昆山中航城项目前期顾问报告致：深圳市中航华城臵业发展有限公司戴德梁行（上海）商铺部2010年7月Page1目录1.社会宏观经济研究………………………………………………………………P32.昆山城市发展分析………………………………………………………………P103.昆山零售市场以及竞争性项目分析……………………………………………P204.零售市场小结……………………………………………………………………P425.消费者调研………………………………………………………………………P496.零售商调研………………………………………………………………………P547.可比案例研究……………………………………………………………………P1048.项目定位…………………………………………………………………………P1279.A5\A7开发方案………………………………………………………………….P14310.A6开发方案细化……………………………………………………...…………P15611.开发时序和建筑设计优化………………………………………………………P18812.附件专题研究……………………………………………………………………P210Page21社会宏观经济研究Page3宏观经济指标城市发展往往与城市相关经济指标的提升密切相关，衡量城市经济商业发展的指标，往往能够准确判断城市商业发展的层级、趋势。1.国内生产总值衡量国家或地区经济发展综合水平的指标。2.人均国内生产总值衡量国际或地区经济发展阶段性、人民生活水平的指标。3.社会消费品零售总额反映物质生活水平、社会商品购买力以及零售市场规模状况。4.城镇居民人均可支配收入反映消费者的购买力和生活水平质量。5.城镇居民人均消费性支出反映消费者的消费能力和消费意愿。6.人口数量/结构反映消费结构、消费容量、潜在消费群体类型。Page4昆山经济发展2008年，昆山人均国内生产总值为全国平均水平的9.6倍，是上海市平均水平的3倍。昆山人均国内生产总值已经突破3万美元大关，经济发展水平处于较高阶段。2008年人均国内生产总值比较单位：元250,000200,000150,000100,00050,0002008年全国人均国内生产总值22698元0苏州无锡常州南京上海北京昆山资料来源：《2009年江苏省统计年鉴》Page5昆山经济发展相比省内主要城市，昆山消费者具有较高的收入和消费水平，居民生活富裕程度处于相当高的水平，具有较强的消费意愿。城镇居民2008年人均可支配收入人均消费性支出单位：元20,000上海人均18,000消昆山北京费16,000性常州南京苏州支14,000出无锡12,000资料来源：《2009年江苏省统计年鉴》20,00024,00028,000人均可支配收入Page6昆山经济发展相比长三角主要城市，昆山市常住人口人均社会消费品零售总额处于较低水平，与昆山消费者较高的人均可支配收入和消费性支出水平不相符合，城镇居民消费存在外溢现象。城市常住人口社零总额2008年人均社会消费品零售总额单位：万元/人单位万人亿元3昆山1642022南京759165210苏州9131552昆山南京苏州无锡上海无锡6111391资料来源：《2009年江苏省统计年鉴》上海18884537Page7昆山人口结构2009年昆山市总人口168万人，外来暂住人口约占58.4%，典型的工业移民城市。昆山2003-2009年户籍和外来暂住人口变化趋势2009年昆山户籍外来人口比较单位：人1,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,000户籍人口外来暂住人口0资料来源：《2009年江苏省统计年鉴》2003200420052006200720082009户籍人口外来暂住人口Page8小结经济发达，高出全国平均水平9.6倍的人均国内生产壹总值，居民收入水平呈现“纺锤型”布局。江苏省位于榜首的可支配收入和消费性支出水平，昆贰山消费者具有较高的消费能力和消费意愿。昆山本地较低的人均社会消费品零售总额，存在明显叁消费外流。肆典型的工业移民城市，外来人口构成城市人口主体。Page92昆山城市发展分析Page10昆山城市发展长江三角洲地区发展的战略定位1亚太地区重要的国际门户昆山2全球重要的现代服务业和先进制造业中心3具有较强国际竞争力的世界级城市群资料来源：2010年5月《长江三角洲地区区域规划》借助沪宁高铁建成，串联起长三角苏南片区发展，昆山将成为上海和苏州大都市的重要组成部分：?长江三角洲地区核心城市上海周边具有江南水乡特色的现代制造业基地?苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市?