~1~一样的全程不一样的整合华坤道威整合营销机构Worken&D-WellIntegratedMarketingGroup最有价值房产策划案www.cg35.cn2000~2~逸城项目研究报告·杭州华坤市场研究有限公司二七年一月00华立永通华坤道威整合营销机构Worken&D-WellIntegratedMarketingGroup最有价值房产策划案www.cg35.cn2000~3~市场研究总结市场研究总结项目土地属性分析竞争板块楼盘分析项目土地属性分析竞争板块楼盘分析后期目标人群需求分析银湖排屋市场补充调研后期目标人群需求分析银湖排屋市场补充调研项目一二期整体情况分析项目一二期整体情况分析3231254154最有价值房产策划案www.cg35.cn2000~4~项目基本信息项目基本信息土地及项目属性土地及项目属性zzzz项目土地属性分析项目土地属性分析第一部分第一部分最有价值房产策划案www.cg35.cn2000~5~项目基本信息物业类别：花园洋房建筑类别：花园美墅，花园洋房，江景高层、小高层装修状况：毛坯物业地址：富阳区杭富沿江公路（江滨东大道）售楼地址：杭州黄龙路号恒励大厦楼富阳江滨西大道号售楼电话：、、开发商：华立地产集团有限公司容积率：绿化率：％得房率：％楼层状况：层占地面积：万㎡建筑面积：万㎡开发周期：约年（共四期）总户数：约户物业管理费：元㎡车位：：?????????????????51/28763566863460555631228581.245905-113830520000.8-1.2/10.71最有价值房产策划案www.cg35.cn2000；~6~2；四室三厅二卫218.5m2。2/141.73m2；二室二厅二卫92.35m2；四室二厅二卫149.16m2/133.98m2/129.73m2项目基本信息三室二厅二卫126.92m司原物业顾问有限公司构、浙江省建筑设计研究院公司、加拿大城市规划与景观设计公;GA（上海）有限公司、兆宇国际建筑设计机美墅与高层间距：米开盘时间：年月日（一期），年月日（二期）基本户型：五室三厅三卫建筑设计单位项秉仁建筑设计咨询景观设计：上海泛亚景观规划设计有限整合推广：香港中原集团成员浙江中物管顾问：戴德梁行???????232005792006519221.52m:DDB/1最有价值房产策划案www.cg35.cn2000沿江(公里，8~7~国道杭富沿江公路绕城高速公路杭千高速320南侧，距杭州西湖景区)地块周边主要交通干道公里，距富阳市区公路其到杭州西湖、滨江均只有半小时车程。宗地位于杭富江滨大道20z教育配套z生活商业配套z项目周边配套局部交通91最有价值房产策划案www.cg35.cn2000~8~国际老年公寓在逸城附近，其内医疗设施基本满足要求。风景白鹤乡村俱乐部医院湿地景观富春江内江黄公望国家森林公园富春山居国际高尔夫球场商业zzz教育配套z生活商业配套9项目周边配套局部交通z1最有价值房产策划案www.cg35.cn2000134~9~个初中教学班45在逸城的公建配套集中区目前项目西侧有占地项目周边还有黄公望小域中有市政规划的小学教育配套，另外社区特色幼儿园也将会投入使用。亩，规划有的全日制东洲初级中学学。???教育配套9生活商业配套z项目周边配套局部交通z1最有价值房产策划案www.cg35.cn2000~10~、项目环境景观良、项目环境景观良、医疗配套从目前来看、项目周边虽然有一些、项目周边目前生活配、目前项目所在区域道1、医疗配套从目前来看、项目周边虽然有一些、项目周边目前生活配、目前项目所在区域道1虽然只有老年公寓里有，但其暂时能够基本满足目前老年人群的需求，未来需加强。学校，但跟杭州其他地区楼盘相比，教育配套还是显得一般。5套不成熟。4路交通状况对于私家车出行较为方便，而普通消费者因无公共交通，出行不便。3好，绿化生态系统优异；空气质量良好。2虽然只有老年公寓里有，但其暂时能够基本满足目前老年人群的需求，未来需加强。学校，但跟杭州其他地区楼盘相比，教育配套还是显得一般。5套不成熟。4路交通状况对于私家车出行较为方便，而普通消费者因无公共交通，出行不便。3好，绿化生态系统优异；空气质量良好。2433334445211221国道以及杭富沿江公路所交织成的公路网320客户需求与土地属性匹配z逸城东部－农家田园风光；逸城西部－高尔夫球场；逸城南部－湿农村目前片区正在开发中，还未形成居住氛围目前产业一般项目周边有黄公望小学及东洲中学项目周边有黄公望小学及东洲中学，另外公建市政配套规划有小学及幼儿园目前较缺乏，周边只有一个白鹤乡村俱乐部。在项目规划公建配套中有商业、社区中心、健身中心。比较缺乏，周边只有一个高尔夫球场位于逸城附近有医疗设施齐全的老年公寓。