项目开发现状?项目前期有整体规划，但周边为待拆迁村镇，情况较为复杂，商业难以准确定位；?工程方面已经完成拆迁，达到建设条件，地基还未处理。项目开发现状：项目周边有两个大的村镇----池底西村和红色村，据实地走访调查：?目前这两个村镇住户大多均搬走,居住氛围不够浓厚?周边村里几家工厂还在运行，但大多经营较差，且工厂职工也多为闲散人员。?周边不少村民已将住房租给闲散人员，村民居住较少，租住户人员构成较为杂乱。这两个村镇何时拆除，谁来拆除。将来的用途都将对本案商业产生严重影响！项目开发现状项目周边西侧规划路已在施工，根据甲方领导给的时间节点，大概在9月底10月初可投入使用。?项目西侧规划路已经开始建设。项目自身商住配比项目自身商住配比：?项目总建筑面积298277㎡?项目住宅部分总面积232012㎡?项目商业部分总面积28215㎡?商住面积配比：12.16%?住宅总户数：2285?机动车位总数：1400?住宅车位配比：1：0.61结论1：商业面积配比已经超过10%一般水平，将会有一部分商业面积作为外向型商业而非面对本案居民需求。结论2：作为新建社区住宅车位配比较为紧张。商业需另开辟车位。项目发展目标?项目商业体量较大，计划打造为荣华集团涉足商业领域首个规模精品商业业态；?抓住契机，积极发展外向型商业，在区域树立商业标杆。本报告的技术思路项目开发现状区域市场分析战略报告框架项目发展目标区域商业分析研究问题界定地块及规划结构分析策略论证商业形象定位、业态组合报告目录part1区域市场发展分析part2区域商业发展分析part3项目地块及规划结构分析part4商业形象定位及业态组合PART1区域市场发展分析区域市场发展分析/区域概况区域总体规划面积21.74平方公里，2000年2月被国务院批准为国家级开发区十一五期间确立项目所处区域为西部领先的先进制造业基地和出口加工基地，目前已入住该区域企业2300多家新一轮的城市发展聚焦北郊经济开发区项目位于西安市未来行政核心区域内600亩市政城市公园昭示区域领域地位未来地铁二号线贯穿整个区域区域市场发展分析/区域概况本案目前本案周边在建代建的项目超过30个。形成强大的居住供给，并将在未来3-5年内形成强大的居住集群区域市场发展分析/区域住宅概况项目名称项目位臵项目规模/形态在售户型市场价格首创〃国际城文景路与凤城十一路交汇处536亩/169万㎡城市综合体45-145㎡5500-6500元/㎡金源〃御景华府文景路与凤城九路交汇处附近149亩/40万㎡高尚景观社区130-140㎡二期价格未定绿地〃魏玛公馆文景路与凤城九路交汇处256亩/34万㎡德国风情小镇47-160㎡均价7100元/㎡绿地〃海珀兰轩文景路与凤城九路十字东北角9栋版式小高层，顶级精装豪宅230-570㎡均价18000元/㎡中登〃文景时代凤城九路与明光路交汇处附近91亩/21万㎡景观社区93-160㎡均价6500元/㎡白桦林间凤城八路和九路之间537亩/67万㎡景观社区95-377㎡6800-7800元/㎡风景御园凤城八路，新市政府对面262亩/45万㎡政商中心综合体130㎡以上未定乾唐华府文景路与凤城六路交汇西100米13万㎡/8栋高层住宅组成74-156㎡5300-6000元/㎡海璟时代文景路与凤城五路交汇处103亩/近40万㎡生活社区53—112㎡均价6200元/㎡50-85㎡海璟蓝寓文景路与凤城四路交汇处34亩/3栋高层，临街3号楼为公寓均价4900元/㎡130-140㎡文景观园文景公园正北对面112亩/21万㎡人文社区160-180㎡均价6100元/㎡海璟国际文景路与凤城二路交汇处80亩/32万㎡城市综合体87-100㎡均价6000元/㎡香樟园未央路与凤城一路十字西200米10万㎡，4栋高层住宅围合社区93-148㎡均价5800元/㎡左右世融〃嘉城凤城四路与朱宏路交汇处56万㎡生态人文大盘94-127㎡均价5500元/㎡海璟新天凤城四路与明光路交汇处125亩/共7栋高层组成108-130㎡均价5300元/㎡赛高国际街区未央路与凤城五路十字西南角24万㎡城市综合体42-86㎡均价7200元/㎡双威〃理想城未央大道张家堡南5万㎡/2栋联体高层公寓49-109㎡均价5600元/㎡雅荷春天凤城五路与迎宾大道交汇处180亩，30万㎡温泉水景社区50-180㎡均价6500元/㎡海荣名城2期凤城九路，城运公园对面78亩，24万㎡，4栋24-33层的高层24-123㎡5500-6500元/㎡本案周边主要住宅项目成交面积及价格区间区域市场发展分析/区域住宅概况均价区间的项目数量表户型区间的项目数量表20%23%5%17%39%5000-60006000-700023%7000-800034%39%8000以上90以下90-120120-144144以上通过分析可看出，本案周边住宅项目，价格主要集中在6000以内，说明区域配套不足，还是不能够支持较高水平的价格。