积率主要集中于0.7-1.2之间，产品类型也多为多层、小高层和类别墅产品。9项目名称总建筑面容积建筑类型开发商积（万率㎡）碧海云居8.50.71多层山东恒兴茂业地产发展有限公司金海滩阳160.76多层、小高层乳山金孟房地产开发光城公司卓达英伦200.72多层、联排河北卓达集团湾碧水金沙110.76多层、双拼别墅山东天阳房地产开发公司碧海云居22.81.17多层、小高层、联排山东恒兴茂业地产发尚品展有限公司区域内普通商品房主要以60-100㎡中小户型为主，多为精装修产品，总价在30左右的户型产品和精装修产品销售速度较快，主要满足海滨度假需求。项目名称主力户型面积销售均价（元/装修标准近期月均（m2）㎡）含装修（元）销售套数碧海云居70-90470060053金海滩阳光60-1004200-4600500尾盘城卓达英伦湾70-905000-6300多层500100碧水金沙60-1104300500尾盘碧海云居尚70-904300600-品当前南海商品房市场销售速度非常良好，2008年新开工约80万㎡左右住宅现已全部售罄。09年新开工项目较少，多数已被集团、区域客群整体订购、团购，现基本处于无房可卖。?成交客户特征客群来