无固定公交线路，只有杭州到富阳的过路公交车车绕城高速、杭千高速、使得逸城交通颇为方便，其到杭州西湖、滨江均只有半小时车程，要过收费站。在杭州之江路一带有一定拥堵现象。项目仅靠杭富沿江公路，基本无交通噪音影响地景观及富春江内江景色；逸城北部－黄公望森林公园到周边景区都非常方便良好项目土地属性分析项目土地属性9历史角色城市发展趋势产业构成文脉属性教育配套商业生活配套娱乐休闲配套医疗配套公共交通私家车交通交通拥堵交通噪音景观及质量到景区距离空气质量1城市角配套设交通条件环境景色施观最有价值房产策划案www.cg35.cn2000~11~（购房主体为老年人）（购房主体为老年人）老人一代：空巢家庭老人二代：年龄在岁以上，与子女同住老人三代：三代同堂者青年之家：两个人居住，无论婚否青年持家：两代人，即购房者与其父母居住;50务实之家务实之家有钱人与超有钱人有钱人与超有钱人务实只能负担廉租房的人群务实只能买得得经济适用房的人群(())1:;2:健康养老健康养老富贵之家富贵之家小太阳：三口之家，小孩上小学后小太阳：三口之家，小孩初中及以上小孩三代：与小孩、父母三代同住望子成龙望子成龙项目土地属性分析社会新锐社会新锐项目土地属性客户需求与土地属性匹配z9客户分类1最有价值房产策划案www.cg35.cn2000~12~；在其；在其公交便利公交便利，对板块的历，对板块的历，部分者还看重，对其他要素的需求度表，部分者还看重，对其他要素的需求度表，对其他要素的需求则非常低。，对其他要素的需求则非常低。资源以及文脉属性的需求度较低；资源以及文脉属性的需求度较低；社会新锐、健康养老及富贵之家。日常商业、娱乐休闲、交通拥堵教育配套、日常商业和公交便利医疗配套、景观资源及空气质量、日常商业私家车交通、可视景观、空气质量以及历史接受度公交便利和日常商业日常商业、娱乐休闲、交通拥堵教育配套、日常商业和公交便利医疗配套、景观资源及空气质量、日常商业私家车交通、可视景观、空气质量以及历史接受度公交便利和日常商业非常看重非常看重非常看重非常看重非常看重非常看重非常看重非常看重非常看重非常看重综合来看，本项目的土地属性（结合未来配套规划）可吸引到的客户为：综合来看，本项目的土地属性（结合未来配套规划）可吸引到的客户为：项目土地属性分析社会新锐型望子成龙型健康养老型富贵之家型经济务实型社会新锐型望子成龙型健康养老型富贵之家型经济务实型项目土地属性客户需求与土地属性匹配z9和私家车交通。他们对于教育配套、景观他方面则表现出无所谓的态度；现一般；史接受度较社会新锐和望子成龙要稍看重；和私家车交通。他们对于教育配套、景观他方面则表现出无所谓的态度；现一般；史接受度较社会新锐和望子成龙要稍看重；?????本项目的土地属性指标无法满足经济务实型需求；望子成龙型最看重教育配套，而本项目只能说是基本能满足客户子女的教育问题。?????本项目的土地属性指标无法满足经济务实型需求；望子成龙型最看重教育配套，而本项目只能说是基本能满足客户子女的教育问题。不同类型客户对土地属性的需求不同类型客户对土地属性的需求1最有价值房产策划案www.cg35.cn2000~13~优势不足优势不足项目土地属性医疗配套交通顺畅日常商业靠近银湖公交便利景观资源空气质量良好/娱乐休闲配套景观公交便利医疗配套交通顺畅空气质量历史接受主要需求点说明：实线表示客户需求能够满足；虚线表示目前不能有效满足，需改善之处。说明：实线表示客户需求能够满足；虚线表示目前不能有效满足，需改善之处。日常商业、娱乐休闲社会新锐社会新锐健康养老富贵之家项目土地属性分析日常商业、娱乐休闲配套、医疗配套和公交便利均是本项目需改善之处。前两者将随着项目周边楼盘日常商业、娱乐休闲配套、医疗配套和公交便利均是本项目需改善之处。前两者将随着项目周边楼盘的交付和商业项目的启动而自动改善，医疗目前由靠近逸城的老年公寓解决，而进一步完善则需通过政的交付和商业项目的启动而自动改善，医疗目前由靠近逸城的老年公寓解决，而进一步完善则需通过政府；公交方面，开发商可以考虑开通班车等方式解决。府；公交方面，开发商可以考虑开通班车等方式解决。zz项目土地属性客户需求与土地属性匹配z9中产阶层最有价值房产策划案www.cg35.cn2000对本项目而言，主要指1~14~杭州房地产整体情况杭州房地产整体情况目标板块竞争分析目标板块竞争分析竞争板块市场分析（板块供需特征、典型项目）竞争板块市场分析（板块供需特征、典型项目）客户产品对应分析客户产品对应分析zzzzzzzz板块供应及竞争板块研究板块供应及竞争板块研究第二部分第二部分最有价值房产策划案www.cg35.cn20006500-~15~元左右及以下的有元以上。50006000元左右。而萧山的楼盘也目前杭州楼市的低价盘主要集距离