面积上有超过3分之1项目面积区间集中在90-120㎡，说明周边项目仍以中大户型为主，主要满足自住需求。区域市场发展分析/区域住宅概况住宅价格稳定，商业价格蹿升，说明城北区域整体房地产发展向好，商业地产活力四射。2010年21周西安市普通住宅成交情况区域成交成交套数成交面积成交均价（元/（套）（㎡）㎡）住宅成交量居于全市首位，全市1736177095.175906城东18318924.745388远远超过高新、城南等主要成交城南49654960.365523城西13613131.477072区域。城北69964725.225291城内513003.427186高新17122349.968202住宅的发展将对商业尤其是社区商业形成强力支撑。区域市场发展分析/区域配套概况市政府北迁2010年10月，西安市委、市政府将北迁至凤城八路，这里未来将成为国际化大西安新的政治、经济中心。随着市政府的北迁，市政府周围的项目投入建设使用，城北整体交通网络日益成熟发达，景观环境宜人，教育、医疗、娱乐等生活配套设施齐全。市政府北迁概念逐步实现，带来了强大商住需求。成为区域住宅、商业强劲的发动机。区域市场发展分析/区域配套概况市政府北迁凤城一路到二路之间，起初从雅荷花园、赛高国际的相继建成和投入使用，到如今中国银行、招商银行、建设银行、西部证劵等金融机构的扎根；人人乐、国美、屈臣氏等购物中心以及川渝人家、海底捞、真爱等餐饮娱乐等配套的丰富并完善。凤城五路十字区域已经聚集了投入运营的赛高街区、在建的雅荷春天3期、银池和海荣等项目。赛高国际街区占据经开商圈核心，以24万平米城市综合体包容旗舰级住宅、国际公寓、CEO商务、世界步行街等，形成自由开放的城市新生活地标。凤城六路至凤城十二路，这一区域以张家堡广场、城市运动公园为核心，按照规划将建设星级酒店、大型超市和购物中心等商业配套设施。区域市场发展分析/区域配套概况2010年5月28日10点28分，西安地铁二号线一期轨道工程（北客站-会展中心段）实现全线长轨贯通。轨道车的平均时速为25公里，最高时速超过了30公里。轨道车全程耗时55分钟，全程约20.5公里。西安地铁二号线北起铁路北客站，南至韦曲南站，全长26.4公里。该线路横穿西安著名古建筑钟楼、明城墙等古迹文物集中地带，工程分两期施工，2010年7月份，二号线将进入首辆地铁样车，接受地铁动态调试；2010年10月，地铁全线通电；2011年5月31日，二号线将完成一期全部线路及站台的装修工作；2011年8月1日，西安地铁二号线将迎来试运行；2011年9月28日，西安地铁二号线将正式开通运营。区域配套逐渐成熟，集中商业进入大发展阶段。区域市场发展分析/区域市场总结伴随着西安市新一轮的城市变革，必将引发新一轮的经济发展，应运而生的必将是新兴的商业区域中心显贵之地，已昭示天下PART2区域商业发展分析区域商业发展分析/区域商业概况区域已构成由未央大道为核心，凤城未央大道1-12路为骨架的城市交通网络。南北贯通，交通便利、经济项目地块氛围浓厚，投资建设最为密集，城市形象相对优美。交通：经开中心第一线区域商业发展分析/区域商业概况成熟建设区综合功能潜力很强，目前未央路沿线凤一路到凤四路区段建设基本成型，而张家堡周边主要为市政府新址及相关公用建筑的规划区域，凤项目地块城运公园五路至张家堡广场之核心区域间，成为下一轮投资的热点区域北郊由线状开发向面状开发过渡区域商业发展分析/区域商业概况政府行为下的经发区配套自然形成的区域配套公园张家堡广场、城市运动公园酒店金帝酒店、名都酒店等市政府市政府北迁张家堡广场银行中国银行、建设银行等教育西安中学、交大经发学校购物苏宁电器等地铁南北向的2号地铁线其他肯德基、德克士等区域商业发展分析/商圈分析黄金十字，未来北郊商业核心区规划要求项目雅荷地产征地及周边地块全部为商业用地未来赛高国际街区MAX多数集中商业都为地铁上盖物长庆地产征地业，享受无缝链接地铁站带来的人流及地铁和商业的紧密结合凤城七路形成的住宅核心区凤城6、7路之间的住宅集中区域凤城一路至四路的成熟区域区域商业发展分析/商圈分析1.5公里半径圈商业集中区项目地块项目地块距离凤城五路商业集中区仅1.5-2公里，步行15分钟即可到达。本案商业受所在商圈影响力较大，在设计时，需要重点考虑商圈性质与商家，避免同质化竞争。区域商业发展分析/重点商业分析已运营商业分析区域商业发展分析/重点商业分析赛高国际街区：赛高国际街区占据经开商圈核心，未央大道与凤城五路黄金十字。项目汲取世界先进的BLOCK城市人居模式，以24万平米城市综合体包容旗舰级住宅，国际公寓，CEO商务，世界步行街