谨呈：苏州中润置业有限公司苏州·中润广场商业部分初步定位报告二零零八年十一月中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目录前言u第一部分苏州市社会经济概况u第二部分苏州商业房地产市场发展概况u第三部分苏州商业地产业态分析u第四部分消费者调查分析u第五部分本案商业部分市场分析u第六部分本案业态初步定位建议u第七部分结论中得天时中得天时润得地利润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn前言近阶段，我司在原有工作基础上进一步深入，根据市场情况对本案业态规划进行定位。为此，近期我司对苏州的商业市场，包括主要的商圈及针对项目定位中涉及的各种业态，组织了又一轮的专项调研。调研历时近半个月，主要对在售大型商业项目、市区内主要的商业集中区以及该项目周边商业构成等，进行了系统的调查。最后，通过对调研数据的认真分析，结合各方面情况，我司综合地给出了本案业态定位和各业态大体的分配方案。中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn第一部分苏州市社会经济概况苏州：位于长江三角洲中部的苏州离上海仅半个小时路程（动车组）。自古以来，以其古典园林闻名于世。近年来，随着新经济区的发展，苏州经济迅猛发展，其GDP位列全国第五.中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn一、苏州社会经济现状面积：苏州全市面积为8488平方公里，市区面积为1650平方公里，古城区14.2平方公里。人口：2007年苏州市全市总人口为624.43万人，其中市区人口为235.30万人，全市共有外来人口500万人。GDP:2007年，苏州市全市实现地区生产总值达5700亿元，按可比价格计算比上年增长16%，其中第三产业增加值1970亿元，比上年增长17.5%。中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn2007年：人均收入：市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。人均消费：市区居民人均生活消费支出13959元，农民人均生活消费支出7655元，分别比上年增长11.9%和12.4%。消费支出比：市区居民食品消费支出占生活消费支出的比重为37.9%，农民为36.2%。房地产投资：全市房地产开发投资565亿元，比上年增长20%，占全社会固定资产投资的比重为23.9%。房地产开发：商品房施工面积为5700万平方米，增长7%；竣工面积为1600万平方米，下降12%。中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn经济状况——综合●GDP：2007年GDP为5700亿元●GDP增速：17.5%●三产配比：1.9:65.4:32.7●人均可支配收入:21260元●人均消费支出:市区13959元、农村7655元●人均可支配收入及人均消费支出:均保持在13％左右的幅度增长中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn经济状况——部门经济居民吃、穿、用消费额（限额以上）房地产业30025.00%20.00%●开发总投资:565亿,增长20%20015.00%消费额增长率10010.00%5.00%●施工面积:5700万平米,增长7%00.00%吃穿用●竣工面积:1600万平米,增长-12%消费60.75额45.57271.24增长19.40%23.70%19.30%率国内贸易旅游业社会零售品总额:1055亿,增长16.6%●旅游总收入:525亿,增长21.5%批发零售业额:920亿,增长16.7%●国内游客:4135万人,增长16.3%住宿餐饮业额:135亿,增长17.1%●境外游客:181万人增长13%其中限额以上批发零售商品消费额:377亿,●星级饭店:134家增长19.8%●四星级以上饭店:37家中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn二、苏州市GDP及产业结构发展状况1、苏州市GDP发展概况中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn苏州经济区域所处地位21000对比长三角16个城市，上海市206682050019953GDP依然遥遥领先于其他城市，20000196731950019178并突破1万亿大关，苏州排名第190271900018532二。苏州市城市居民人均可支配1850018000收入继续居长三角第6位。