适宜居住的现代化园林城市，苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一Page11昆山城市发展昆山南沪宁城际铁路正线全长300公里，速度目标值为每小时350公里，预计7月1日沪宁高铁正式运营。影响因素之一影响因素之二?无缝融入上海、苏州都市生活圈，城际间?苏南一小时交通圈的形成，昆山的人口结人流物流流动加速。构将发展变化，外来人口将逐渐导入，现?昆山将作为上海苏州一个“区”的功能定有人口结构发生改变。位出现，成为名副其实上海苏州的“后花?消费客群数量递增，消费档次发生变化，园”。伴随之商业发展也迎来全新的契机。Page12昆山物业市场-工业昆山现有支柱产业-1昆山未来产业发展方向?以IT产业为主导的精密电子业?依旧集中在传统制造产业，并进一步提?法国阿尔卡特、美国SCI、台湾的仁宝电脑、沪士电升产业发展层级，高科技产业将会得到子、富士康接插件、英业达集团、耀宁电子。进一步发展。?IT产业占昆山总投资的30%，400多家IT企业，笔记?物流商贸业会得到一定发展空间。本电脑占全球1/4。?总整体上分析，昆山未来产业发展依昆山现有支柱产业-2旧集中在传统第二产业，以基础制造?以汽车零部件为主导的精密机械业加工业为主导。?日本丰田汽配、富士和机械、高日内饰件，台湾的正?昆山现有和未来的产业发展状况，决新轮胎、六丰轮箍、芬兰通力电梯、瑞典利乐包装、定了未来昆山的产业人口以中端的制日本NSK微型轴承、牧田电动工具、台湾捷安特、禧造业加工人口为主。玛诺等。?近些年随着家庭的组件，以产业工人、管理者为核心的家庭型消费将逐渐昆山现有支柱产业-3成为昆山消费市场的主力军。?以食品添加剂为主导的精细化工业?法国道达尔〃菲纳、芬兰耐思迪、瑞士诺华、丹麦丹尼斯克、美国艾利、荷兰DSM等著名跨国公司。资料来源：戴德梁行工业部访谈Page13昆山物业市场-写字楼?昆山写字楼市场已步入开发期，以现有市场来看，昆山目前写字楼配臵总体水平较低，真正甲级级智能化写字楼可以说是屈指可数，尤其是位于市中心的高档写字楼更是空白。?前进路是目前昆山市区写字楼最为集中的区域，也是昆山的商务、商业和金融中心，而目前该地段的写字楼在产品配臵、周边环境、物业管理等环节上都没有达到甲级写字楼的水平。?昆山产业结构以制造业为主体，多集中为生产型企业，自建厂房与办公房，所以纯写字楼需求不足。?现有商务CBD位于与上海接轨毗邻的花桥区域，借助靠近上海的区位优势，打造成上海国际大都市的卫星商务城。昆山市中心?昆山主城目前已经开始动工建设中央商贸区，预计中央商贸区的建设以零售休闲商业为主导，目前金鹰集团、江苏凤凰新华集团已经确定入驻中央商贸区。?本项目毗邻昆山城北工业园区，随之带来花桥的一些商务宴请娱乐消费，亦是本项目未商务区来可充分利用之市场空白。资料来源：戴德梁行写字楼部访谈Page14昆山物业市场-住宅?轨道交通11号线的开通，直接带动了花桥区域住宅市场的发展，目前区域80%的买家是上海人；而随着今年7月份沪宁高铁的开通，昆山经济开发区将成为继花桥之后上海人又一异地购房的首选区域。?交通瓶颈的解决，上海和昆山融为柏长一体，昆山将成为上海外围成熟的庐江居住社区，大量具有一定收入能力路路的群体常住昆山，势必为昆山零售城北商业发展注入新鲜的发展动力。?目前上海有意愿在昆山臵业的以中昆山青年和高学历的新上海人为主。前进路城东城东城西?购房的原因虽然以投资为主，但养老空间开始显现。震川路?考虑去昆山买房的理由主要是房价昆山底和后市看好。城南沪宁城际高铁?花桥毗邻上海，城南靠近高铁站点，因此花桥区域和昆山城南是被消城南费者看好的重点区域。资料来源：戴德梁行住宅部访谈城北目前不是上海人在昆山臵业的首选，城北片区作为昆山住宅密集的区域之一，目前人口结构以新近臵业的新昆山人和本地人为主，三口之家的模式。在此基础上，牢牢抓住区域人口结构特征，吸引区域外的家庭型消费者，做响本项目的知名度。Page15昆山市域总体规划项目处于北门商圈核心位臵，区位未来将作为承载昆山商业轴心北拓的核心节点。?中心城区按照功能合理、昆山商业风格新颖的原则，以前进发展主轴路东西延伸段和长江路为主线加快建设，形成现代萧林路北门化城市框架。商圈?在柏庐路以东、长江路以西、沪宁铁路以北、娄江前进路西部东部河以南的区域规划建设中副中心副中心央商业区，以提升城市形人规划象和品位，打造昆山城区民中央的核心。路商务区沿长?加快以夏驾河景观工程为线江重点的东部副中心（开发路区东部新城）建设和以新体育中心、康居工程为重点的西部副中心建设。资料来源：《昆山市国民经济与社会发展十一五规划》Page16昆山居住区规划布局城市北部居住区?城北，成熟的住宅片区，以本地和新昆山人为主体，新近臵主要为北环城河以北、长江北路两侧区域。业家庭，与上海投资客看重城东和城南片区在人口结构上略?重点发展面向本地人、新昆山人的房地产。?未来居住规模达到20万人以上。有差异。昆山商业发展主轴城市东部