1750017000分析总结上海台州宁波绍兴杭州苏州。。。●苏州GDP总量在国内位居前列，人均可支配收入与其不相匹配，在长三角16个城市中仅处于中等水平。●预计苏州宏观经济将继续保持平稳增长。●苏州人均可支配收入及人均消费支出的持续增长，可看出苏州商业仍有很大发展空间。中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn2.苏州市产业结构发展状况2005年以后，苏州市产业结构便逐步进行了产业结构调整，古城区开始实施“退二进三”战略，三产比重在逐年上升，2007年达到了34.6%。从三大产业所占比重及苏州经济整体发展趋势看：苏州第三产业有巨大发展潜力，为商业发展提供了良好的机遇。中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn苏州商业潜力分析——产业分析全国大型城市第三产业所占比例分析表8070605040第三产业所占比例30比例（%）20100北京上海城市重庆成都广州全国大城市第三产业沈阳（服务业平均所占比例为，而苏州只有17苏州)47.96%深圳34.6%，发展水平远远低杭州于十七大城市的平均水平。天津武汉南京大连中得天时宁波润得地利长沙西安合肥PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn结论政府已经注意到苏州第三产业发展水平较低的问题，从而在未来几年重点改造、新建、引导、扶持大型商贸流通业。据科学研究及实践证明：一个国家或地区经济能否保持持续快速发展与其三大产业的结构密切相关的，一个合理产业结构的排序应是第三产业、第二产业、第一产业。而现在苏州三大产业中第三产业所占比例较低，表明苏州第三产业尚未得到充分发展，仍有很大的发展空间。可以看出，随着苏州城市的吸引度和辐射度的不断增加，全市产业结构正在的转变，第三产业的发展将迎来蓬勃的生机，苏州商业市场有巨大的发展潜力前景看好。中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn三、苏州人民生活水平发展分析●苏州市区居民人均可支配收入及农村居民家庭人均纯收入呈稳步增长的态势与苏州社会经济总体发展状况相一致。●从市区居民消费性支出占可支配收入的比重看，市区居民消费性支出占可支配收入的比重呈不稳定状态，整体比重都在可支配收入的2/3以上。一个值得注意的现象是2006、2007连续两年市区居民消费占支出的比重都在下滑，由2005年的68.6%降至2007年的65.7%。居民消费支出比重的下降可以导致更多的居民储蓄和投资类衍生产品发展，有利于活跃房地产市场和金融投资市场。中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn●从变化上来看，农村居民消费性支出占可支配收入的比重分两个阶段，2000-2002年呈下降趋势，2002年-2007年呈稳步增长的趋势，这一方面说明了苏州市农村市场的逐步繁荣，同时也与物价的大幅上涨有关。综合以上分析可以看出，随着苏州市社会经济的稳步发展，全市居民收入水平有了很大的提高，这也促进了全市消费支出的增加。由于市区居民近两年的消费比重较低，积累了一定的原始资金，加之农村居民消费能力的不断提升，可以预见未来对苏州市商业市场的发展较为乐观。中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn总结总体来讲，苏州区位优势明显，借助上海地区经济的辐射和便利的交通，已完全融入长三角都市圈。苏州市在经历了本世纪初的以第二产业为主的工业化大发展后，近年来，第三产业发展速度不断加快在经济中贡献也日益突出，体现了较为强劲的发展潜力，并且由于目前发展水平较低，有着较大的发展空间。在社会经济良性发展的大的背景下，苏州市人民生活水平同样也在不断提高，城市居民可支配收入、农村居民纯收入2007年分别突破了20000元和10000元，用于消费的支出也都有不同程度的增长，使得商业市场得到繁荣，城市居民储蓄有了较为明显的增长。综合来看，苏州市商业市场仍会有着较大的发展前景。中得天时润得地利PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn第二部分苏州商业房地产市场发展概况一、苏州市房地产发展状况分析●2005年、2006年、2007年全市房地产开发投资额在高位水平保持增长，但受国家宏观调控影响，发展更为理性，增长趋势已明显放缓。2007投资额565亿元，比2005年的470亿元增长20.8％，基本与苏州社会发展水平保持同步。●从投资用途来看，房地产开发的整体结构较为合理，住宅类投资完成额占开发投资的主导地位。同时，全市非住宅类投资完成额占开发投资的比例逐